上海房?jī)r(jià)大漲的輿論，有點(diǎn)吹過(guò)頭了

　　最近的上海樓市，仿佛每天都在創(chuàng)紀(jì)錄。

　　鋪天蓋地的“爆量”“漲價(jià)”消息，把買(mǎi)家看得心慌。

　　客觀來(lái)講，成交確實(shí)在放量——背后有政策托底，有小陽(yáng)春季節(jié)性發(fā)力，也有政府回購(gòu)的落地支撐。

　　但本質(zhì)上，還是剛需在集中入場(chǎng)。

　　真正比樓市更瘋狂的，是輿論。

　　行情是真的熱，但熱的是老破小

　　首先要承認(rèn)，上海樓市確實(shí)回暖了。

　　3月份以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)成交明顯放量。

　　過(guò)去兩周，上海二手房每周的實(shí)時(shí)成交都是八九千套。

　　以這個(gè)速度推算，整個(gè)3月的實(shí)時(shí)成交量有可能超過(guò)3.8萬(wàn)套。

　　這種場(chǎng)面，確實(shí)很久沒(méi)見(jiàn)過(guò)了。

　　而引爆這波行情的導(dǎo)火索，還是大家最看不起的老破小。

　　你打開(kāi)社交媒體，隨便一刷就是買(mǎi)老破小的。

　　有人甚至能買(mǎi)四套、五套，收租理財(cái)?shù)壬怠?/p>

　　上海優(yōu)質(zhì)地段的老破小，已經(jīng)基本賣(mài)空了。

　　撐起老破小行情的原因：

　　一個(gè)是價(jià)格真的跌到位了

　　隨便舉個(gè)例子，普陀區(qū)的曹楊六村（蘭溪園），高峰時(shí)單價(jià)7.7萬(wàn)/平。

　　現(xiàn)在的價(jià)格4萬(wàn)-4.5萬(wàn)，已經(jīng)低于2016年的價(jià)格。

　　對(duì)比下來(lái)，比最高峰要下來(lái)40%多。

　　當(dāng)價(jià)格超跌后，租售比的優(yōu)勢(shì)就凸顯了。

　　該小區(qū)的1房，在租賃市場(chǎng)，月租金4200元，租售比高達(dá)3.7%。

　　現(xiàn)在的銀行利息2%都很難，公積金貸款利率只有2.6%。

　　老破小3%-4%的租金回報(bào)率，已經(jīng)遠(yuǎn)超貸款利率。

　　另一個(gè)是升學(xué)季小陽(yáng)春的季節(jié)性刺激

　　3 月是傳統(tǒng)的升學(xué)季前置期。

　　雖說(shuō)學(xué)區(qū)概念正在逐步淡化，但核心地段的老破小，多少還吃著學(xué)區(qū)的紅利 。

　　有娃的家庭為求穩(wěn)妥，往往會(huì)選擇在這個(gè)窗口期下手。

　　最后就是政策托底

　　2月初，浦東、靜安、徐匯三區(qū)正式官宣，下場(chǎng)收購(gòu)二手房。

　　2月25日，滬七條政策再次加碼：限購(gòu)松綁、公積金提額、買(mǎi)房門(mén)檻降低。

　　增量需求和存量需求同步進(jìn)場(chǎng)，托起了成交大盤(pán)。

　　但這波回暖，是超跌后的修復(fù)，是性價(jià)比的回歸，而不是什么驚天逆轉(zhuǎn)。

　　上海樓市歷經(jīng)四年調(diào)整，我們看好后市的成交量和局部行情，對(duì)房?jī)r(jià)暴漲并不樂(lè)觀。

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　　數(shù)據(jù)背后，是愈演愈烈的分化

　　成交量大漲≠價(jià)格暴漲。

　　輿論可以造勢(shì)，但數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　年前到年后，只有300萬(wàn)以下低總價(jià)段房源掛牌價(jià)微漲0.12%。

　　其余總價(jià)段依然在小幅調(diào)整。

　　目前上海樓市不同板塊、不同價(jià)位、不同類型的房源，面臨不同的情況：

　　1. 房源分化：優(yōu)質(zhì)房源搶手，劣質(zhì)房源滯銷(xiāo)。

　　從老破小賣(mài)爆也能看出，大家買(mǎi)房已經(jīng)不再追求“唯新論”，而是性價(jià)比。

　　高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)房源被人搶著買(mǎi)，沒(méi)性價(jià)比的房子再新也沒(méi)人要。

　　2.板塊分化：核心區(qū)穩(wěn)，遠(yuǎn)郊冷，冰火兩重天。

　　徐匯、靜安、黃浦等內(nèi)環(huán)核心區(qū)，只要價(jià)格到位，優(yōu)質(zhì)房源依然能閃電成交，房東議價(jià)空間極小。

　　而奉賢、金山、崇明等遠(yuǎn)郊板塊，骨折價(jià)甩賣(mài)，依舊無(wú)人問(wèn)津，部分房源較2021年高點(diǎn)優(yōu)化超30%，去化周期十分漫長(zhǎng)。

