魏耀榮先生對建筑物區(qū)分所有權(quán)論述，二十年前就先知先覺并神預(yù)見

引子

魏耀榮先生是前全國人大常委會(huì)第五、六、七屆經(jīng)濟(jì)法室主任、中國民法起草小組九人成員。1982年初，魏先生調(diào)入全國人大法工委負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)立法工作，先后參與了物權(quán)法、合同法、公司法、專利法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法及外商投資法等約60部法律的調(diào)查研究、起草、修改和解釋等具體立法工作，提出了許多好的立法建議和思路，為提高立法質(zhì)量做出了貢獻(xiàn)，成為我國改革開放初期經(jīng)濟(jì)立法的主持者和見證人之一。

魏耀榮先生早在2006年就提出了以下學(xué)術(shù)觀點(diǎn)與論斷，對建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，進(jìn)行了很有遠(yuǎn)見的前瞻研究，產(chǎn)生神一般的預(yù)見。

可惜可嘆的是，后來的民法典未能取其精華，甚至還對魏先生參編過的物權(quán)法，進(jìn)行了部分“改動(dòng)”。

現(xiàn)在看來，住宅物業(yè)行業(yè)本來可以“從從容容、游刃有余”地發(fā)展，結(jié)果現(xiàn)在“手忙腳亂、連滾帶爬”被飽受詬病，同時(shí)業(yè)主居住幸福感、社會(huì)基層和諧治理，雙雙陷入兩難境地。

魏先生當(dāng)初的擔(dān)心一語成讖，他當(dāng)年的學(xué)術(shù)成果，若當(dāng)初被認(rèn)真對待，或許住宅物業(yè)、廣大業(yè)主、基層部門，都不會(huì)現(xiàn)在這樣尷尬了。

重溫魏耀榮先生約二十年前的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，猛然覺得：不能再病急亂投醫(yī)了，治病良方，其實(shí)魏先生就早開好了，應(yīng)該拿出來用用了！

魏耀榮先生的物權(quán)相關(guān)核心觀點(diǎn)

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)理論：構(gòu)建社區(qū)權(quán)屬秩序的基石

基礎(chǔ)理論內(nèi)核：魏先生明確“建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代城市居住形態(tài)的必然產(chǎn)物”，核心是業(yè)主對專有部分的所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)及對社區(qū)事務(wù)的成員權(quán)的復(fù)合權(quán)利，具有復(fù)合性、整體性、不可分割性三大特征。他強(qiáng)調(diào)共有部分是業(yè)主共同利益的載體，其權(quán)屬清晰是社區(qū)和諧的前提，絕非可隨意約定的“模糊地帶”。（編者按：現(xiàn)今恰恰因有意無意的模糊業(yè)主權(quán)，導(dǎo)致現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)不斷）

制度設(shè)計(jì)要點(diǎn)：主張區(qū)分所有權(quán)制度需涵蓋“物權(quán)界定、物權(quán)登記、物權(quán)行使”三大環(huán)節(jié)——通過明確專有部分（套內(nèi)空間及附屬設(shè)施）與共有部分（地基、通道、電梯、住宅區(qū)土地、綠地、車庫、人防工程等所有公共配套）的邊界，建立專門的區(qū)分所有權(quán)登記制度，將權(quán)利范圍與內(nèi)容固化；同時(shí)確立“不損害其他業(yè)主利益”的行使原則，禁止任何單方侵占共有權(quán)益的行為。（編者按：現(xiàn)在恰恰因權(quán)屬登記馬虎，導(dǎo)致權(quán)屬界定的迷糊）

爭議解決路徑：提出區(qū)分所有權(quán)糾紛應(yīng)通過“協(xié)商—調(diào)解—仲裁—訴訟”的多元化途徑解決，其中業(yè)主大會(huì)是凝聚共同意志、化解內(nèi)部矛盾的主要平臺，需建立快速處理機(jī)制，避免糾紛久拖不決。（編者按：現(xiàn)在出現(xiàn)掩蓋彌彰或背道而馳現(xiàn)象，個(gè)別街道索性為了“維穩(wěn)”索性不愿意成立業(yè)委會(huì)，用居代業(yè)、物管會(huì)方式來“紙包火”治理）

