2026年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地分析報(bào)告

導(dǎo) 讀

1、土拍溢價(jià)率回落，接近去年四季度月均水平

2、貨值、金額門檻降幅顯著收窄，面積門檻仍在擴(kuò)大

3、投資前100企業(yè)拿地金額1596億元

4、不足三成百?gòu)?qiáng)房企有拿地，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展拿地超百億

5、二季度繼續(xù)維持局部拿地回暖、整體審慎的投資態(tài)度

解讀

前言：2026 年一季度，房企拿地金額同比腰斬，僅不足三成房企有拿地動(dòng)作。投資保持審慎態(tài)勢(shì)。核心板塊局部火熱，但三四線低迷格局，二季度或延續(xù)該態(tài)勢(shì)。

1

土拍溢價(jià)率回落，接近去年四季度月均水平

3月土地拍賣平均溢價(jià)率為3.1%，相較于2月全月下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。這一方面是因?yàn)橐欢€城市城市更新地塊成交量有所增加，另一方面是三四線城市成交占比上升。不過(guò)，仍有部分地塊保持局部熱度，例如杭州城東新城、錢江世紀(jì)城的住宅用地分別溢價(jià)51%和16%。

2

貨值、金額門檻降幅顯著收窄，面積門檻仍在擴(kuò)大

截至3月末，100家典型樣本企業(yè)新增土地儲(chǔ)備貨值的門檻值為10.4億元，較上月提高4%，同比下降11%，降幅較1-2月收窄近10個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為5.1億元，與去年同期基本持平。由此可知，在核心城市推出優(yōu)質(zhì)地塊后，企業(yè)拿地的積極性有所提高。相比之下，新增建筑面積百?gòu)?qiáng)門檻值為14萬(wàn)平方米，同比降幅較上月擴(kuò)大至18%，結(jié)合企業(yè)拿地分布情況來(lái)看，低能級(jí)土地市場(chǎng)仍較為低迷。

3

投資前100企業(yè)拿地金額1596億元

盡管節(jié)后土地供應(yīng)速度有所回升，但與去年一季度多個(gè)熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)呈現(xiàn)出的“高頻次、高質(zhì)量”態(tài)勢(shì)相比，仍存在較大差距。因此，企業(yè)在獲取土地方面，其貨值、金額及面積與去年同期相比，降幅均較為顯著。

其中，新增土地儲(chǔ)備的百?gòu)?qiáng)房企，其新增貨值、總價(jià)及建筑面積百?gòu)?qiáng)之和分別為3225億元、1596億元和2397萬(wàn)平方米。與1-2月情況相比較，3月的拿地指標(biāo)有明顯恢復(fù)，但同比降幅較大。1-3月，貨值、金額及面積同比分別下降48%、50%和29%。

4

不足三成百?gòu)?qiáng)房企有拿地，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展拿地超百億

從拿地企業(yè)類型角度審視，“央企領(lǐng)銜、城投為主”的格局仍在延續(xù)，企業(yè)整體的拿地意愿依舊偏向謹(jǐn)慎。在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲(chǔ)備入賬。在銷售前十的企業(yè)中，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地的拿地金額（全口徑）超過(guò)90億，其中同比保持正增長(zhǎng)的僅有越秀地產(chǎn)，多數(shù)企業(yè)同比跌幅超過(guò)60%。

5

二季度繼續(xù)維持局部拿地回暖、整體審慎的投資態(tài)度

展望二季度，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)"局部回暖、整體審慎"態(tài)勢(shì)。隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，土拍熱度有望階段性回升，但企業(yè)整體謹(jǐn)慎格局難以根本改變。

一方面，市場(chǎng)底部徘徊制約拿地信心。房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固，多數(shù)房企現(xiàn)金流壓力仍存，投資首要考量仍是資金安全與去化保障，拿地決策趨于保守；另一方面，熱度高度聚焦核心。土拍熱點(diǎn)將集中于一線城市核心地段及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)板塊，三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)域持續(xù)低迷，"點(diǎn)狀火熱、面狀冷清"特征明顯。

企業(yè)格局上，央國(guó)企與城投平臺(tái)繼續(xù)主導(dǎo)。央企及優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企憑借融資優(yōu)勢(shì)深耕一二線城市；城投平臺(tái)在三四線城市承擔(dān)托底職能；少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企或擇機(jī)補(bǔ)貨，但整體拿地能力受限。

對(duì)于企業(yè)而言，仍需堅(jiān)持"安全優(yōu)先、精準(zhǔn)布局"，聚焦核心城市核心板塊，優(yōu)化合作模式降低風(fēng)險(xiǎn)。此外，關(guān)注政策窗口期機(jī)會(huì)，在堅(jiān)守安全底線前提下把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇。

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