　　3.價(jià)位分化：低端回暖，中端承壓，高端壓力更大。

　　300萬(wàn)以下剛需房源在2025年10月觸底后，價(jià)格穩(wěn)步修復(fù)；

　　500-800萬(wàn)中端改善房暫時(shí)疲軟；

　　1000萬(wàn)以上豪宅要與產(chǎn)品力爆表的新房同步競(jìng)爭(zhēng)，壓力也不小。

　　尤其需要提醒大家的是，500-800萬(wàn)總價(jià)段的房子，今年的趨勢(shì)依然嚴(yán)峻。

　　雖然底層的置換鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)了。

　　但500-800萬(wàn)總價(jià)段的改善房并沒(méi)有那么大的購(gòu)買(mǎi)力支撐。

　　一方面，中產(chǎn)的收入預(yù)期還沒(méi)有完全修復(fù)，大家對(duì)加杠桿這件事變得謹(jǐn)慎。

　　另一方面，500-800萬(wàn)的次新房，價(jià)格并沒(méi)有跌透，性價(jià)比遠(yuǎn)不如那些已經(jīng)跌回2015年水平的低總價(jià)老破小。

　　這類房源既沒(méi)有剛需的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有高端盤(pán)的稀缺性，又被開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)狙擊。

　　更重要的是，近四年的限售解禁房源基本都在這一總價(jià)區(qū)間。

　　所以這個(gè)總價(jià)段今年還是相對(duì)有些壓力的。

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，500-800萬(wàn)價(jià)格指數(shù)始終在低位徘徊，沒(méi)有明顯回升跡象。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　接下來(lái)市場(chǎng)能不能真正回暖，關(guān)鍵就看能不能傳導(dǎo)至500-800萬(wàn)總價(jià)段的成交。

　　如果傳導(dǎo)不上去，這波行情可能就只是老破小的獨(dú)角戲。

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　　熱度也不是偶然

　　既然沒(méi)有全面上漲，為什么上海樓市的熱度這么高？

　　其實(shí)這波熱度，是多重因素疊加的必然結(jié)果。

　　第一，225新政精準(zhǔn)激活剛需與改善需求。

　　第二，超跌修復(fù)的市場(chǎng)邏輯，支撐部分房源價(jià)格回升。

　　第三，房東與中介的情緒炒作，放大了市場(chǎng)熱度。

　　第四，市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，加劇了熱度蔓延。

　　總結(jié)下來(lái)就是，政策托底+預(yù)期修復(fù)+情緒炒作。

　　至于市面上傳出來(lái)的暴漲房源，要么是核心區(qū)稀缺老破小，要么是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的硬通貨。

　　這些房子本身就存在溢價(jià)空間，根本不能代表上海樓市的全貌。

　　而那些連夜跳價(jià)的房東，大多是在試探市場(chǎng)。

　　很多跳價(jià)房源最終要么僵持不下，要么悄悄回調(diào)價(jià)格。

　　真正能按跳價(jià)成交的，基本沒(méi)有。

　　就像那位吐槽房東跳價(jià)50萬(wàn)的網(wǎng)友所說(shuō)：

　　該小區(qū)掛牌均價(jià)5萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)只有4.18萬(wàn)/㎡，房東漲價(jià)后掛牌單價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)/㎡，早已偏離實(shí)際成交水平。

　　能不能賣(mài)出去，還是個(gè)未知數(shù)。

　　所以越是這種輿論滿天飛、市場(chǎng)有點(diǎn)躁動(dòng)的時(shí)刻，越要保持清醒：

　　結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)行情，也給大家?guī)讞l最實(shí)在的建議。

　　不唱多、不唱空，只講實(shí)操：

　　如果你是剛需，不建議再等下去了。

　　剛需買(mǎi)房，核心是自住，不是投機(jī)，一直糾結(jié)漲跌，只會(huì)錯(cuò)過(guò)合適的房源。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)，300萬(wàn)以下的坑位正在被快速填平。

　　那些總價(jià)低、地段好、租售比高的剛需房，正在快速去化。

　　沒(méi)有人能絕對(duì)抄底，性價(jià)比高的好房子越賣(mài)越少，真剛需，當(dāng)下就是窗口期。

　　如果你是置換，一定抓住時(shí)機(jī)。

　　500-800萬(wàn)總價(jià)段的房子，目前還沒(méi)起勢(shì)。

　　賣(mài)舊換新，節(jié)奏很重要。

　　你要利用好這波行情帶來(lái)的流動(dòng)性，把手里的房子先出掉，然后去核心區(qū)淘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　現(xiàn)在的窗口期，二手房好賣(mài)，新房折扣還在，正是置換的好時(shí)機(jī)。

　　小結(jié)

　　寫(xiě)到最后，我想起前幾天在門(mén)店聽(tīng)到的一個(gè)細(xì)節(jié)。

　　新政后的第二個(gè)周末，有個(gè)客戶翹班來(lái)訂房，談了一個(gè)多小時(shí)就下定了。

　　合作中介說(shuō)，那天他只吃了一個(gè)煎餅果子，喝了一瓶檸檬水。

　　這種氛圍，確實(shí)讓人恍惚間覺(jué)得回到了幾年前。

　　雖然“上海房?jī)r(jià)暴漲40%”的言論是個(gè)別案例的斷章取義。

　　但我們必須承認(rèn)，上海作為超一線城市，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性不會(huì)變。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，穩(wěn)中有升是大趨勢(shì)。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。