學生公寓首入REITs，估值成焦點！

學生公寓正成為租賃市場中備受矚目的賽道。面對內地持續的“宿舍荒”，多家公寓企業紛紛布局：萬科泊寓推出定制校舍服務，城璟松江社區瞄準大學生租賃；香港則因學生公寓一房難求，政府鼓勵存量樓宇改造，吸引內地企業遠赴收購——華潤有巢以約9.5億港元購入葵涌整棟酒店，招商伊敦亦以1.4億港元拿下全幢住宅樓，計劃均改造為宿舍項目。學生公寓不僅被視為一門潛力生意，更逐漸成長為行業趨勢，其規范化與政策支持亦成為熱議焦點。

學生宿舍項目首次作為REITs擴募資產

1月15日，匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金發布擬啟動擴募的公告，根據公告披露的信息，這次擴募計劃收購位于上海的兩個租賃住房項目：“璟耀項目”與“璟博項目”。而其中的璟耀項目，部分樓棟正作為上海紐約大學的學生宿舍在使用。

項目基本信息：璟耀項目位于上海浦東新區濟明路，距上海紐約大學前灘校園3公里。上海紐約大學由美國紐約大學和中國華東師范大學合作創辦，宿舍區位于璟耀項目2號、3號和5號樓。有五種房型可供選擇，包括三人間、雙人間、雙人套房、單人套房和高級單人房。所有公寓均配備書桌、椅子、床、衣柜、獨立浴室、獨立廚房（配有電磁爐、冰箱、水壺及飲水機）、空調、洗衣機，宿舍樓全天候24小時配備保安和設施管理人員。

1

圖片來源：上海紐約大學官網

從租金價格來看，由于上海紐約大學屬于國際學校整體收費較高，但相比璟耀市場化房源租賃價格仍有部分讓利。從運營數據上看，璟耀項目入住率長期保持高位穩定。整體而言，璟耀項目集學生宿舍與市場化租賃于一體，客群結構多元且穩定，居住品質對標高品質租賃公寓，為這類特色租賃資產入市奠定堅實的基礎。

圖片來源：上海紐約大學官網

下一步值得注意的是：1、估值公告（對學生公寓的定價問題）2、政策支持力度

1、上海地產REIT首次發行就遭遇估值下調的問題，首次申報階段評估值為13.51億元，后來估值調整為12.31億元，下調估值1.2億元，估值下調導致資本收益率上升，上海地產REITs發行后分紅表現不錯。后面擴募資產的估值問題仍然值得關注，因為學生公寓這類非核心資產存在特殊性。

首先，學生宿舍具備“租客穩定、租期固定、現金流可預期”的核心優勢，并且上海地產作為國企與國際學校合作具備長期合作的優勢，可以弱化宿舍型大客戶貿然退租的風險，但是前車之鑒猶在，如某住房租賃REIT上市兩月遇大客戶退租問題，出租率下降超三成，這種波動極其不利于REIT底層資產追求極致穩定性的特性，并且宿舍型產品一旦退租由于產品特殊招租更加困難，這種對風險的考量最終都會體現在項目的估值里。

但是風險的反面是收益。新加坡REIT市場中一個含有學生公寓資產的特定用途住宿類REIT”（勝捷住宿REIT，底層資產5個工人宿舍+8個學生公寓+1個其他資產）年分紅率超過8%，對于寫字樓、零售、物流這些“核心資產”資本化率普遍在4%–5%，這個REIT的表現可謂驚人，在新加坡市場中同樣認知學生宿舍屬于非核心資產，交易不活躍，估值打折，資本化率天然帶來了更高收益。借鑒新加坡的經驗，上海地產此次擴募的資產大概率會經歷第二次估值下調，但是早期投資人的收益也會可觀。

2、上海地產REIT此次擴募事項已通過基金管理人內部決策機構審議，后續尚需國家發改委申報推薦、證監會準予變更注冊、上交所審核及基金份額持有人大會決議通過后方可實施。后續政策支持決定此類宿舍類產品的合規性問題，目前學生宿舍遇到的一個最大的問題就是稅收問題，主要由于學生沒有固定工作和收入，不能算作保租房的保障主體，運營主體就不能享受保租房的優惠稅收，而上海地產這次資產邊界的突破，無疑是用市場驗證政策（2025年9月國家發改委印發通知明確支持REITs通過擴募新購入項目）的細分領域，未來是將宿舍產品納入保障房體系，還是作為特殊群體做保障，都會有明確的方向標出來。

最后，學生公寓作為REITs底層資產的首次亮相，標志著長租公寓資產證券化進入更細分、多元的階段。盡管估值面臨挑戰，但其穩定的客群與現金流潛力仍吸引市場關注。未來，這類資產能否持續獲得政策支持、明確稅收定位，將直接影響其規模化與金融化進程。

—關注同策研究院視頻號—

—年報下載—

聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com