長(zhǎng)租公寓包租模式之“殤”

近期，多家長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)被曝出強(qiáng)制清退租客的消息，并且這些公寓是集體性清退多家門店，雖然品牌方回應(yīng)，公司處于正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，只是進(jìn)行房源結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性優(yōu)化，但是這樣的說法顯然不能平息租戶的擔(dān)心，臨近年底，難道長(zhǎng)租公寓暴雷潮又要“重演”了嗎？

▲某品牌公寓清退門店的通知

而這些清退門店的長(zhǎng)串名單背后，我們發(fā)現(xiàn)幾乎都有一個(gè)共性：采用的包租模式。

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包租模式的風(fēng)險(xiǎn)從未像今天這么大

長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)化模式主要?jiǎng)澐譃橹刭Y產(chǎn)自持、中資產(chǎn)包租、輕資產(chǎn)托管三類經(jīng)營(yíng)模式。中資產(chǎn)包租模式是業(yè)主與企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，企業(yè)負(fù)責(zé)裝修和出租，賺取租金差，也是俗稱的二房東模式。此前包租模式基本是穩(wěn)賺不賠的買賣，主要由于二房東收房合規(guī)性沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)格、租客對(duì)房屋品質(zhì)要求不高、房東處于強(qiáng)勢(shì)地位、競(jìng)爭(zhēng)不激烈等等原因。而如今頻頻“暴雷”主要有兩個(gè)方面的原因造成的：

1、市場(chǎng)下行期，原先高價(jià)拿房的企業(yè)扛不住了。近期爆雷的門店多數(shù)是企業(yè)拖欠房東租金或者續(xù)約條件沒談攏造成的。包租模式核心利潤(rùn)來源于不確定的租金差，市場(chǎng)上行期，其利潤(rùn)可觀，比如2019-2022年魔方公寓90%以上的盈利來自于直營(yíng)模式，但是當(dāng)前住房租賃正處于明確的下行階段，租金收入持續(xù)下降，成本卻是剛性兌付（拿房成本）+持續(xù)上升的（獲客成本），項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)中“容空置空間”不斷被壓縮，對(duì)出租率非常敏感，一旦跌破對(duì)應(yīng)的安全值，項(xiàng)目即面臨虧損的局面，而當(dāng)初那批高價(jià)拿房的公寓首當(dāng)其沖地陷入”收房越多、虧損越重“的困境。

2、公寓方運(yùn)營(yíng)得好，物業(yè)方解約拿來自己做。這一種情況較少，但也實(shí)際發(fā)生過，即業(yè)主方看到公寓運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)回報(bào)率高，于是解約拿來自己運(yùn)營(yíng)。白領(lǐng)公寓市場(chǎng)內(nèi)部差異大，不同運(yùn)營(yíng)商的條件背景和運(yùn)營(yíng)能力差異巨大，所以這里存在“以小換大”和“以大換小”的操作空間。“以小換大”就是指遵從成本邏輯，品牌方因拿房或運(yùn)營(yíng)成本高退場(chǎng)，物業(yè)方拿過來自己做，成本明顯下降后利潤(rùn)也可以做的不錯(cuò)。（）比如嘉定某長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，就是在坪效顯著提升周邊項(xiàng)目的情況下，被物業(yè)方清場(chǎng)。

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包租模式數(shù)量收縮，輕資產(chǎn)托管成主流

隨著中資產(chǎn)包租模式頻頻暴雷，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式逐漸向輕、重兩端轉(zhuǎn)移，采用包租模式的機(jī)構(gòu)數(shù)量顯著收縮，采用輕資產(chǎn)托管和重資產(chǎn)自持模式的市場(chǎng)占比逐漸提升，但是由于重資產(chǎn)門檻較高，包租模式消失的份額逐漸被輕資產(chǎn)托管取代，成為當(dāng)前市場(chǎng)的主流選擇。比如今年4月份泊寓向全行業(yè)發(fā)布招募加盟商的消息，釋放出房企系公寓也開放加盟的信號(hào)。泊寓最為行業(yè)頭部規(guī)模運(yùn)營(yíng)商以重資產(chǎn)入局，借中資產(chǎn)擴(kuò)張，最終向極輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；而以包租模式起家的魔方公寓，招股說明書中資產(chǎn)規(guī)模占比達(dá)66%，完成D輪融資后，便宣布開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃，加速其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

當(dāng)前市場(chǎng)，輕資產(chǎn)托管模式能夠脫穎而出，是因?yàn)樽詈玫某薪恿斯⑹袌?chǎng)與金融環(huán)境的變化：

第一、規(guī)避中資產(chǎn)包租模式的固有痛點(diǎn)與致命傷：資金壓力與租金風(fēng)險(xiǎn)。雖然包租模式的運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)從高歌猛進(jìn)變?yōu)闃O其謹(jǐn)慎，一方面向業(yè)主方大幅壓價(jià)，降低資金壓力；一方面將租金風(fēng)險(xiǎn)變得可控，比如將未來的租金收益按照悲觀、中觀、樂觀模型測(cè)算，得出一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控的投資回報(bào)率。但是未來市場(chǎng)租金錨在哪兒并不清晰，再加各種渠道入場(chǎng)的房源競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，未來包租模式的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。

第二、長(zhǎng)租公寓不動(dòng)產(chǎn)金融化的推進(jìn)，行業(yè)內(nèi)部分工、合作越來越精細(xì)化。由于長(zhǎng)租公寓金融證券化的打通，多方資本（險(xiǎn)資、不動(dòng)產(chǎn)基金）普遍看好投資長(zhǎng)租公寓行業(yè)，導(dǎo)致市場(chǎng)上對(duì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商需求日益增多，這些長(zhǎng)錢進(jìn)入給予公寓運(yùn)營(yíng)商穩(wěn)定、可持續(xù)的收入來源，比如有的資方只收有限的投資回報(bào)率，運(yùn)營(yíng)方賺取托管費(fèi)、租金差價(jià)及增值服務(wù)；有的運(yùn)營(yíng)方收取管理服務(wù)費(fèi)，收入相對(duì)穩(wěn)定；有的運(yùn)營(yíng)方與資方共同出資，共攤利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，享受資產(chǎn)增值及租金收益。不管哪種模式，運(yùn)營(yíng)方都只需專注于提高運(yùn)營(yíng)效率，回歸服務(wù)本質(zhì)上來，這是在當(dāng)下不確定的市場(chǎng)中能拿到的確定性機(jī)會(huì)。

3、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式越來越成熟，早期走輕資產(chǎn)托管的主要是酒店系（成熟的加盟體系和房源獲取優(yōu)勢(shì)）和中介系（資金有限），如今各大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商能力短板基本都已補(bǔ)齊，不管是從品牌效應(yīng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理體系、供應(yīng)鏈系統(tǒng)等都走向成熟，隨著整體效率的提高，走向輕資產(chǎn)擴(kuò)張是市場(chǎng)必然的選擇。

最后，長(zhǎng)租公寓包租模式之“殤”，實(shí)則是市場(chǎng)機(jī)制對(duì)不可持續(xù)商業(yè)模式的出清與校準(zhǔn)。而輕資產(chǎn)托管的崛起，不僅是企業(yè)在不確定環(huán)境中的生存策略，更是行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)、構(gòu)建健康生態(tài)的積極信號(hào)。未來，具備專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、品牌價(jià)值和金融合作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，將更有可能穿越周期，在更規(guī)范、更透明的市場(chǎng)中，與業(yè)主、租戶及資方共同實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值的共贏。

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