東北首單公募REITs，上市分幾步？

2025年11月6日，東北地區首單公募REITs（不動產投資信托基金）成功上市——中信建投沈陽國際軟件園REIT（508029.SH）在上海證券交易所上市交易。

這只公募REITs上市的意義，被認為是“點燃東北振興新引擎”。

為什么這么說？

經濟新引擎，東北有份兒

按照中國軟件行業協會《中國軟件產業高質量發展報告（2025）》數據，全國軟件業2024年收入13.7萬億元，同步增長10.0%（較10年前增長4倍，年增速13.8%），占GDP10.17%，已成為國民經濟重要支柱。

隨著全球科技競爭及供應鏈安全要求，國產軟件正在迎來歷史性機遇。

同時，《中國軟件產業高質量發展報告（2025）》也分析指出，我國軟件行業目前呈現產業集中、要素集聚和龍頭虹吸的特點——

主要地區集中于京津冀、長三角、粵港澳大灣區和川渝地區。

全國80%的軟件收入，則來源于14家中國軟件名城：南京、濟南、成都、廣州、深圳、上海、北京、杭州、蘇州、武漢、福州、廈門、青島、無錫。

東北地區，并不在上述集中區域內。

但是，就在全國這樣一種產業聚集的格局中，遼寧仍據有一席之地。

中國軟件行業協會“2025年度高質量發展百家企業”中，遼寧擁有3家企業——大連2家、沈陽1家。

中國軟件行業協會“2025年度高質量發展百家企業”分布

北京市38家

杭州市11家

深圳市9家

濟南市6家

上海市、廣州市5家

南京市4家

福州市3家

青島市、重慶市、大連市各2家

寧波市、合肥市、沈陽市、昆明市、珠海市、張家港市、廈門市、泉州市、成都市、蘇州市、東營市、唐山市、天津市各1家

在“2025年度中國軟件高質量發展TOP30軟件園”中，大連軟件園（17位）與沈陽國際軟件園（22位）也榜上有名。

也就是說，遼寧雖非集群核心區，但已形成具有全國影響力的“單點突破”型高地。

2024年，沈陽明確提出“加快建設東北數字第一城”，大力發展軟件、人工智能、大數據等核心數字產業。沈陽擁有強大的工業制造業基礎（如華晨寶馬、沈飛、機床產業等），工業互聯網和智能制造等具備豐富的數字應用場景。

必須REITs

然而，作為數字經濟的重要驅動，軟件園形態，又有著很嚴峻的現實挑戰。

由于軟件、信息技術、人工智能等產業，技術迭代極快，相關企業對辦公研發環境的要求不斷提高，如電力容量、網絡帶寬、數據中心、實驗室條件等。

沈陽國際軟件園要保持競爭力，吸引和留住優質客戶，必須持續投入資金進行設施的更新換代和環境的提升改造。

問題在于，軟件園本身是重資產模式，開發和持有大量園區，會沉淀巨額資本，導致資產負債率高，現金流緊張。

在當地的公開報道中，沈陽國際軟件園自己也是這么表述的：

“重資產行業資金占用極大，多依賴銀行貸款。雖然年經營收入可觀，但大部分用于還貸。”

資料顯示，沈陽國際軟件園背后的昂立集團成立于1993年，前身名為昂立信息，其創始人趙久宏從經營兼容機配件公司起家，逐漸進入軟件信息服務業，目前其主業已全部轉向產業地產——由民營企業主導沈陽國際軟件園，其承壓更加明顯。

這一壓力的核心問題寫出來就是：作為一個既要持續重資產投入，同時又能持續產生現金流的產業園形態，如何能夠利用金融手段提升資產效率、保持現金流的健康、高效運轉。

為破解難題，沈陽國際軟件園先后建立了德鴻資本和盛京基金小鎮。

德鴻資本，為早期科技企業孵化及產業發展提供資本助力的平臺。

盛京基金小鎮，為吸引、匯集私募基金、資產管理機構的平臺。

REITs，則是從根本上發揮園區重資產優勢、盤活相關資產，實現園區“開發-培育-成熟-退出-再投資”循環的最有利工具。

誰支持了東北首單REITs

但是，能夠成功發行公募REITs并不容易。

它意味著園區要經過監管機構、券商、會計師事務所等最嚴格的盡職調查，認可其資產質量、運營能力和穩定性的現金流。

下面，我們來看看沈陽國際軟件園上市走過哪幾步，都是誰支持了東北首單公募REITs的成功上市。

2021年底

沈陽國際軟件園正式啟動REITs申報，13棟、運營5年、具有穩定出租率（近三年加權平均84%）的研發辦公樓宇，成為底層資產。

2022~2023年

沈陽市委、市政府成立由市發改委牽頭的REITs工作專班，全程對接項目。

盛京金控（沈陽盛京金控投資集團有限公司，由沈陽市國資委100%控股）向項目戰略注資3億元，取得28%股權，以強融資、強合規、強信用背書的方式，達到增強市場信心的目的。

2023~2024年

針對園區部分物業早期建設手續不全等合規障礙，REITs工作專班聯合自然資源、住建等部門，歷時一年時間，完成權屬補正、登記完善，確保產權清晰、合法合規，滿足REITs的發行硬性要求。

2024~2025年

2024年11月1日，REITs項目正式向上海證券交易所提交申報材料，經歷一系列流程后，2025年11月6日，在上海證交所上市。

中信建投證券為REITs項目的專項計劃管理人，負責設計交易結構，主導資產支持專項計劃設立，完成盡職調查、申報材料編制與發行承銷。

中信建投資金管理有限公司為基金管理人，負責基金設立、募集、上市及后續運營管理，確保合規運作與信息披露。

交通銀行作為基金托管人，提供資產保管、資金清算與監督服務，保障基金財產安全。

影響

沈陽國際軟件園REIT的成功上市，將東北地區稀缺的優質數字產業資產轉化為可投資、可流動、可持續的金融產品，為區域數字經濟注入長效資本動力，由此產生了多方面影響。

沈陽國際軟件園REIT發行規模10.98億元，原始權益人獲得凈回收資金6098.54萬元，用于新項目投資。根據相關描述，回收資金將用于沈陽數字經濟產業園（41%）、沈陽智能制造產業園（44%）、補充流動資金（15%）等，助力實現“集聚3000家數字經濟企業、產值達千億元”的目標。

2025年11月6日，遼寧省地方金融管理局發文《2025年債券融資工作取得突破性發展》指出，遼寧省創新債券實現多項“零”的突破，沈陽國際軟件園REIT的成功發行是其中典型案例。通過創新引領，截至10月末，遼寧省實現債券融資641.4億元、同比增長7.95%。其中，科技創新債券融資達146億元、同比增長117.9%，債券資金正加速流向重點領域和關鍵環節。

從模式及操作過程看，沈陽國際軟件園REIT也為全國產業園REITs提供了“民企資產+國資賦能+政策支持”的成功范式。

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