17億盤活21家酒店，國內首個酒店REITs真的來了

圖源：上海外灘錦江都城新城飯店

近日，證監會官網掛出首批商業不動產REITs申報信息，華安基金上報的錦江封閉式商業不動產證券投資基金赫然在列。

17.03億的募集規模，覆蓋全國18座城市、21家錦江都城酒店——國內酒店REITs的首單，就這樣落在了錦江酒店頭上。

消息一出，引發業內熱議。

有人說錦江酒店終于盤活了壓在國內酒店身上多年的重資產包袱，但也有人質疑：

中高端酒店資產憑什么撐起首批REITs的門面？17億的估值真的物有所值嗎？

為何是錦江酒店摘得首單？

商業不動產REITs落地，首批名額的含金量不言而喻。全國酒店集團那么多，為什么偏偏是錦江酒店拿下了首單？

懂行的都知道，從資產合規性、現金流穩定性，到運營持續性、品牌影響力，每一項卡的都很嚴格。

錦江酒店能拿下首單，靠的不是運氣，而是資產證券化領域的摸爬滾打。

作為規模全球第二、亞洲第一的酒店集團，錦江酒店集團早就實施“酒店管理+資產管理”的雙輪驅動戰略。

2024年，錦江在上交所獲批100億儲架類REITs，并于3月份以“時尚之旅”資產包發行首期產品，發行規模17.75億元，優先級簿記發行成本低至2.8%。這一嘗試為其積累了寶貴的資產證券化經驗。

錦江酒店上市公司通過出售時尚之旅100%股權，實現了資金回籠，同時獲得了約4億元的投資收益。

這次操作，讓錦江酒店吃透了資產打包、現金流測算、監管溝通、市場發行的全流程，也給這次公募REITs申報攢足了經驗。

同年，其母公司錦江國際集團聯合上海國際集團成立了第一支酒店產業基金，規模5億元，為純權益屬性。該基金主要錨定一線和強二線城市核心地段的酒店類資產，通過專業化運營提升資產價值，最終通過市場化方式實現退出。

更重要的是，錦江酒店作為國企背景的酒店集團，在政策溝通、合規審核、風險把控上，天然比民營酒店集團更有優勢。

商業不動產REITs作為新生事物，監管層對首批試點的合規要求極高，錦江多年的規范化運作、清晰的股權結構、成熟的風控體系，剛好滿足監管標準，這是其他酒店集團難以比擬的先天優勢。

圖源：錦江酒店（中國區）官網

作為國內規模最大的酒店集團，錦江酒店手里有不少自有酒店物業。

據其財報顯示，截至2025年6月末，錦江酒店旗下直營酒店還有643家。

這些資產雖然是“家底”，但重資產會占用大量資金，過去想變現只能靠大宗交易，周期長，無法快速實現輕資產轉型。

通過資產證券化，把沉淀的不動產變成可交易的金融產品，既能一次性回籠17.03億現金，降低資產負債率，又能保留酒店的運營管理權，繼續賺取管理費、超額收益分成，實現“資產出表、利潤留存”的雙贏。

17億估值，21家錦江都城到底值不值？

關于錦江酒店REITs，業內當前最大的爭議點就是其估值：

21家中高端酒店，憑什么估值17.03億元？單店估值超8000萬，貴還是便宜？

REITs的核心是什么？是持續、穩定、可預測的現金流，是資產風險的極致分散。

那我們來看一下錦江酒店這次拿出來的21家錦江都城酒店。

圖源：上海證券交易所

可能有人會疑問，錦江酒店為什么偏偏選中端的錦江都城，而不是像麗笙這樣的高端品牌或者錦江之星這樣的經濟型品牌？

答案很簡單，中高端酒店貼合商業不動產REITs的核心要求，審批難度最低，也最容易被投資者接受。

高端酒店投資大、運營成本高，雖然房價高，但入住率不穩定，尤其是近幾年，商務接待、高端旅游需求下滑，高端酒店的盈利情況很差，很多高端酒店都在虧損，甚至被拍賣。

畢竟REITs要求必須有穩定的現金流，但當下不少處于艱難轉型中的高端酒店根本達不到。

而經濟型酒店雖然入住率高，但房價太低，RevPAR上不去，運營收入有限，而且經濟型酒店的資產價值低，打包出去，募集規模上不去。

更重要的是，經濟型酒店的品牌價值低，投資者認可度不高，很難吸引資金。

而像錦江都城這樣的中高端酒店，既沒有高端酒店的現金流波動風險，也沒有經濟型酒店的盈利天花板，完美貼合REITs“穩定現金流、資產價值適中、風險可控”的核心審核要求。

