2025年長租公寓年度盤點：政策系統化與金融深化下的行業重塑

引言

2025年，住房租賃行業一片繁榮，向上生長，多個里程碑事件頻頻落地，政策系統化與金融深化推動行業走向規范發展、資本驅動與生態重塑的新階段。政策層面，立法監管、制度改革與金融扶持并舉，多項關鍵政策實現落地突破；金融層面，大宗交易活躍、REITs常態化擴募、底層資產多元拓展，不斷加速資本循環、商業模式成熟；市場層面，企客差旅、學生宿舍等新賽道崛起，包租模式風險暴露，中介平臺持續高增長，市場機制通過獎勵與出清，重塑行業競爭生態。2025年，是住房租賃行業從“規模擴張”走向“系統建構”的關鍵一年，期間的關鍵節點及事件值得被銘記，下面將從政策類突破、模式類破局、市場類趨勢三個方面來盤點回顧。

一、政策類突破

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我國首部租賃法律條例發布

7月，我國首部《住房租賃條例》正式發布，共7章50條，涉及規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容。《條例》的出臺填補了住房租賃行業法律空白，也將成為住房租賃行業發展史上重要的里程碑，于2025年9月15日正式施行。（、）

2

上海“商辦改住”新政

8月，上海市政府下發了 《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》。《意見》出臺之前“商改住”在產權性質、規劃用途、部門審批流程上，復雜且不確定性高，《意見》出臺后“商改住”區域被管理分成三類區域，對應三種“商改住”要求，“商改住”變為有明確路徑、可復制、可落地、風險可控的合法路徑，15年的期限內可以全周期按照合同管理并且不用改變產證。本次《意見》是一次制度性得改革，對未來整個上海住房租賃市場格局產生重要影響。（）

3

“新時代城市建設者管理者之家”新規

11月，《新時代城市建設者管理者之家項目認定和運營管理規定（試行）》通知正式實施，意味著上海分層保障性租賃住房體系全面納入規范化管理。“新時代城市建設者管理者之家”是上海市構建的保障性租賃住房體系重要組成部分，主要面向城市一線工作者提供優質居住保障。此次新規主要規范通過保障性租賃住房遴選方式籌措的相關項目，內容涵蓋遴選、認定、改造、運營、管理全流程。（）

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公保合并

12月，上海國有企業租賃住房品牌城方發布重磅公告，旗下8個公寓（原公租房）自2026年1月1日起，將統一按照保障性租賃住房相關政策實施供應管理。這個動作落地標志著“公租房與保租房并軌”改革正式從政策層面進入實際運營階段。（）

二、模式類破局

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保障房首次覆蓋高端人才公寓

9月，黃浦區首個“商辦改住”的保障房項目蘇河美欣公寓開業，項目打造成高規格、高品質的服務式公寓，為人才提供230套保障性租賃住房，戶型面積從49平studio到183平行政套房等十幾種戶型可供選擇，租金范圍從12000-40000元/月不等。蘇河美欣公寓落地意味著保租房領域開始覆蓋高端服務式公寓，這是完善上海保障房體系的重要一環，是打造核心區域高端人才保障性住房系統的重要轉折。（）

2

“先住后付”服務首啟“0元住”時代

10月，京東與自如聯合推出租房行業首個“先住后付”的金融服務，在自如租房使用京東白條支付除了 0 押金，還可選擇延期一個月支付房租。京東和自如此次合作是雙方前期提供的“信用免押”服務的基礎上再升級，將信用支付的邊界進一步延伸，通過信用授權、額度預占、延期支付三大機制實現“0元支付拎包入住”。（）

3

首個C2/C8土地轉性R4用地

12月，鼎暉投資6.5億收購base佰舍蘇河項目，收購完成后，項目將依據2025年7月發布的《上海市商務樓宇更新提升實施意見》完成C2/C8兼容R4調規，成為上海商辦功能融合首單落地案例。土地轉性后，項目合規性更強，未來REITs路徑也更加清晰，接下來，base佰舍蘇河項目“收購、調規、運營優化、資產證券化”的每一步，都將成為上海存量商辦樓宇改造的鮮活樣板。（）

