報告|深圳重構(gòu)地產(chǎn)風(fēng)險化解新范式

報告來源：中房研協(xié)研究中心

2026年4月8日，深圳市委金融辦牽頭組建的投融資金融顧問團(tuán)正式授聘簽約，首批12家頂尖金融機(jī)構(gòu)集結(jié)入列，瞄準(zhǔn)82個重點(diǎn)項(xiàng)目開展精準(zhǔn)紓困。這并非簡單的“輸血式”救助，而是一場重構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險化解邏輯、構(gòu)建“政府 — 金融機(jī)構(gòu) — 企業(yè)” 三方協(xié)同新生態(tài)的重要變革，在行業(yè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，深圳此舉對全國房地產(chǎn)風(fēng)險化解與投融資機(jī)制重構(gòu)具有重要示范意義。

一、背景：深圳房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾

深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)鮮明的分化特征，存量時代的供需矛盾與投融資痛點(diǎn)，亟須金融工具與服務(wù)模式升級。

1.城市更新投融資需求迫切，長周期項(xiàng)目亟須金融適配

城市更新是深圳住房供應(yīng)與城市發(fā)展的核心抓手。截至2026年2月，深圳市城市更新計劃項(xiàng)目總量超1000個。這類項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、實(shí)施周期長、利益主體多元的特征，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款“短周期、強(qiáng)抵押、快回流”的風(fēng)險偏好存在明顯錯配。

2026年，深圳市計劃推進(jìn)104個重點(diǎn)攻堅(jiān)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)1680億元。截至2026年3月，已有34個重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目重啟建設(shè)，包括萊英花園、康佳集團(tuán)總部等標(biāo)志性項(xiàng)目，但仍有近三分之二項(xiàng)目處于專規(guī)批復(fù)、實(shí)施主體公示階段，資金銜接不暢、融資工具單一等問題制約項(xiàng)目推進(jìn)效率。同時，截至2026年2月底，深圳市已批規(guī)劃項(xiàng)目平均土地移交率達(dá)40.3%，意味著開發(fā)商需無償移交近一半土地用于公共配套，進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目收益空間，加劇資金籌措難度。

2.風(fēng)險處置進(jìn)入深水區(qū)，單一機(jī)構(gòu)難以系統(tǒng)破局

深圳是房地產(chǎn)風(fēng)險復(fù)雜度最高、處置難度最大的城市之一。近年來，龍光、益田、華南城等本土房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約、破產(chǎn)重整等問題。當(dāng)前，仍有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、債權(quán)主體分散、資產(chǎn)盤活難度大等問題。單一金融機(jī)構(gòu)受限于業(yè)務(wù)邊界、風(fēng)險管控要求，難以獨(dú)立完成債務(wù)梳理、資金監(jiān)管、重整盤活等全流程操作，容易出現(xiàn)“協(xié)調(diào)成本高、處置周期長、資金精準(zhǔn)投放難”等痛點(diǎn)，甚至可能導(dǎo)致局部風(fēng)險擴(kuò)散，影響市場預(yù)期。

3.市場復(fù)蘇動能不足，存量與結(jié)構(gòu)矛盾凸顯

2026年第一季度，深圳樓市呈現(xiàn)“環(huán)比反彈、同比走弱”的分化格局，新房、二手房成交量分別為6707套、12691套，同比分別下跌43%、11%，清明假期市場雖出現(xiàn)階段性升溫信號，但短期熱度能否轉(zhuǎn)化為趨勢性復(fù)蘇，仍有待進(jìn)一步確認(rèn)。庫存方面，截至3月底，深圳一手住宅庫存量為26182套，按近12個月月均成交計算，去化周期長達(dá)20個月，庫存壓力較去年明顯加大。土地市場亦表現(xiàn)低迷，一季度深圳各類用地出讓金僅16.24億元，同比下降59.91%；成交樓面均價同比暴跌63.35%；平均溢價率較去年同期下降39.63個百分點(diǎn)。住宅用地推出與成交面積同比分別下降69.3%和62.57%，民企拿地意愿整體低迷。

二、機(jī)制創(chuàng)新：搭建常態(tài)化、系統(tǒng)化的金融服務(wù)體系1.12家機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，構(gòu)建 “政策商行+ AMC +投行” 全金融陣容

顧問團(tuán)首批集結(jié)的12家頭部金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)建起“政策性銀行+商業(yè)銀行+AMC+頭部券商”的全方位、多層次紓困陣容，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)、功能協(xié)同，全面覆蓋房地產(chǎn)紓困全流程、各環(huán)節(jié)需求。其中，政策性銀行以國開行、進(jìn)出口行、農(nóng)發(fā)行深圳分行為核心，重點(diǎn)提供低成本、長期限的政策性資金支持；商業(yè)銀行涵蓋農(nóng)行、中行、建行等6家主流機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮信貸投放主渠道優(yōu)勢，重點(diǎn)推動存量貸款進(jìn)行優(yōu)化重組，切實(shí)減輕房企債務(wù)壓力；AMC與頭部券商則以東方資產(chǎn)深圳分公司、中信證券、中金公司為代表，專注于不良資產(chǎn)處置、債務(wù)重組及資本運(yùn)作。