魏耀榮先生以上觀點(diǎn)，可概括為四個(gè)字：“非專即共”。非專即共指：個(gè)人產(chǎn)證權(quán)屬范圍系業(yè)主私有，此外紅線內(nèi)其他一切都應(yīng)屬全體業(yè)主共有/或分棟共有。

（二）社區(qū)治理與法治建設(shè)：以規(guī)則守護(hù)和諧

社區(qū)治理定位：魏先生將社區(qū)視為“城市治理的最小單元、國家治理體系的基礎(chǔ)”，明確治理核心是業(yè)主自治、保障是法治、宗旨是服務(wù)，三者缺一不可。他提出“和諧是福祉，維權(quán)是要?jiǎng)?wù)”的核心主張，強(qiáng)調(diào)和諧并非無矛盾，而是通過合法途徑化解矛盾，維權(quán)是實(shí)現(xiàn)和諧的前提，和諧是維權(quán)的最終目標(biāo)。（編者按：從目前眾多實(shí)現(xiàn)和諧穩(wěn)定長久可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)看，初期都是完成了維權(quán)要?jiǎng)?wù)，才取得優(yōu)異結(jié)果的，西安的心晴雅苑、寧波的紫郡小區(qū)、長沙的比華利小區(qū)等等，莫不如此）

法治的本質(zhì)認(rèn)知：他提出“法治是水治，不是刀治”的著名論斷，直指法治的核心是通過規(guī)則引導(dǎo)社會(huì)行為，而非單純的懲罰工具；明確“法治≠依法治國”，前者是“法律的統(tǒng)治”（Ruleoflaw），后者是“以法治理”（Law-basedgovernance），法治的根基在于“主權(quán)在民+權(quán)由民授”，需同步推進(jìn)民主政治與法律制度建設(shè)。（編者按：同樣西安的心晴雅苑、寧波的紫郡小區(qū)、長沙的比華利小區(qū)等小區(qū)，業(yè)主當(dāng)家后，各小區(qū)業(yè)主依規(guī)共治、共建家園的氣氛日益濃烈，業(yè)主意識、業(yè)主行為、業(yè)主素質(zhì)都有所提高）

歷史與現(xiàn)實(shí)關(guān)照：反思我國早期住宅區(qū)建設(shè)缺乏規(guī)劃導(dǎo)致的制度適配難題，提出歷史遺留問題需通過“試點(diǎn)—政策—法律”的漸進(jìn)式創(chuàng)新解決，不可盲目照搬國外經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)預(yù)見城市化進(jìn)程中區(qū)分所有權(quán)制度將面臨更多挑戰(zhàn)，主張未來社區(qū)治理應(yīng)走向法治化、專業(yè)化、精細(xì)化。（編者按：回望現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)業(yè)恣意生長，規(guī)劃理念重經(jīng)濟(jì)輕管理，導(dǎo)致超大樓盤、商住混雜樓盤、邊建邊規(guī)劃樓盤，如雨后春筍，現(xiàn)在這些樓盤的規(guī)劃頑疾，正成為阻礙業(yè)主自治的攔路虎）

（三）物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)益：厘清權(quán)責(zé)邊界

物業(yè)管理定位：魏先生認(rèn)為物業(yè)管理是區(qū)分所有權(quán)制度的延伸，核心是體現(xiàn)業(yè)主共同意志，而非單方管理行為，其宗旨是服務(wù)業(yè)主、維護(hù)業(yè)主共同利益，必須建立在業(yè)主自治的基礎(chǔ)上。

