深圳再發(fā)新政，“脫光”在前方

9.5深夜，深圳發(fā)出了市場7月以來高度期待的房地產(chǎn)放寬政策，距離去年9.29新政大約過去了接近1年時間。

這次的政策放寬，仔細(xì)對比的話，要比去年5.6新政的力度更加強(qiáng)勁。

我下面把本次政策的核心內(nèi)容，與2024.5.6新政做一個比較，這樣才能更好的匡算出政策釋放出來的潛在新增需求量：

一）本次新政在居民家庭購房方面的核心內(nèi)容：

1、符合本市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭），在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房不限套數(shù)。

2、無法提供自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅滿1年及以上證明的非本市戶籍居民家庭，在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房限購2套。

3、在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房，不再審核購房資格。

4、成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。

和202.5.6政策比較，變化在以下方面：

1、限購區(qū)域大幅放寬。去年政策，深圳限購區(qū)域包含：羅湖、福田、南山、寶安（新安街道、西鄉(xiāng)街道），此外有條件放開限購——深戶家庭及1年社保非深戶限買1套。本次，羅湖、寶安西鄉(xiāng)街道不再限購，限購范圍繼續(xù)縮小至福田、南山、寶安（新安街道）三處。此外，鹽田、大鵬兩區(qū)“不再審核購房資格”，意思就是全部取消限購，本地人外地人“隨便買”，全國放開。在去年政策中，這兩處還是有條件放寬。

2、限購人群歷史性放寬。去年政策，深圳對放開居民家庭還是有保留，深戶二孩及以上家庭才能在非限購區(qū)多買1套，1年社保非深戶家庭可在非限購區(qū)買1套。本次政策，取消了子女?dāng)?shù)量限制，只要是深戶，可在非限購區(qū)“隨便買”，以及1年社保非深戶也可如此，只要1年社保，就可在非限購區(qū)“隨便買”。這是一個歷史性的調(diào)整，意味著自2010年起執(zhí)行的最高2套限購政策，開始正式退出歷史舞臺。

3、成年單身者視同家庭。這個是被低估的政策變寬，在過往長年的政策執(zhí)行中，深圳的單身人士有兩大要求——必須年滿35歲（即便是申請可售型保障房也要年滿30歲）、最多只能買1套。考慮到深圳的單身人群規(guī)模，這壓抑了相當(dāng)數(shù)量的購房需求。這次新政，最重要是放寬了對單身人士的年齡限制，只要成年就可以比照家庭條件執(zhí)行——在非限購區(qū)最多可以隨便買、在限購區(qū)最多可以買2套。預(yù)估這部分的放寬，可以釋放出相當(dāng)?shù)臐撛谛略鲂枨罅?/b>。

二）本次新政在企事業(yè)單位購房方面的核心內(nèi)容：

企事業(yè)單位可在本市范圍內(nèi)購買商品住房，用于解決員工住房等需求。其中，在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購買商品住房，需同時滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件；在本市其他區(qū)域購買商品住房，不再審核購房資格。

邏輯同上，和2024年政策相比，主要是剔除了羅湖和寶安西鄉(xiāng)街道，除了在福田、南山、寶安新安街道這三處購房要有上述三個條件，在其它所有地方，企事業(yè)單位也是“隨便買”。至于是不是“解決員工住房需求”，沒有表述說要進(jìn)行核查。

這個變化不大，核心就是解放了兩個區(qū)域，預(yù)計(jì)釋放出新增的企事業(yè)單位需求量一般。

三）本次新政在限貸方面的核心內(nèi)容：

各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)深圳市市場利率定價自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

在此之前，深圳首套房實(shí)際利率為3.05%，二套房實(shí)際利率3.45%，相當(dāng)于對購買二套房減掉40個基點(diǎn)，可以省點(diǎn)錢，但對于存量二套房無意義。但是，這里沒有談到首付的問題，深圳至今未跟進(jìn)央行的部署——關(guān)于首套二套房首付，統(tǒng)一下調(diào)到15%。

樂有家的表格做得詳細(xì)，大家收藏參考。

以上來總結(jié)，我的看法如下：

1）深圳緊跟京滬的動作。我在先前的文章中談到，6月以來樓市短期“破位”下跌《》，意味著7月底的政策放寬會出臺。看數(shù)據(jù)，7月依然很差，8月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還沒出來，但會更差（前面一些文章已經(jīng)談過了）。政策來的比我預(yù)想得遲了1個月，但還是來了——北京在8.8發(fā)出新政，五環(huán)外不限購，上海在8.25發(fā)出新政，外環(huán)不限購。一線城市排著隊(duì)脫，本次是深圳脫（廣州已經(jīng)全脫光了，不用再脫了）。所以，統(tǒng)一說起來，這是國內(nèi)新一輪房地產(chǎn)政策的刺激來臨，意圖依然是在“止跌回穩(wěn)”。

