香港大火，撕開了樓市最大的“灰犀牛”

最近的香港大火這事傷亡數(shù)據(jù)還在不斷增加，據(jù)最新數(shù)據(jù)，遇難151人，還有30多人失聯(lián)，

拋開慘烈的事故和悲傷，倒是讓我思考到一個(gè)新的問題：

在中國(guó)，高層住宅的“隱形持有成本”被長(zhǎng)期無視了，這很可能成為未來樓市最大的灰犀牛！

過去咱大部分國(guó)人一直以為買房子只要付完首付和月供就萬事大吉，

不用考慮房產(chǎn)稅，也不用支付除物業(yè)費(fèi)以外其他的定期成本，

但現(xiàn)有商品房普遍建于2000年前后，大部分人還沒嘗過住30年以上老樓的苦，對(duì)“房屋后期維護(hù)費(fèi)”幾乎沒有概念，

而在這次香港大火中，卻把背后潛在的巨額持有成本一覽無遺。

樓齡42年，修個(gè)外立面就需要3.3億港元，全苑1984個(gè)單位戶，平均每戶要出15-18萬，占房產(chǎn)總價(jià)值的3-5%。

因?yàn)槠毡槎际峭诵堇先耍恫黄鹦蘅樫M(fèi)，導(dǎo)致修繕計(jì)劃拖延了3年，最后還是分了六期居民們才勉強(qiáng)答應(yīng)。

當(dāng)然，內(nèi)地的人工比起香港確實(shí)便宜得多，宏福苑這種規(guī)模的大修放在中國(guó)，每戶只要3-5萬就夠；

但除了外立面的翻修，電梯、防水防火、管道這些也不能忽視，

我們可以簡(jiǎn)單算一下，如果按照房子每隔15-20年就要大修一次的標(biāo)準(zhǔn)，以上的費(fèi)用大部分都得支付一遍，

電梯、管道、電氣系統(tǒng)、防水層等等這些項(xiàng)目大修，假設(shè)大修一輪單戶開銷10萬好了，

假設(shè)住70年得修4次，那么大修四次就是40萬。

對(duì)于二三線城市來說，一套150萬的房產(chǎn)，四次大修就已經(jīng)接近買房?jī)r(jià)格的30%了，

雖然我們?cè)谫I房時(shí)普遍也支付了一筆2%-3%的維修費(fèi)，但顯然撐不了十幾年，在那之后就要面臨每年至少0.5%的固定修繕開銷。

更可怕的是，如何統(tǒng)一業(yè)主意見籌集資金，會(huì)是很大的問題，

舉個(gè)例子，1998年建成的上海紅楓公寓，近幾年因?yàn)殡娞莸睦吓f和晃動(dòng)，導(dǎo)致大家都不敢坐電梯只能上下樓，但換電梯這個(gè)議案卻始終得不到所有住戶的一致同意，

有的人認(rèn)為，我不住憑什么付錢，有的人認(rèn)為我住低樓層憑什么付錢，就這樣扯皮了六年多，

最終只能高層用戶妥協(xié)，用支付高達(dá)好幾萬的成本，低層用戶幾乎不怎么出錢，加上引入政府補(bǔ)貼，才迎來電梯的更換，

面對(duì)當(dāng)下空住率極高，很多高層住宅壓根沒人住的情況，不敢想象，后面這些過剩的中國(guó)房產(chǎn)，如何面臨統(tǒng)一修繕的困境。

所以關(guān)于老舊高層的問題，今年東北財(cái)經(jīng)大學(xué)的經(jīng)濟(jì)中心主任周天勇專家提出了非常逆天的觀點(diǎn)，他說：“未來高層住宅將淪為貧民窟”。

他的邏輯并非完全沒有數(shù)據(jù)支撐，首先，他認(rèn)為：

未來的高層建筑幾乎拆不動(dòng)，沒有拆遷價(jià)值。

因?yàn)楦邔右话憬ㄔ谑兄行模恋爻鲎尳鸷芨撸_發(fā)商要想賺錢，需要賠付巨額拆遷補(bǔ)償款、土地平整費(fèi)、建筑垃圾處理費(fèi)，再算重建費(fèi)等等各種成本，

商業(yè)上來說，拆建比要達(dá)到1：3的水平，也就是拆30層的樓，賣80、90層的價(jià)錢才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利，

但現(xiàn)在大部分城市住宅都限高80米（26層）了，所以除非是商業(yè)CBD可以把項(xiàng)目用途改造，否則基本是個(gè)死局。

當(dāng)這些老舊高層無法獲得拆遷，那意味著投資者就失去了利用政府改造回本獲利的機(jī)會(huì)，

在各種設(shè)施老化之后，居住體驗(yàn)的下滑速度也將要比低樓層快得多；

比如水龍頭水壓越來越小，晚上睡覺風(fēng)聲特別大等等...