權(quán)益保障與收費(fèi)機(jī)制：明確業(yè)主享有“專有部分所有權(quán)+共有部分共有權(quán)+社區(qū)事務(wù)參與權(quán)”的完整權(quán)利束，業(yè)主委員會(huì)是行使自治權(quán)的法定組織形式，應(yīng)獲得充分法律保護(hù)；強(qiáng)調(diào)物業(yè)費(fèi)收取需與服務(wù)質(zhì)量精準(zhǔn)匹配，建立透明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與財(cái)務(wù)公開制度，物業(yè)費(fèi)使用需接受業(yè)主全程監(jiān)督，同時(shí)應(yīng)構(gòu)建物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系，倒逼服務(wù)升級。（編者按：前期物業(yè)制度、包干制物業(yè)模式，恰恰與之背道而馳，現(xiàn)有法條和監(jiān)管對這些現(xiàn)象，又似乎一片模糊或空白，自然住宅物業(yè)肆無忌憚了）

（四）魏耀榮先生的其他重要學(xué)術(shù)主張

法律借鑒需“本土化適配”：推崇魁北克民法典的兼容性、荷蘭民法典的民商合一模式，但強(qiáng)調(diào)需結(jié)合中國公有制、城市住宅區(qū)形態(tài)等國情，拒絕盲目移植；

農(nóng)村土地制度改革：應(yīng)尊重農(nóng)民智慧，允許土地權(quán)利合理流轉(zhuǎn)，通過“實(shí)踐探索—政策確認(rèn)—法律固化”的路徑完善制度；

法律術(shù)語精準(zhǔn)性：如“訴辯交易”應(yīng)譯為“認(rèn)罪協(xié)商”，避免因表述偏差引發(fā)實(shí)踐誤解，確保法律借鑒的準(zhǔn)確性。

魏先生的先見之明與當(dāng)下基層治理的現(xiàn)實(shí)呼應(yīng)

當(dāng)下核心困境的集中呈現(xiàn)如下

權(quán)屬與物業(yè)亂象：共有部分權(quán)屬糾紛頻發(fā)——開發(fā)商隱瞞車庫建造費(fèi)用攤?cè)敕績r(jià)的事實(shí)，將車庫單獨(dú)出售；物業(yè)擅自利用外墻、屋頂經(jīng)營廣告，收益據(jù)為己有；維修資金管理混亂，使用流程不透明、審批難；綠地被硬化、樓道被占用等問題屢禁不止。

業(yè)主維權(quán)與自治困境：業(yè)主委員會(huì)成立門檻高、運(yùn)作不規(guī)范、缺乏法人資格，無法獨(dú)立提起訴訟，維權(quán)主體“缺位”；業(yè)主舉證難、行政干預(yù)多、開發(fā)商與物業(yè)強(qiáng)勢對抗，導(dǎo)致維權(quán)成本高、成功率低；部分社區(qū)居委會(huì)越權(quán)替代業(yè)委會(huì)職能，行政權(quán)過度干預(yù)業(yè)主自治。

治理機(jī)制失靈：居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)“三方權(quán)責(zé)不清”，矛盾化解缺乏有效平臺；物業(yè)服務(wù)“重經(jīng)營輕服務(wù)”，物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量脫節(jié)，業(yè)主滿意度低；封閉住宅區(qū)道路被改為公共道路、歷史遺留的規(guī)劃缺陷等問題，加劇社區(qū)治理難度。

編者按：當(dāng)今亂象，2006年魏先生就神一般地預(yù)見了，一語成讖，魏先生的精囊妙計(jì)若早早用上，該有多好呀。亡羊補(bǔ)牢，猶未晚也，希望全國法工委盡快修編民法典，甚至應(yīng)該像魏先生建議那樣，把建筑物區(qū)分所有權(quán)單獨(dú)立法，物業(yè)管理單獨(dú)立法。

魏耀榮先生的前瞻性預(yù)判與印證

早警示“共有部分權(quán)屬模糊是糾紛根源”：2006年便指出《物權(quán)法（草案）》中“車庫歸屬可約定”的漏洞，如今該條款成為開發(fā)商侵占業(yè)主利益的“合法借口”，維修資金管理混亂、共有收益被挪用等問題，均印證了其“權(quán)屬清晰是治理基礎(chǔ)”的判斷。