2.1+N+閉環(huán)”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全周期精準(zhǔn)服務(wù)

顧問團(tuán)創(chuàng)新采用“1+N”團(tuán)隊(duì)架構(gòu)，以1家牽頭機(jī)構(gòu)為核心，協(xié)同N家不同類型金融機(jī)構(gòu)組建專業(yè)顧問小組，深入深圳各區(qū)項(xiàng)目一線開展調(diào)研對接，有效規(guī)避單一機(jī)構(gòu)專業(yè)能力局限、服務(wù)覆蓋不全的問題。同時，構(gòu)建“日常對接+定期巡診+重大項(xiàng)目聯(lián)動”的閉環(huán)服務(wù)機(jī)制：日常安排專人定點(diǎn)對接房企與項(xiàng)目方，每周常態(tài)化收集紓困需求清單、梳理痛點(diǎn)難點(diǎn)；每月開展1次“金融巡診”，組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)深入項(xiàng)目現(xiàn)場排查風(fēng)險隱患、定制個性化紓困方案；針對重大出險項(xiàng)目，專門成立專項(xiàng)工作組，實(shí)行“一事一議、急事急辦”，全力加快紓困進(jìn)程。

3.聚焦四大重點(diǎn)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)紓困資源的精準(zhǔn)滴灌

顧問團(tuán)聚焦四大核心服務(wù)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困被列為首要任務(wù)，同時覆蓋專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動、國有資產(chǎn)盤活及國企發(fā)債、新型政策性金融工具三大領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)紓困資源的精準(zhǔn)滴灌。

其中，在房地產(chǎn)紓困領(lǐng)域，顧問團(tuán)針對城市更新項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)隔離、資金監(jiān)管“后進(jìn)先出”原則等實(shí)操難題，提出股權(quán)隔離、司法重整等風(fēng)險化解路徑。在專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動領(lǐng)域，重點(diǎn)探討“債貸組合”“肥瘦搭配”等創(chuàng)新模式，推動金融機(jī)構(gòu)深度參與專項(xiàng)債項(xiàng)目儲備謀劃與全周期資金保障。在國有資產(chǎn)盤活及國企發(fā)債領(lǐng)域，圍繞REITs、ABS、CMBS等金融工具應(yīng)用，探討低效閑置資產(chǎn)盤活、特許經(jīng)營權(quán)證券化等解決方案。在新型政策性金融工具領(lǐng)域，系統(tǒng)解讀政策背景、適用范圍與支持領(lǐng)域，詳細(xì)介紹實(shí)操要點(diǎn)與注意事項(xiàng)，為項(xiàng)目申報提供專業(yè)指引。

三、信號意義：房地產(chǎn)金融支持走向“精準(zhǔn)化、協(xié)同化”

深圳組建投融資金融顧問團(tuán)，不僅是地方金融機(jī)制的創(chuàng)新，更折射出全國房地產(chǎn)金融政策思路的深刻變革，釋放出重要信號。

1.金融支持從大水漫灌轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)診療

近年來，全國層面持續(xù)強(qiáng)調(diào)支持房地產(chǎn)合理融資需求，但實(shí)操層面面臨“風(fēng)險識別難、協(xié)同效率低”等問題。深圳以專業(yè)顧問團(tuán)模式，聚焦82個重點(diǎn)項(xiàng)目，針對房地產(chǎn)紓困、城市更新、存量盤活等具體領(lǐng)域提供“一企一策、一項(xiàng)一策”的全流程服務(wù)，避免資金低效投放，體現(xiàn)出“精準(zhǔn)、審慎、市場化”的調(diào)控思路。未來房地產(chǎn)金融支持將更注重“靶向施策”，根據(jù)不同項(xiàng)目、不同區(qū)域的實(shí)際需求配置金融資源，提升資金使用效率。

2.風(fēng)險處置從被動應(yīng)對轉(zhuǎn)向主動系統(tǒng)治理

過去，房地產(chǎn)風(fēng)險多以單個機(jī)構(gòu)、單個項(xiàng)目分散處置，容易出現(xiàn)“各自為戰(zhàn)、效率低下”的問題。此次顧問團(tuán)通過多機(jī)構(gòu)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)從債務(wù)梳理、融資接續(xù)到資產(chǎn)盤活的全鏈條服務(wù)，推動風(fēng)險處置由“事后救火”轉(zhuǎn)向“事前預(yù)防、系統(tǒng)化解”。這種協(xié)同模式不僅能縮短處置周期、降低處置成本，更能有效防范局部風(fēng)險擴(kuò)散，維護(hù)市場穩(wěn)定。

3.行業(yè)發(fā)展從政策刺激轉(zhuǎn)向生態(tài)重塑

深圳此項(xiàng)舉措本質(zhì)上是優(yōu)化房地產(chǎn)投融資生態(tài)，而非短期刺激市場交易。通過構(gòu)建“政府引導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、企業(yè)參與”的協(xié)同機(jī)制，完善投融資渠道、豐富金融工具、提升服務(wù)效率，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供制度保障，也為其他城市提供了可復(fù)制、可借鑒的房地產(chǎn)風(fēng)險化解樣本。

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