4

首個學生宿舍進入REITs底層

1月，匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金發布擬啟動擴募的公告，根據公告披露的信息，這次擴募計劃收購位于上海的兩個租賃住房項目：“璟耀項目”與“璟博項目”。而其中的璟耀項目，部分樓棟正作為上海紐約大學的學生宿舍在使用。學生公寓作為REITs底層資產的首次亮相，標志著長租公寓資產證券化進入更細分、多元的階段。（）

三、市場類趨勢

1

頭部企業轉向企客差旅賽道

頭部企業通過對企客服務模式的創新與優化，不斷提升企業住宿服務的深度與廣度。目前，萬科泊寓、龍湖冠寓等龍頭企業均開通企業租房直通通道，為企業提供短租住宿服務。泊寓滿足企業差旅住宿需求及新員工、畢業生集中培訓住房需求，通過高性價比的酒店式配套服務、活動場地，提供個性化解決方案。冠寓則為企業量身定制差旅服務，能讓員工住的舒適安心。2024年，泊寓全年服務企業客戶超5400家，泊寓的客戶比例中企業客戶占比達45%，相比2023年再提升5%，新增服務企業員工7.6萬人，同比提升37%。（）

2

家庭租房需求崛起

在長租公寓領域，家庭型租房在悄悄崛起。2023年全國重點40城租賃成交，35歲以上租客占比超過35%，甚至超過25歲以下租客占比。家庭型租房崛起跟中國家庭結構的變化高度相關，比如單人戶家庭、夫妻二人無孩家庭比例的大幅提升，導致住房需求的變革走向分戶與小型化，疊加當前經濟環境，租房性價比回升，90、00后新生代購房理念的改變，以及租賃市場規模跟品質的快速提升，未來家庭型租賃需求成為一種趨勢（）

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中介平臺業績高增長

今年三季度貝殼財報披露顯示，其租房業務持續保持高增長的態勢。貝殼租房從2021年11月布局租房賽道，截至2025年9月底在管房源規模已經超過66萬套，年均復合增長率高達111.2%，今年三個季度已經超過2024年全年的增長量，增速驚人。從毛利來看，貝殼租賃業務對集團的貢獻利潤率從2023年的1%、2024年5%，增長至2025年3季度8.7%，同比增長4.3個百分點，而凈利潤貢獻率占比更高，貝殼三季度凈利潤7.47億元，租房業務貢獻了超過1個億元，占比超13.4%。得益于省心租的輕資產模式，貝殼租房平臺吸金能力可以輕松碾壓秉持長期主義重倉持有的公寓運營商們。（）

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資管化路徑兩種模式清晰

今年以來，中國租住領域資管化腳步明顯加速，多家公寓品牌宣布與資管機構達成合作，從我們整理的近期租住市場資管化案例來看，中國租住資管化路徑分化為兩種不同模式。一種模式是設立 Pre-REITs 基金，進入退出前融階段。一種模式是成立“資管+運營一體化專業平臺”（Manager of Managers, MOM模式），合作模式貫穿投資、建設、管理、運營及退出，形成完整資管產業鏈閉環。兩種模式的分化主要以輕資產與重資產模式為區別：輕資產市場化公寓運營商主要吸引外資，傾向于成立“資管+運營一體化專業平臺”，重資產保租類運營商主要吸引險資，傾向于共同設立“Pre-REITs基金”。（）

5

包租模式暴雷

臨近年底，多家長租公寓頭部企業被曝出強制清退租客的消息，并且這些公寓是集體性清退多家門店。長租公寓機構化模式主要劃分為重資產自持、中資產包租、輕資產托管三類經營模式。中資產包租模式是業主與企業簽訂長期合約，企業負責裝修和出租，賺取租金差，也是俗稱的二房東模式。當前住房租賃正處于明確的下行階段，租金收入持續下降，成本卻是剛性兌付，包租模式風險持續加壓。隨著中資產包租模式頻頻暴雷，長租公寓商業模式逐漸向輕、重兩端轉移，采用包租模式的機構數量顯著收縮，采用輕資產托管和重資產自持模式的市場占比逐漸提升。（）

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