東城金魚池項目驚動國家文物局，天壇“腳下”動工難

2024年7月3日，河北鑫界以觸頂搖號方式取得東城區(qū)金魚池地塊，成交價3.375億元，溢價率25%。資料顯示，北京東城區(qū)金魚池二期西土地一級開發(fā)項目DC—0127—0101地塊F2公建混合住宅用地，總土地面積3027.632平方米，建筑規(guī)模5550平方米，其中，住宅建筑面積僅1700平方米，自持公建3850平方米。

大家好，這里是樓花網(wǎng)。

近日，東城金魚池項目有新進展了。

核心事件：

東城金魚池項目因涉及天壇建設(shè)控制地帶，需上報國家文物局審批

開發(fā)單位福鑫地產(chǎn)，必須依法完成文物保護相關(guān)工作

信號：核心區(qū)豪宅開發(fā)，每一米都踩在歷史紅線之上

什么是“天壇建設(shè)控制地帶”？

法規(guī)釋義：

以天壇為核心，劃定多層級保護范圍

建設(shè)控制地帶內(nèi)，任何新建、改建、擴建都需文物部門嚴格審批

目的：保護文物本體安全、歷史風貌與景觀視廊

項目困境：

高度限制：建筑可能被限高，影響產(chǎn)品形態(tài)與貨值

風格限制：外立面、色彩、材質(zhì)需與天壇風貌協(xié)調(diào)

工期不定：上報國家文物局，批復時間不可控，可能延期數(shù)月甚至數(shù)年

價值悖論：

優(yōu)勢：緊鄰天壇，無可復制的文化地脈

劣勢：開發(fā)束縛極多，成本高昂、周期漫長

結(jié)論：頂級地段往往伴隨著頂級的開發(fā)難度

拿地一周后，項目開發(fā)主體福鑫（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立，注冊資本1000萬元。

之后項目很長一段時間沒有任何開發(fā)進展。

直到去年7月17日，福鑫（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司收到北京市東城區(qū)發(fā)展和改革委員會關(guān)于核準東城區(qū)金魚池二期西公建住宅項目的批復，同意實施東城區(qū)金魚池二期西公建住宅項目，總投資估算約3.75億元。

批復有效期2年，在有效期內(nèi)未辦理年度投資計劃或未取得延期批復的，逾期自動失效。

這是北京土地招拍掛出讓住宅建面最小地塊，也是當年北京土拍市場溢價率最高的一地塊，期房指導價高達15.1萬元/平方米。

金魚池地塊的位置可算是“一環(huán)”，向北1.5公里為天安門廣場，南端緊鄰十一中學金魚池校區(qū)，東側(cè)300米為地鐵7號線橋灣站，西側(cè)600米則為珠市口站，北側(cè)為前門大街商業(yè)板塊和北京坊商業(yè)項目。

1700平的住宅面積，在寸土寸金的內(nèi)城，做小戶型的概率極低，估計最多也就10套房子，有點形象展示的意義，預計將自行消化，不一定會對外銷售。

而這塊地的拿地成本就是3.375億，住宅賣到20萬/平米，勉強能收回土地成本。此外，地塊還有3850平的商業(yè)，要求全部自持，年限為20年。

順利的話，金魚池地塊住宅部分賣光覆蓋土地成本，其余建筑營銷等成本則需要河北鑫界靠運營商業(yè)來彌補。

河北鑫界成立于2005年，注冊資本2000萬元，初始股東為韓金平、王滿庫、李芬娣。2018年9月，該房企股東發(fā)生大換血，目前由水福來和李淑英分別持股50%。

算上金魚池的項目公司，河北鑫界名下共有5家子公司。承德帝鑫實業(yè)有限公司和石家莊連玥堂茶葉貿(mào)易有限公司現(xiàn)已注銷，剩下河北華電石家莊熱電有限公司（簡稱“華電石家莊熱電”）和河北盛萊酒店管理有限公司為“存續(xù)”狀態(tài)。

這其中華電石家莊熱電最為知名，1999年成立，注冊資本約11.325億元，背后由國有控股的華電國際和河北鑫界分別持股82%和18%，水福來為副董事長，名下持股華電煤業(yè)集團有限公司0.8969%。

除了持股河北鑫界，水福來名下還有兩家地產(chǎn)公司——淶水中誠房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（持股85%）和保定九利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（持股100%）。

河北鑫界的另一位股東李淑英，投資足跡遍布建筑裝飾、醫(yī)養(yǎng)、基金管理，名下還持股了河北鑫界醫(yī)養(yǎng)發(fā)展有限公司、雄縣九利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北旺水股權(quán)投資基金管理有限公司、石家莊擷美苑建筑裝飾工程有限公司。其中，鑫界醫(yī)養(yǎng)曾在2021年以6645萬元摘得一宗保定的社會福利用地。