戴德梁行年度報告：2025南京寫字樓蓄力提質(zhì)，消費市場展現(xiàn)韌性

2026年1月20日，由房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行主辦的新年首場重磅活動——2025年終市場回顧媒體發(fā)布會在金陵亞太樓舉行，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行年終盤點，并展望2026年行業(yè)發(fā)展新機遇。

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南京寫字樓市場震蕩蓄力、積極求變

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務部高級董事歐陽江石針對2025年度南京寫字樓市場進行分享，全年南京典型高品質(zhì)寫字樓新增供應面積約40萬平方米，入市的典型項目如華貿(mào)中心、南京招商局中心、德基世貿(mào)中心、嘉華AKIS翎際T3等。截止季末，全市高品質(zhì)項目存量超550萬平方米。

本年度全市重點板塊可錄得吸納量為22.3萬平方米，較去年增加1.6萬平方米，同比增長約8%。近兩年成交量相較于2021-2023年有明顯提升，主要受聯(lián)合辦公及運營商等大面積客戶成交助推影響。

第四季度全市空置率為29.1%，同比增長約3.9%，環(huán)比增長約0.7%，租賃市場仍面臨一定挑戰(zhàn)。季末，全市平均租金約2.37元/平方米/天，同比下降7.0%，環(huán)比下降0.8%。

從全年直接租賃客戶的成交行業(yè)來看，本年度租戶結構更趨多元，主力行業(yè)格局有所調(diào)整。其中金融（22%）、專業(yè)服務（18%）、商務商貿(mào)（16%）和TMT（14%）四大行業(yè)穩(wěn)居前列，合計占比約70%。在成交面積段方面，200–300平方米、300–500平方米及500–1000平方米成為全市最為活躍的典型租賃區(qū)間。

隨著優(yōu)質(zhì)供應的持續(xù)落地，有望在2026年入市的典型項目有：信泰中心、河西金融城二期C1、河西金融中心、中芬合作交流中心、雨花紫金數(shù)字研創(chuàng)中心、中興南站5G+產(chǎn)業(yè)園等，預計為市場帶來超50萬平方米辦公新增供應。

歐陽江石最后表示，寫字樓市場整體仍處于供需深度調(diào)整階段，業(yè)主通過積極的策略調(diào)整在震蕩周期中積累發(fā)展勢能。展望未來，市場發(fā)展轉向以存量提質(zhì)增效為主的新階段，面對龐大的存量資產(chǎn)，系統(tǒng)梳理資產(chǎn)結構、高效盤活物業(yè)資源，已成為緩解市場下行壓力、提升資產(chǎn)運營效率的關鍵路徑，也為房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整期探索可持續(xù)、綠色發(fā)展提供了重要方向。

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南京消費市場展現(xiàn)強勁韌性

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務部高級助理董事朱丹華在發(fā)布會上深度剖析了南京零售市場的現(xiàn)狀與趨勢。據(jù)南京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1—10月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額6,775.12億元，同比增長4.3%。堅實的經(jīng)濟基本面為南京零售市場的持續(xù)向好發(fā)展提供了堅實的基礎。四季度，三個新項目的落成為南京中高端購物中心市場帶來282,000平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積，使市場總存量擴大至8,016,930平方米。

本季度，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求旺盛，品牌商加速本地擴張，首店首發(fā)持續(xù)升溫。需求主要來自于時尚、潮玩、電子產(chǎn)品、餐飲，以及娛樂等業(yè)態(tài)。雖然新增供應規(guī)模較大，但得益于活躍的租賃市場，整體空置率僅環(huán)比上升0.7個百分點至9.6%，凈吸納量為197,885平方米。

隨著大量的新增供應集中入市，部分購物中心的業(yè)主開始降低租金收入預期，提供更具吸引力的租金報價和租賃條款，以期實現(xiàn)更高的入駐率。有鑒于此，南京市中高端購物中心首層平均租金報價下降至人民幣554.65元每月每平方米，環(huán)比降低2.79%。

多重國家級試點的落地，為南京消費能級躍升提供了堅實支撐。今年以來，南京分別入選國家級服務業(yè)標準化試點（商貿(mào)流通專項）城市、第二批全國現(xiàn)代商貿(mào)流通體系試點城市、首批全國零售業(yè)創(chuàng)新提升試點城市、國際化消費環(huán)境建設試點城市和消費新業(yè)態(tài)新模式新場景試點城市等。南京正探索創(chuàng)新，全力推進國際消費中心城市建設。