最糟心的是電梯， 如果電梯壞了，低層住戶爬個(gè)三五層還能接受；高層住戶卻要爬20多層。

至于火災(zāi)、地震等災(zāi)害下更高的危險(xiǎn)系數(shù)就不說了，理論上20層以上住宅以自救為主，高空施救目前技術(shù)上是無解的。

尤其是像拆遷安置類小區(qū)的高層住宅，由于人群收入水平分化加劇，更多是退休老人或者低收入群體，那么更難達(dá)成統(tǒng)一意見。

比如這次發(fā)生大火的香港宏福苑，小區(qū)內(nèi)60歲以上老人占比高達(dá)42%，大部分老人靠養(yǎng)老金生活，修繕費(fèi)不僅拖了三年，也是分了六期才解決。

在這種情況下，投資者不管是拿去交易還是居住體驗(yàn)，都會(huì)受到極大的影響。

當(dāng)然，我做這個(gè)研究并不是說高層住宅一無是處，我擔(dān)心的是盲目投資，只為圖個(gè)潮流，新鮮，風(fēng)景好，

但卻沒考慮到高層住宅更高的持有成本和折舊，尤其是修繕法規(guī)不明確。

其實(shí)哈，在房地產(chǎn)周期成熟的國(guó)家，這筆賬早就被算得明明白白：

比如美國(guó)，《共同利益社區(qū)法》明確規(guī)定小區(qū)業(yè)主必須繳納維修基金，每年的比例大約是房?jī)r(jià)的0.5%-1%；

加上房產(chǎn)稅（每年1%），再加上保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，每年養(yǎng)房成本能達(dá)到房?jī)r(jià)2.5-3%。

舉個(gè)例子，一個(gè)普通美國(guó)人如果買了一套位于華盛頓的70萬美元的房子，光是養(yǎng)房成本每年最少就要2萬美元，如果他的年收入是8萬美元，那么相當(dāng)于年收入的1/4...

而在日本，不僅有每年1%左右的房產(chǎn)稅，也有檢修費(fèi)用，每年每戶大約是房子總價(jià)的0.3%-0.6%，不參加檢修的房子，會(huì)被直接禁止出租和出售，

所以很多日本老人退休后，因?yàn)楦恫黄鹦蘅樫M(fèi)，只能把房子低價(jià)賣掉，搬到郊區(qū)的低層住宅住，

但注意，美國(guó)和日本，大多數(shù)公寓/高層樓的電梯更換費(fèi)用、外立面翻修費(fèi)用，都是按面積直接分?jǐn)偟模皇前礃菍痈叩蛠硭恪?/strong>

在中國(guó)，目前這塊成本尚不明確，如參考上海的紅楓公寓這種用戶博弈型處理方式，那么在電梯、外立面翻修這些成本的支出上，高層住戶成本可能是低層住戶的大幾倍！

試想一下，一套300萬的老舊高層住宅，潛在有巨額的維修開支風(fēng)險(xiǎn)，甚至達(dá)到每年總價(jià)的1%，連普通老人的退休金都無法覆蓋，

現(xiàn)在內(nèi)地最早買房的那批80-90后們，等高層樓齡到了30-40年的時(shí)候，其實(shí)也到了他們的退休年紀(jì)，

這時(shí)退休之后再住里面，它還有想象中那么香嗎？

所以你在日本的一些人口流失嚴(yán)重的邊緣地區(qū)去看，經(jīng)常能看到房子白給的情況，因?yàn)榉慨a(chǎn)持有的現(xiàn)金流為負(fù)值，

這就是馬云說的房?jī)r(jià)如蔥的時(shí)代。

作為投資者，如果不想讓這種房產(chǎn)淪為和汽車一樣徹頭徹尾的消費(fèi)品，一定要有較高的價(jià)格安全邊際，

我認(rèn)為理論上扣除成本前的租售比，應(yīng)該達(dá)到4-5%的水平，

其實(shí)這個(gè)在歐美日等成熟國(guó)家，也是普遍可以做到的，

但顯然國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)還做不到這點(diǎn)，這意味著高層住宅的價(jià)格未來可能還有進(jìn)一步下行的空間，

最為更可怕的是，這些年房產(chǎn)分化的現(xiàn)象已經(jīng)開始加速顯現(xiàn)，甚至沒有留給投資者反應(yīng)的時(shí)間，

比如最典型的，就是改善用途的低層洋房、別墅價(jià)格更為堅(jiān)挺，而老破小的高層價(jià)格，在缺乏有效需求情況下，出現(xiàn)驚人的下滑，

此外老舊房產(chǎn)的流動(dòng)性甚至正開始面臨流動(dòng)性的徹底枯竭，

據(jù)安居客研究院2025年9月發(fā)布的月報(bào)，現(xiàn)在一線城市掛牌量就有8.2萬套，平均掛牌時(shí)間超過100天；

當(dāng)高層住宅更多被富人拋棄，搬去大平層和別墅，而另一方面隨著房產(chǎn)和收入雙雙下跌，無力置換新房的低收入群體卻被永遠(yuǎn)套在了超高層住宅里，

于是也就有了所謂的“高層貧民窟概念”。

《富爸爸窮爸爸》里面有一個(gè)觀點(diǎn)：“能把錢源源不斷裝進(jìn)你口袋的東西叫資產(chǎn)，而不斷從你口袋里把錢拿走的東西叫負(fù)債。”

過去的中國(guó)人一直把房子當(dāng)資產(chǎn)，未來應(yīng)該會(huì)有原來越多的人開始意識(shí)到，原來大部分房子都只是負(fù)債。

與其背負(fù)沉重負(fù)擔(dān)購(gòu)入未來風(fēng)險(xiǎn)重重的高層住宅，未來租房子肯定會(huì)越來越受歡迎，

這樣房子老了、壞了，換個(gè)新的就行，不用自己掏一分錢修繕費(fèi)。

剛需實(shí)在是想買房，也一定以居住體驗(yàn)為第一位，在家庭收入五年內(nèi)的消費(fèi)承受能力之內(nèi)做配置，盡可能避開高層老破小，

這也是未來住房本質(zhì)的配置邏輯。