上海保租房入市創新高，進一步穩定租金價格

10月份住房租賃市場數據整體并不好，如10月全國及上海的租賃房房租CPI指標同比均下降，上海租賃房房租CPI同比為負0.1%；上海租賃住房活躍度環比下跌，同比遠低于去年同期（上海租賃住房活躍度是同策研究院聯合數聯天下通過人口大數據及網絡行為大數據，建立租房客戶尋找房源的活躍度指數），10月上海租賃指數同比下跌14.1%，環比下跌4.5%，租賃市場總體需求連續下滑。這兩個數據表現都意味著上海租賃住房市場正式進入淡季，但是市場也并非沒有好消息，有些結構性數據仍值得關注。

01

冷熱分化：散租市場掛牌量下跌VS保租房人才房大量入市

10月上海庫存租賃房源約4.27萬套，環比下跌3%，各房型掛牌套數均環比下跌，70平米以下的主流面積段掛牌套數環比下跌3.8%。由于市場上“邊租邊賣”或“由售轉租”的房源明顯變少，所以10月份房東掛牌量下降基本是自然的交易節奏，一方面由于三季度旺季時房源消耗較多，四季度剩余房源變少，一方面房東刻意控房，順應市場“10月份開始市場租客變少，11月份之后更難租”的趨勢，將租房時間控制在旺季掛牌。

相比之下，集中式公寓新增入市項目大幅上漲，10月新增15個項目，合計供應13052間，創下今年新高，新增項目中超過72%房源為保租房或帶有保租房性質的人才房，涵蓋白領公寓、服務式公寓及產業園配套公寓等多種類型，徐匯區多個高端服務式公寓入市，城投寬庭“寬嵐”系列高端租賃產品也首次亮相。此外，15個項目中有3個房間數超過1000的大型公寓項目，最大的珠溪花園項目為華為新開業人才公寓，項目體量達到5800套。

02

租金承壓：散租市場租金下跌VS集中式公寓壓力加大

10月上海散租租賃市場成交量大幅下滑，成交3.70萬套房源，套均租金4576元/月，租金坪效2.05元/平/天，環比下跌2.7%，租賃房源議價幅度上升至8.31%，中心城區租金總體小幅下降，普遍維持2.7-3.0元/平/天，郊區租金率先下跌，普遍在1.4-2元/平/天，遠郊在0.7-0.8元/平/天。

集中式公寓運營壓力加大，但并沒有加大促銷力度，以維穩為主。10月上海機構運營的長租公寓平均掛牌價格約3.3元/平/日，掛牌價環比下跌2.9%，扣除議價空間后，上海長租公寓的實際價格為3.1元/平/日，環比微跌2%。根據同策調研的萬間長租公寓，10月空置率22%，環比9月增加3個百分點，來訪客戶總量同可租房源的比為1.3，相比9月數據下降0.3，反應新增客戶數量出現下滑、而可租房源量增加。但相比年底時熱衷促銷優惠來看，10月運營企業總體價格基本維穩，議價空間環比只增加0.3個百分點。

03

區域分化：浦東、閔行、松江交易活躍VS青浦租金或進一步下跌

分區域來看，16個區中僅5個區供求比在1之下，多數區域供大于求，面臨租金下行壓力。從成交與掛牌套數來看，10月浦東新區、閔行區、松江區租賃房源供應套數及成交套數均位居前三，說明這三個區域租賃需求最為活躍，而其他區域并不理想。

多數區域成交租金下滑，中心城區租金總體小幅下降，郊區租金下跌明顯，尤其是青浦區，去年受華為搬遷影響，青浦區掛牌租金明顯上漲至2.24元/平/天，但是10月青浦區供求比已經達到1.46，僅次于長寧區，掛牌租金下滑至2.13元/平/天，再加上本月華為5800套人才公寓開業入市，或加劇青浦區租金進一步下跌。

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