早預(yù)見“業(yè)主自治與業(yè)委會(huì)困境”：多年前就強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治的核心載體，需法律保障其地位與職能，而當(dāng)下業(yè)委會(huì)“成立難、運(yùn)作難、維權(quán)難”的現(xiàn)狀，正是對其預(yù)判的現(xiàn)實(shí)回應(yīng)。

早明確“物業(yè)與業(yè)主的權(quán)責(zé)邊界”：提出物業(yè)管理的“服務(wù)屬性”與物業(yè)費(fèi)的“匹配原則”，當(dāng)下物業(yè)“重收費(fèi)輕服務(wù)”“財(cái)務(wù)不透明”等亂象，恰恰違背了這一核心邏輯。

早界定“法治與自治的關(guān)系”：主張“和諧是福祉，維權(quán)是要?jiǎng)?wù)”，而當(dāng)前社區(qū)矛盾激化、維權(quán)無門的困境，正是因?yàn)槠x了“以法治保障維權(quán)，以維權(quán)實(shí)現(xiàn)和諧”的路徑。

魏耀榮先生學(xué)術(shù)思想實(shí)踐與破局路徑

下面是依據(jù)魏耀榮先生學(xué)術(shù)思路或觀點(diǎn)，推演出來的一些治理破局路徑，探討從源頭解決基層治理問題與物權(quán)糾紛的方法。

（一）立法層面：筑牢制度根基，明確權(quán)利邊界

細(xì)化區(qū)分所有權(quán)規(guī)則：修訂《民法典》和《物管條例》相關(guān)條款，刪除“共有部分歸屬可約定”的模糊表述，以清單形式明確共有部分范圍（含車庫、人防工程等公共配套、外墻、綠地、維修資金等），強(qiáng)制開發(fā)商公示共有部分建造費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，禁止變相侵占業(yè)主權(quán)益。

完善業(yè)主自治法律保障：制定專門法規(guī)，簡化業(yè)主委員會(huì)成立流程，賦予其法人資格，明確其在訴訟、財(cái)務(wù)監(jiān)管、物業(yè)選聘等方面的獨(dú)立權(quán)限，禁止行政部門或第三方非法干預(yù)。

規(guī)范物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)：立法確立“物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤”的剛性規(guī)則，要求物業(yè)公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收支明細(xì)，建立“質(zhì)價(jià)不符”的投訴與退費(fèi)機(jī)制。

（二）治理機(jī)制創(chuàng)新：激活社區(qū)自治活力

搭建多元協(xié)商平臺：推行“業(yè)主議事廳”制度，固定場所與時(shí)間，組織業(yè)主、物業(yè)、居委會(huì)、相關(guān)行政部門定期溝通，將矛盾化解在基層；建立“業(yè)主代表輪值制”，培養(yǎng)業(yè)主自治能力，提升決策代表性。

優(yōu)化物業(yè)服務(wù)管理：構(gòu)建“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量量化評價(jià)體系”，引入業(yè)主滿意度測評，結(jié)果與物業(yè)費(fèi)浮動(dòng)掛鉤；探索“物業(yè)服務(wù)積分制”，激勵(lì)物業(yè)提升服務(wù)水平；推行“物業(yè)費(fèi)公示+第三方審計(jì)”制度，確保資金使用透明。

健全糾紛化解渠道：落實(shí)魏先生“多元化糾紛解決”理念，建立社區(qū)調(diào)解委員會(huì)，聯(lián)動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)、法院設(shè)立“社區(qū)糾紛快速處理通道”，降低業(yè)主維權(quán)成本。

（三）業(yè)主組織建設(shè)：強(qiáng)化自治主體能力

賦能業(yè)主委員會(huì)：開展業(yè)委會(huì)成員專項(xiàng)培訓(xùn)（涵蓋法律知識、財(cái)務(wù)監(jiān)管、議事規(guī)則等），提供專業(yè)法律支持；建立業(yè)委會(huì)履職監(jiān)督機(jī)制，防止權(quán)力濫用，保障業(yè)主知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。