朱丹華表示，建筑面積總計約2,668,749平方米的中高端購物中心計劃于未來四年入市。然而，部分項目由于建設進度與招商進展未達預期，將不得不推遲竣工或開業(yè)時間。 隨著新項目陸續(xù)入市，南京市場零售物業(yè)間的分化或將進一步加劇。若干表現(xiàn)欠佳的項目或將在吸引優(yōu)質(zhì)租戶方面面臨更大挑戰(zhàn)，而成熟項目將通過開設首店或旗艦店、優(yōu)化租戶組合、升級物業(yè)設施，以及開展主題活動等方式提高商場的客流量。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示, 2025年“國際化消費環(huán)境建設”與“消費新業(yè)態(tài)新模式新場景”兩項國家級試點正式落地南京，為南京建設國際消費中心城市提供了雙重政策紅利。展望未來，南京將繼續(xù)擴圍實施消費品以舊換新政策，創(chuàng)新多元化服務消費場景，推動商旅文體健融合發(fā)展，積極舉辦首發(fā)、首秀、首展活動，培育“IP+”新消費場景，為城市消費升級注入新動力。

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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邁入“存量優(yōu)化”“質(zhì)量競爭”階段

戴德梁行南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人劉奕從政策導向、土地市場及企業(yè)需求三個層面分析了目前的市場特征。

2025年，南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場在宏觀政策與市場內(nèi)生動力共同作用下，整體步入從“增量擴張”向“存量優(yōu)化”與“質(zhì)量競爭”轉變的精細調(diào)整階段。

政策頂層設計精準化，引導產(chǎn)業(yè)空間高效配置。以“10個新興產(chǎn)業(yè)集群與26條重點產(chǎn)業(yè)鏈”為核心的“1026”產(chǎn)業(yè)體系，作為“十五五”的開局布局，為全市產(chǎn)業(yè)用地配置提供了清晰的頂層設計，確保土地要素向重點領域傾斜。

政策層面不再“大水漫灌”，而是針對性地出臺專項政策，實現(xiàn)精準滴灌，如江北新區(qū)生物醫(yī)藥14條產(chǎn)業(yè)新政、南京市人才政策2.0等專項政策聚焦高端賽道。

此外，通過江北新區(qū)-浦口區(qū)一體化融合、棲霞區(qū)-經(jīng)開區(qū)-仙林大學城三區(qū)融合等機制創(chuàng)新，打破行政壁壘，實現(xiàn)跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能統(tǒng)籌與空間規(guī)劃協(xié)同，促進整體產(chǎn)業(yè)空間的利用效率。

土地市場成交平穩(wěn)，向高績效板塊聚集。全市工業(yè)用地出讓規(guī)模維持穩(wěn)定水平，土地成交呈現(xiàn)出強烈的集聚效應，向擁有產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢、基礎設施完善和產(chǎn)業(yè)集群成熟的重點區(qū)域（如江寧與江北新區(qū)）和優(yōu)勢賽道（如生物醫(yī)藥、高端裝備、人工智能）集中。

企業(yè)需求行為更趨理性，選址邏輯向“精益化”演變。當前市場需求動能主要來源于存量企業(yè)的域內(nèi)搬遷、原址擴產(chǎn)或產(chǎn)能整合，由新增市場主體帶來的增量需求相對有限。企業(yè)選址過程中，成本控制意識持續(xù)增強，選址需求聚焦產(chǎn)業(yè)集群效應與投資回報率，企業(yè)通過多區(qū)域政策、多項目比選實現(xiàn)最優(yōu)性價比。

市場轉向存量發(fā)展也促使地方政府招商更為務實，這為具備“專精特新”特質(zhì)或穩(wěn)定運營能力的中小企業(yè)提供了機遇窗口，可憑借其投資的確定性，爭取更靈活的發(fā)展條件與有利政策。

劉奕表示，2025年，南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場在‘政策精準引導’與‘市場理性選擇’的雙重驅動下，發(fā)展范式已悄然轉變。未來，隨著‘1026’產(chǎn)業(yè)體系的深入實施及區(qū)域融合發(fā)展的深化，市場將進一步向集約化、高效化、專業(yè)化方向演進。這對所有市場參與者的專業(yè)研判能力、資源整合能力及資產(chǎn)運營能力都提出了更高的要求。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司總經(jīng)理王飛強指出，2025 年以來，南京聚焦先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，通過機制創(chuàng)新、平臺搭建、服務升級，成功吸引眾多重大項目落地，城市產(chǎn)業(yè)活力與發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)釋放。

未來，戴德梁行將充分發(fā)揮綜合專業(yè)服務優(yōu)勢，依托全球客戶網(wǎng)絡與豐富產(chǎn)業(yè)資源，緊密契合南京現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設方向，深度聚焦新興產(chǎn)業(yè)賽道，全力助力南京構建更具競爭力的未來產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動力。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結，中央經(jīng)濟工作會議明確 2026 年將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，通過降準降息等靈活高效的貨幣政策工具，為經(jīng)濟發(fā)展注入充足動力。

2026 年作為 “十五五” 開局之年，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境將持續(xù)優(yōu)化，市場發(fā)展機遇可期。南京憑借堅實的經(jīng)濟基礎、多元的產(chǎn)業(yè)布局與持續(xù)的創(chuàng)新活力，正迎來前所未有的發(fā)展契機，我們對南京市場的長遠發(fā)展充滿堅定信心。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法