圖源：上海證券交易所

再回頭看這21家錦江都城的經營數據，2025年1—9月平均入住率61.58%，平均房價258.33元，RevPAR為159.08元，雖然不算頂尖，但勝在穩定。

錦江都城作為中高端商務酒店，核心客群是商務出差、企業差旅，這類客群的特點是：預訂率高、入住時長穩定、價格敏感度低，不受旅游淡季旺季的過度影響。

這正是REITs最看重的“確定性”。

再看其資產布局。

21家酒店散落在18座城市，從一線北上廣深，到新一線成都、重慶，再到二線省會城市，沒有集中在單一區域，完美規避了區域經濟波動、旅游淡季的風險。

戴德梁行數據顯示，分散布局的商業不動產資產，現金流波動率比集中布局低37%，這正是REITs監管層最看重的“安全墊”。

更關鍵的是資產成色。

21家酒店總建筑面積約15.7萬平方米，總房間數超3000間，單店客房數穩定在129-162間，單店面積6168-8800平方米，都是2010—2013年建成開業的成熟物業，剩余土地使用年限約25年，沒有新建項目的建設期風險，沒有老舊項目的改造壓力，酒店運營已經跑通了十幾年，現金流可預測性相對較強。

可以說，REITs讓錦江從一個“持有物業的酒店運營商”，變成了“管理資產的酒店資管巨頭”，盈利模式、抗風險能力、增長空間，都上了一個新臺階。

重資產時代落幕，錦江仍需邁過三道坎

隨著首個酒店公募REITs正式落地，整個酒店行業的發展邏輯已然發生根本轉向。

通過證券化盤活“沉睡”資產，喚醒流動性、優化資產負債表，已成為不可逆轉的浪潮。

值得一提的是，REITs對資產質量、運營能力、合規水平的要求極高，只有錦江、華住、首旅等頭部酒管能滿足REITs的發行標準。

未來，隨著頭部酒管通過REITs快速回籠資金，加速并購擴張，中小酒管的生存空間將被進一步擠壓。

當然，REITs也不是“萬能解藥”，錦江酒店要想真正玩轉REITs，還必須面對三大挑戰：

首先，運營壓力仍在，現金流不能有絲毫閃失。

REITs對凈現金流分派率有剛性要求，2026年5.05%的分派率，意味著錦江必須保證酒店運營穩定，入住率、RevPAR不能出現大幅下滑。

一旦行業出現下行周期，或者運營管理出現問題，導致現金流不達標，不僅會影響REITs的股價和分紅，還會損害錦江酒店的品牌信譽。

圖源：錦江酒店（中國區）官網

其次，資產供給壓力，優質酒店資產“供不應求”。

錦江旗下符合REITs標準的成熟酒店，數量有限，若要持續發行REITs，必須加快新酒店的投資建設和成熟運營，但新建酒店需要周期，短期內難以形成批量供給，可能會影響錦江資管業務的規模化擴張。

最后，行業競爭加劇，REITs紅利難以長期獨占。

隨著商業不動產REITs試點的推進，華住、首旅等競爭對手必然會快速跟進，推出自己的酒店REITs產品，錦江酒店的“首發”紅利會快速消退。

未來，酒店REITs的競爭，將回歸運營能力、資產質量、收益水平的本質競爭，錦江酒店必須持續提升核心競爭力，才能保持領先優勢。

17.03億元的募集規模、21家錦江都城酒店的資產包，不僅是錦江酒店輕資產轉型的關鍵一步，更是中國酒店業邁入資管時代的標志性事件。

但對錦江酒店來說，首單酒店REITs發行只是起點，不是終點。

未來，如何持續盤活存量資產、如何提升運營效率、如何應對行業競爭，將是錦江酒店必須回答的核心命題。