激活業(yè)主大會(huì)功能：推廣“線上+線下”聯(lián)動(dòng)議事模式，簡化表決流程，確保業(yè)主對社區(qū)重大事項(xiàng)（如物業(yè)選聘、共有收益分配）的決策權(quán)；明確業(yè)主大會(huì)作為共有收益管理主體，統(tǒng)籌維修資金使用與增值。

（四）法治教育與執(zhí)法強(qiáng)化：營造尊法用法氛圍

開展“法治進(jìn)社區(qū)”行動(dòng)：圍繞建筑物區(qū)分所有權(quán)、業(yè)主權(quán)益保護(hù)等核心內(nèi)容，通過講座、案例解讀、法律咨詢站等形式，普及法律知識，提升業(yè)主維權(quán)意識與守法自覺。

強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)管力度：行政部門加大對開發(fā)商、物業(yè)侵權(quán)行為的查處力度（如侵占共有收益、違規(guī)改變共有部分用途等），建立企業(yè)“黑名單”制度；司法機(jī)關(guān)設(shè)立“房地產(chǎn)糾紛專門法庭”，簡化舉證流程，提高維權(quán)效率。

魏先生的思想之光，應(yīng)該照亮治理之路

魏耀榮先生的學(xué)術(shù)思想，是對中國社區(qū)治理實(shí)踐的深刻洞察與前瞻性思考。從“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的權(quán)屬厘清，到“法治是水治不是刀治”的本質(zhì)認(rèn)知，再到“和諧是福祉，維權(quán)是要?jiǎng)?wù)”的實(shí)踐準(zhǔn)則，其核心始終圍繞“以法律明確權(quán)利，以自治保障權(quán)益，以法治守護(hù)和諧”。

當(dāng)下社區(qū)治理的諸多困境，恰恰印證了魏先生思想的現(xiàn)實(shí)意義。傳承其學(xué)術(shù)思想，并非簡單照搬理論，而是要將其融入立法完善、機(jī)制創(chuàng)新、實(shí)踐落地的每一個(gè)環(huán)節(jié)——讓共有部分權(quán)屬不再模糊，讓業(yè)主維權(quán)不再艱難，讓社區(qū)治理不再失衡。

正如魏先生所言，法治的真諦是規(guī)則的統(tǒng)治，社區(qū)和諧的根基是權(quán)利的保障。唯有以其思想為引領(lǐng)，久久為功推進(jìn)制度完善與實(shí)踐創(chuàng)新，才能破解當(dāng)下住宅物業(yè)行業(yè)的痛點(diǎn)、難點(diǎn)，讓社區(qū)真正成為“人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有”的和諧家園，這正是對先生學(xué)術(shù)生涯與法治理想的最好告慰。

草根談

痛定思痛，草根覺得：應(yīng)該打破舊格局（業(yè)主小區(qū)紅線內(nèi)“非專即共”），重塑新規(guī)則（業(yè)主基于物權(quán)的小區(qū)當(dāng)家自治權(quán)）；黨建引領(lǐng)、居代業(yè)、物管會(huì)、信托制等諸多探索，或多或少存在弱化業(yè)主自治的傾向，若用魏先生的觀點(diǎn)來評判，應(yīng)該還是治標(biāo)、沒有治本。

這些治標(biāo)不治本的方法，讓人擔(dān)心的是：會(huì)不會(huì)在不久的將來，被證明是“好心未結(jié)好果“方法呢？草根表示真的深感憂慮。

備注：本文提及的魏耀榮先生學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，及文中的魏耀榮先生的相關(guān)圖片，均來自中國人民大學(xué)公共政策研究院、社區(qū)治理與政策研究中心、北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心共同主辦的《和諧社區(qū)通訊》雜志第2017 年第 2、3 期（總第 49、50 期） 2017 年 6 月出版的《魏耀榮先生專輯》。特別感謝，北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心陳幽泓老師贈(zèng)我此專輯，收獲良多。

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