年報解讀 | 富力地產：經營承壓延續，債務重組進入關鍵階段

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2025年，富力地產銷售與營收延續下滑態勢，虧損幅度略有收窄但仍維持高位。業務層面，各板塊均面臨不同程度的經營壓力，傳統開發業務規模持續收縮。財務方面，資產負債率進一步攀升，短期流動性壓力突出，持續經營能力存在不確定性。債務重組成為公司當前階段的核心任務，其推進進度將直接影響公司后續發展。

業績概況：銷售營收持續下滑，虧損幅度有所收窄

2025年，富力地產經營業績延續下滑趨勢，各項核心指標均創新低。2025年公司實現總協議銷售額約142.1億元，銷售面積約187.36萬平方米，較2021年峰值分別下滑81.4%和76.2%。全年實現營業收入109.42億元，同比下降38.19%，較2021年高點累計大幅下滑85.6%，結算規模隨銷售去化放緩同步收縮。

利潤方面，公司2025年錄得凈虧損166.01億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損164.25億元，虧損額較2024年收窄7.25%，為連續第四年出現年度虧損。虧損主要源于行業低迷導致的結算規模下降、資產減值計提以及持續的融資成本支出，年內公司計提各類資產減值合計超過70億元，融資成本凈額達49.52億元。

2021-2025年營業收入與凈利潤變化

業績持續惡化的核心原因，一是行業下行導致結算規模與質量雙降，物業開發業務結算面積同比減少37%，且前期高價土地項目集中結算形成虧損；二是資產減值損失規模居高不下，全年計提存貨、金融資產及投資物業減值合計超過67億元；三是融資成本負擔沉重，盡管同比下降16%，但49.5億元的凈融資成本仍占營業收入的45.2%；四是重大資產處置導致收入結構被動收縮，2024年失去68間酒店控制權后，酒店業務收入同比大跌61%。

業務分析：各板塊普遍收縮，開發業務仍是核心

物業開發業務仍是公司唯一核心收入來源，2025年實現收入76.3億元，占總營收的69.7%，同比下降34.0%。該業務毛利率為-14.9%，較上年進一步惡化，主要受存貨減值撥備影響；若剔除減值因素，毛利率為8.0%，顯示核心開發業務仍有微弱盈利空間。銷售端呈現“量價齊跌”態勢，一線及二線城市貢獻59%的銷售額，三線及以下城市占比28%，海外市場占比13%。土地儲備雖仍有4586萬平方米總建筑面積，但多分布于非核心城市，且部分項目已計提大額減值，實際可變現價值存疑。

酒店運營業務受資產處置影響出現大幅下跌，2025年收入17.1億元，占總營收的15.6%，同比下降61.0%。目前公司僅剩余22間自建酒店，總客房數7513間，由國際知名酒店管理集團運營，經營基本面相對穩定，但規模已大幅縮水。

物業投資業務實現租金收入6.3億元，占總營收的5.8%，同比下降24.0%。投資物業組合總建筑面積302萬平方米，主要為一二線城市的甲級寫字樓和商業物業，但受市場空置率上升及租金下調影響，盈利能力持續下滑。

其他業務（含物業管理等）實現收入9.8億元，占總營收的8.9%，同比基本持平，成為公司唯一相對穩定的收入來源，但規模過小，難以對沖核心業務的大幅下滑。

銷售結構上，2025年一線及二線城市貢獻總銷售額的59%，廣東省、海外、山西省、北京市為前四大銷售區域，合計貢獻超過50%的銷售額。土地儲備方面，截至2025年底，公司總土地儲備建筑面積約4586.3萬平方米，總可售面積約3474.9萬平方米，年內新增土地僅3.1萬平方米，拿地節奏基本停滯。

財務狀況：資產負債率攀升，短期流動性壓力突出

資本結構徹底惡化，資不抵債風險凸顯。截至2025年末，富力地產總資產2688.7億元，較上年末減少7.5%，較2021年峰值累計縮水32.5%。總負債2607.1億元，資產負債率高達96.97%，較上年上升6.8個百分點，位居行業前列。歸屬于母公司股東權益為-41.1億元，已出現技術性資不抵債，股東權益已被歷年巨額虧損完全吞噬。

2021-2025年總資產、總負責與歸屬母公司股東權益變化

債務結構嚴重失衡，短期償債能力幾近枯竭。公司債務結構呈現極端短期化特征。截至2025年末，有息負債總額993.7億元，其中一年內到期債務933.9億元，占比高達94.0%；而公司賬面總現金僅30.6億元（含受限制現金21.0億元），現金短債比僅0.03倍，遠低于1倍的行業安全線，短期流動性缺口超過900億元。流動負債超過流動資產470.1億元，營運資金已完全枯竭。

債務違約規模持續擴大，法律風險顯著上升。截至2025年末，公司已逾期未償還銀行及其他借款366.1億元，2026年一季度新增違約65.5億元，合計842.2億元借款已觸發違約或交叉違約條款。此外，公司自2024年8月起已停止支付本金318.2億元的三筆美元優先票據利息。大規模債務違約已引發多起訴訟和資產保全措施，進一步加劇了公司的經營困境。

發展趨勢：債務重組穩步推進，經營恢復仍存挑戰

債務重組是公司當前的核心工作。境外債務重組方面，公司于2024年12月啟動的美元優先票據重組計劃已獲得超過77%債權人支持，計劃于2026年正式提交法院審批并力爭年底前完成。境內債務重組也在推進中，2025年11月一筆16.8億元的境內債券已通過重組方案，剩余債券的重組工作正在籌備。

除債務重組外，公司還通過協商借款展期、出售項目股權、加快銷售回款、控制成本支出等方式緩解流動性壓力。展望2026年，若債務重組能夠順利完成，公司將逐步聚焦核心城市優質項目的開發運營，但受行業整體環境及自身信用狀況影響，公司經營恢復仍面臨較多不確定性。

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