北京
北京土拍市場久違的熱鬧場面，在東三環松榆里地塊的競拍現場重現。8家房企、166輪激烈角逐，民企懋源成最后贏家。
11月25日，北京朝陽區松榆里0410-0001地塊在多方關注中迎來土拍收官。這場被視為北京土地市場風向標的競拍，共吸引8家實力房企參與，包括首開、金隅、招商、越秀+建工聯合體等頭部企業。
經過166輪激烈競價，懋源地產最終以50.24億元將其收入囊中，成交樓面價約6.21萬元/平方米，溢價率18.21%。
01
DICHAN SHIYIYAN
激烈角逐
松榆里地塊之所以成為房企爭搶的“香餑餑”，就是因為地理位置太好太稀缺了。
該地塊位于朝陽區潘家園街道，處在東三環至四環黃金區域，西臨西大望路，是近年來北京內城罕見的純住宅用地。
從地塊指標看，規劃建筑面積8.08萬平方米，容積率2.8，建筑控高60米，形狀規整，非常適合打造舒適宜居的高端改善產品。
地塊周邊配套成熟度極高：200米直達地鐵14號線北工大西門站，毗鄰北京朝陽合生匯、燕莎奧特萊斯等商業綜合體，醫療、公園資源一應俱全。
再來看下這個地塊的周邊配套，從住宅產品上看，這個區域主要是以“老破小”的二手房為主，房齡都在30年以上，新房供應很少很稀缺，這就反映出這個板塊“區域存量市場老化與改善需求釋放之間的結構性錯配?！?/p>
作為“豪宅專家”的懋源，再加上這么核心的地塊，對于項目未來的打造方向，十一郎預測，懋源會延續自己打造“定制豪宅”的經驗，打造千萬以上的改善型產品，甚至頂豪。
考慮到地塊的樓面價已達6.2萬元/平方米，而周邊新房能建·東譽府的成交均價約為10.6萬元/平方米，十一郎預計，未來這個地塊上的項目售價，很可能指向10-12萬元/平方米的區間。
02
民企之光
在當前房地產行業深度調整期，懋源地產作為民營房企，卻能逆勢擴張，被業界譽為“民企之光”。
懋源地產成立于2000年，以“臻于極致，專于定制”為開發理念，在北京高端住宅市場深耕二十余年。
自2021年以來，當多數民營房企收縮戰線時，懋源卻屢屢在北京土地市場有所斬獲。
2021年10月，懋源以43.34億元從中海、中鐵、華潤等國資房企手中奪得豐臺周莊子地塊；2022年6月，再次以19.55億元+3萬平方米現房銷售的條件拿下順義薛大人莊地塊。
懋源成為北京集中土拍以來少有的獨立拿地并連續斬獲的民營開發商。
在高端產品打造上，懋源已構建起完善的產品矩陣，從城市核心區大平層“臺系”，到城市低密別墅“璟系”，再到今年4月剛剛發布的“云系”高端低密產品，形成了“五璟三臺一云”的北京高端序列。
懋源·云紀作為“云系”首作，選址順義后沙峪核心板塊，主動將容積率從1.6爭取調整為1.1，后期又降至1.05，損容約8000平方米。
對于產品的極致追求，是懋源久經沙場的立足之本，也正是懋源在地產下行周期中仍能穩健發展的關鍵。
03
產品哲學
十一郎在9月份，跟懋源地產的高層管理人員有過一次深談。對于許多業內人對于懋源的好奇，問了幾個問題。
其中的一個問題，問，作為深耕北京豪宅市場的民營企業，懋源地產的項目不多，但每一個項目都是精品，而且只做高端產品。
在過去20年房地產高周轉發展時，懋源沒有盲目跟風，去做快速周轉的產品；在當下行業走低時，懋源也沒有隨著下行的行情收窄步伐。
請問，你們是怎么做到的？
對方回答：對產品的極致打磨和追求。
“老板在國外是研究定制房屋的，研究為何老外的房子可以傳承三代人還依然那么新？他們是如何養護的，如何設計的。他想把這些理念都移植到國內來，用傳承的理念去打造懋源的每一個產品。”
如其所言。
懋源的每一個項目，從最早火出圈的懋源·紅璽臺，到將中式園林與現代人居融合的懋源·釣云臺，再到最近北京豪宅最能打的懋源·云紀，產品力都經得起市場的檢驗。
在房地產開發行業高歌猛進的時代，懋源保持了難得的耐心。
很多業內人士也很好奇懋源地產背后的老板到底有何背景，能用5年（璟岳項目從拿地到入市相隔5年以上）打造一個產品，節奏之慢，不像是房產圈能干出的事；心態之穩，不像是開發商，倒像是個農民。
不得不說，這是一個極富耐心的企業。
04
未來展望
對于松榆里地塊的未來，市場充滿期待。
該區域已有多年未有新房供應，懋源的入駐將激活區域改善需求。不過，項目也面臨周邊黃杉木店、三間房及十八里店等板塊多個新房項目的客戶分流壓力。
從懋源近期開發節奏看，似乎也在尋求速度與品質的平衡。
2021年獲得的周莊子項目，僅用時108天高效完成項目建筑工程施工許可證的審批，見證了“北京速度”。
懋源地產一方面保持產品打磨的耐心，另一方面也適當提速，應對市場變化。
懋源地產持續在北京核心區拿地，體現了其對高端住宅市場的長期看好。
在眾多民營房企面臨挑戰的當下，懋源憑借其深耕高端定制的能力和穩健的財務策略，反而獲得了難得的發展機遇。
懋源能否在松榆里這塊黃金寶地上再次刷新北京高端住宅的標準，我們拭目以待。
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