高層住宅：需要一代人消化的爛攤子

如果這兩件事情不放在一起看，人們可能還意識不到房地產留下的爛攤子不僅僅是錢的問題，它真的是需要整整一代人去痛苦消化。香港出現17年來首次五級大火，大埔宏福苑8棟連燒，幾千個單位的密集住宅，32層、90多米的高度，哪怕是作為發達城市的香港，面對這種煙囪式的火海，依然顯得蒼白無力，多少條生命悲慘逝去，數百計的家庭破碎。同一時期，深圳的萬科也在渡劫，即便深鐵集團累計輸血308億，關于萬科可能要市場化破產的傳言依然甚囂塵上，萬科股債雙殺。遭劫的還不止萬科，它在表外不受監管，瘋狂流轉的資金洪流留下的這筆隱秘債，未來會給經濟、更多的家庭留下更持久的沖擊。

為什么高層住宅越蓋越多

香港此次大火有一個細節，現在絕大多數的城市消防云梯的極限高度式53米，換算成樓層大概是17層。哪怕是深圳這樣的一線城市擁有價值2400萬能夠伸到101米的頂級云梯，數量也只有3臺，且堆操作環境要求極高，一旦周圍停滿了車或者有障礙物，根本開不進去。這就意味著，如果住17層以上，或者深圳32層以上，一旦有了火情且內部消防系統癱瘓，基本只能靠自己。既然救不了，為什么從一線到三四線城市依然有那么多的住宅都蓋到了32、33層？說到底全都是利益算計，賣地的收入要看土地面積乘以樓面價格再乘以容積率，對于地方來說，除非蓋低密度別墅把單價拉到天價，否則最快的搞錢辦法就是跟香港一樣，改容積率。同樣一萬平土地，假設樓面價格5000元每平米，容積率2.0則只能蓋到17層，賣地收入1個億，要是把容積率改到3.5，就可以蓋到33層，賣地收入就能到1.75億，憑空多賣了7500萬。香港好歹還能拿缺地當借口，但內地城市更多的時候就是為了利潤最大化。對于開發商來說，32、33層也是最佳層高，一般99米左右，因為只要超過100米就不需要設置避難層，不僅不能賣錢，還要花大價錢來做防火隔離、消防等。香港沒有這條規定，所以香港開發商對于土地利用率的壓榨更徹底，40、50層更極端的都有。

開發商喜歡的33層建筑成本雖然比17層高，但只要房價在漲，多出來的房子就是純利潤放大器。為了吞下這些高價地，開發商甚至會主動去勾兌求著把容積率調高，把樓蓋得更高、更密。但錢從哪來？根據相關報道，萬科就發明了龐大的影子體系。

萬科的影子體系（圖）

在玩弄表外資金池方面，優等生萬科可能半點不輸于當初的恒大。簡單來說就是：吸錢、挪用、賺利差。第一步，隱秘吸錢。上市公司的報表要好看，負債率就不能過高。于是萬科就弄了兩個看不見的小金庫：一個是向員工和散戶吸血的鵬金所，名義上是理財，實際是把大家的錢輸血給內部項目。另一個是向大機構借錢的博商資管，注冊資本1個億，卻從銀行、信托那里融到了幾百上千億，這些債務全都安在這個馬甲頭上，萬科的報表里面撇得一干二凈。第二部，違規挪用。錢進來了或者是項目賺到的錢，現金流并沒有分給小股東，而是被萬科以“資金歸集”的名義直接劃走，把各個項目的閑置資金全部收走匯入它的影子池子中。第三步，高息套利。影子萬科把吸來的錢再以高于融資成本的高息借回給萬科本身的項目公司。在行情好的時候，房價漲，大家一起吃肉，沒人查賬，行情差的時候，項目虧了付不起高利息，理財兌付危機爆發，小股東才發現錢沒了還背了一身債務，這個游戲就崩盤了。那么會投資賺錢的深圳國資這兩年的利潤也一直下跌，深鐵集團除了輸血308億，當初的股權投資現在估計賬面也是大幅虧損。萬科的管理層通過表外的合資公司瘋狂舉債，利潤被管理層吃干榨盡，報表上看不到，債務和風險則全丟給了上市公司，全丟給了整個國民經濟來兜底。

抬頭看看遍布全國、密密麻麻的32、33層住宅，前半生被“影子體系”制造的金融泡沫裹挾，掏空6個錢包，背30年房貸買下了高聳入云的一套房子和開發商轉移出來的巨大杠桿，現在又要一起面對財富縮水、爛尾風險和壞賬，后半生當這些100米的龐然大物逐漸老化，當開發商早已離場住在里面的我們將不得不面對電梯停運的尷尬、水管爆裂的狼藉，還有一個云梯夠不到的高度。當初學華爾街的資本運作搞錢，學香港的土地開發模式賺錢，最后狂飆猛進的地產時代結束了，卻留下常常的陰影籠罩著這一整代人。