房地產迎來“小陽春”行情，房地產重回牛市還需要哪些條件？

今年3月份，國內房地產市場迎來了“小陽春”行情，從北上廣深的成交量、成交價來看，有持續回暖的跡象。

例如，今年3月份，上海的二手房市場呈現出量價齊升的運行格局。其中，3月份上海二手房成交了31215套，同比上升了6.39%，較1月份上漲了37%。二手房均價也出現了止跌回升的走勢，結束了長達多月的下跌趨勢。

以廣州為例，今年3月份，廣州二手住宅的網簽套數與面積分別為10785套和105.33萬平方米，環比增長了141.38%和129.52%。廣州新房市場方面，3月份廣州一手住宅網簽數量超過了7000套，無論是一手住宅還是二手住宅市場，都呈現出持續回暖的跡象。

一線城市房地產市場的持續回暖，成為了觀察國內房地產市場冷暖的重要風向標。當一線城市房地產市場開始出現明確性的成交拐點與價格拐點后，房地產市場有望逐漸擺脫下行趨勢，當房地產市場的賺錢效應延伸至新一線城市、二線城市等區域，那么將會是房地產市場全面回暖的重要信號。

觀察房地產市場是否具有投資價值，可以從幾個角度進行分析。

從庫存周期分析，從公開數據顯示，目前一線城市的庫存周期集中在12個月至18個月。在全球成熟市場中，12個月至18個月的庫存周期屬于健康的庫存周期，或預示著一線城市房地產市場有率先止跌企穩的跡象。

值得一提的是，從今年3月份上海的二手房成交周期分析，從49天縮短至39天，成交周期的縮短，反映出當地市場的需求旺盛，進一步提升了當地房地產市場的投資吸引力。

與一線城市相比，二線城市的庫存周期略長，平均庫存周期在18個月至24個月。如果處于偏遠的地區，那么相應的庫存周期可能會長達24個月以上。即使二線城市的庫存周期較一線城市長，但依然處于可控的范圍之內。

目前國內房地產市場“去庫存”壓力最大的城市，集中在三四線以及更偏遠的城市。以三四線城市為例，平均庫存周期達到36個月以上，更有甚者超過了48個月，庫存壓力依然很大。

從投資的角度考慮，如果投資者有充裕的資金，庫存周期較短、去庫存壓力較小的城市，確實是首選的對象。

從租金回報率分析，從公開數據顯示，重點觀察的50個城市，近期它們的租金回報率約為2.08%，部分城市的平均租金回報率甚至超過了2.5%。租金回報率相當于股票市場中的股息率，租金回報率越高，意味著購房者收回本金的時間越短。

截至目前，首套5年期以上的公積金貸款利率只有2.6%，二套公積金貸款利率約為3.075%。同期的商貸利率略高于公積金利率。

從上述數據分析，重點城市的租金回報率與首套5年期以上的公積金貸款利率之間的利差空間已經縮小至不足0.6%的水平。如果這一個利差空間縮小至0.5%以內，那么將會推動一批投資客的入場，從而帶動房地產市場的投資需求。

此外，購房者還可以根據人口凈流向、產業配套等因素判斷當前房地產市場的投資價值。

今年3月份，一線城市房地產市場迎來了“小陽春”行情，但只觀察一個月的數據，還不能夠確認房地產市場是否已經全面回暖，也談不上重回牛市。接下來，我們需要觀察房地產市場在銷售淡季的數據表現，觀察在淡季期間是否呈現出數據持續回暖的跡象，這也是觀察房地產市場回暖程度的參考指標。

除此以外，除了一線城市之外，包括新一線城市以及二線城市等區域，它們的二手房成交數據是否保持連續六個月處于榮枯線之上，如果有越來越多的城市滿足這個條件，那么房地產企穩的信號將會愈發清晰，

從總體上分析，經歷了幾年時間的深度調整之后，目前房地產市場回暖的特征越來越清晰，但目前仍然以局部城市回暖為主，回暖現象還沒有延伸至更多的城市。除了一線城市之外，我們需要持續觀察其他城市的庫存周期變化，當國內房地產市場去庫存節奏持續加快，或意味著國內房地產市場的拐點將逐漸確立。