2）政策比先前更強(qiáng)勁，對照前面的政策來看，本次政策力度前進(jìn)得相對還可以，比之前的力度其實(shí)還更猛一些，能夠在短期釋放一些需求量出來。表現(xiàn)在限購解除開始向都市核心區(qū)擴(kuò)散——羅湖、西鄉(xiāng)解除，邊緣區(qū)域開始“全脫”。還表現(xiàn)在對于購房人群的大面積“擴(kuò)容”，政策越來越“一視同仁”的放寬。細(xì)節(jié)上看本次政策的受益者，最受益的區(qū)域應(yīng)當(dāng)是西鄉(xiāng)，其次是羅湖，放開了限購。最受益的人群之一是深戶0-1孩家庭，以及1年社保人群，非限購區(qū)可以“隨便買”，預(yù)計(jì)這部分釋放的需求量會多一些。當(dāng)然，若論最受益的群體，我投票給單身群體，這個需求在過往的歷史中，壓抑得太厲害了。會有一些人釋放出來，開發(fā)商要抓住這一波營銷，尤其是低價中小戶型單位。

3）大邏輯依然是“優(yōu)化”。與先前比政策更強(qiáng)勁，但是，站在市場事實(shí)以及市場預(yù)期來看，整體上評價，本次政策依然算不上什么“大級別”，政策的大邏輯沒有改變，依然只是政策的“優(yōu)化、優(yōu)化、再優(yōu)化”。但市場的期待是，第一步，一刀切、不區(qū)分的全面解除所有限制政策，第二步，推出更大力度的刺激政策。所以，客觀評論，相信它對市場會有一個邊際拉動效應(yīng)，但會和去年一樣是一個短期化的表現(xiàn)，不可能扭轉(zhuǎn)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)方向性的改變（邊際效應(yīng)遞減是評判本輪多次樓市刺激政策的重要思路，鑒于政策都是在前期政策基礎(chǔ)上的“優(yōu)化”，必須要去“計(jì)算”新增刺激才能厘清市場真實(shí)走向）。

4）東部隨便買預(yù)示“脫光”在前。鹽田大鵬隨便買，這個我是很有話講的。2023年我去參加過鹽田的房地產(chǎn)研討會，會上我明確說，鹽田1年賣了200套二手房庫存卻高達(dá)2萬套，必須立即全面取消所有限制政策，領(lǐng)導(dǎo)貌似很不高興，我也懶得再說，事實(shí)會教育所有人。我當(dāng)時的判斷也不僅是針對鹽田，而是全深圳，調(diào)整以來，我參加過多次深圳官方組織的房地產(chǎn)研討會，幾乎每一次我都在呼吁：深圳應(yīng)該立即全面取消所有限制政策，即便是全面取消深圳房地產(chǎn)都起不來（但可以延緩下跌的速度，以及它給到房奴家庭帶來的財(cái)富滅失的痛感）。今天東部的脫光，我認(rèn)為再次強(qiáng)調(diào)了我的這個判斷：所有的限制政策早晚都會全面解除，房地產(chǎn)收縮性政策將徹底退出歷史舞臺，不僅是深圳，全國都是，遲早要來，早一天全解除，市場信心能早一天恢復(fù)。

本次“優(yōu)化”之后，深圳房地產(chǎn)還存在如下政策：首付比例，二套房還是20%，這個調(diào)整不調(diào)整意義不大；利率，這個意義重大，3.05%雖然已經(jīng)比之前的6%低很多很多，但還是會降，我們將見識到有史以來最低的房貸利率；限購還沒有徹底退出，還有仨區(qū)域在“負(fù)隅頑抗”（難道它們跌得不多嗎哈哈），也許到明年除了香蜜湖、深圳灣畫個圈其它就全解除了；社保未滿1年的新深圳人，還在買房上有所限制，這個東部已經(jīng)打了個樣，“脫光”在前方了。

翹首以盼。

對于必須要賣房子的童鞋，我認(rèn)為可以趁這個機(jī)會實(shí)現(xiàn)一個更穩(wěn)妥的價格。而對于要買房子的剛需童鞋，可以觀察一下本月16-17美聯(lián)儲的降息決議，也許會對本月20日LPR是否下調(diào)提供一個線索。

前面兩篇文《》、《》，我已經(jīng)系統(tǒng)分享了我對本輪房地產(chǎn)調(diào)整的框架性認(rèn)識，以及對本輪房地產(chǎn)調(diào)整程度的量化判斷。還有最后一篇收尾之作，我會結(jié)合自身的行動分享面向未來的操作策略——“失之東隅 收之桑榆”，機(jī)會永遠(yuǎn)都在，不要沉浸在抱怨里，要去勇敢的行動。在下周發(fā)布，有興趣的童鞋請關(guān)注，也歡迎私下深入交流。

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