從北京聊到西安：房價(jià)要漲，“去庫存”力度必須加大......

這兩天，北京放松限購，在樓市具有標(biāo)志性意義。

“北上廣深”四大樓市風(fēng)向標(biāo)城市之首的北京，定向取消五環(huán)外限購政策，輔以公積金政策支持。

?新聞搜索截圖

但這并不意味著可以為所欲為買買買......背后還有限制性條款，需要符合購房資格。

一、具備北京本地戶籍家庭。

二、在北京連續(xù)繳納2年以上社保或個(gè)稅。

不過即便有限制性條款，新政策還是帶來一波流量，看《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，置業(yè)顧問已經(jīng)忙到“回復(fù)不過來”、“顧不上吃飯了”。

?《第一財(cái)經(jīng)》消息截圖

有分析師郭毅表示北京7.19萬套新房庫存，五環(huán)外占比達(dá)78.7%，大體估算約5.6萬套，去化周期大約在24個(gè)月（正常12-18個(gè)月），壓力還是比較大，政策針對性很強(qiáng)。

每一波的政策，都能帶動(dòng)一波利好，全國各個(gè)城市都一樣，重要的不僅是爆發(fā)力，更是持久力，期待著能走出一波行情，扛住樓市大旗不倒。

聊完北京，咱們再聊聊西安。

7月份的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在8月6日正式發(fā)布，住宅網(wǎng)簽量8796套，折合88.71萬平方米，面積環(huán)比下滑3.3%，同比下滑5%。

?數(shù)據(jù)來源：西安住建官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)

看到有人煞有介事地說“環(huán)同比下滑”，在筆者看來只是“有所回落”，也不是啥大毛病，很正常。

從整體上看，2025年二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)持續(xù)處于高位，很多人不是不買房了，而是轉(zhuǎn)向了二手房。

這一點(diǎn)在數(shù)據(jù)上有反饋，2025年7月數(shù)據(jù)比2023年8月多1710套，比2023年1-7月同期也多出2425套，比2024年1-7月同期多2407套。

在2021、2022年時(shí)大家喜歡買“倒掛盤”，這一行為的背后是投資心理，認(rèn)為能憑著“倒掛”大賺一筆。

不過2025年市場政策效果減弱，房價(jià)下滑力度變大，擠壓的不僅是市場泡沫，更是賺錢的空間，買房預(yù)期變差，信心丟失。

而對于自住群體，二手房選擇空間更廣，學(xué)區(qū)、配套、品質(zhì)、戶型一目了然，更加安全可靠，買完立馬就能入住。

?邦泰·曲江觀宸園林實(shí)拍

當(dāng)然，反觀新房，也不能說一無是處，反而優(yōu)點(diǎn)很多。

開發(fā)商從大門卷到園林、卷會(huì)所、卷車庫、卷贈(zèng)送面積、卷裝飾用料......和一些開發(fā)商聊，他們也不知道接下來還有什么能卷。

現(xiàn)在，第四代住宅已經(jīng)不是什么新鮮玩意，慢慢地發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)商玩起了“概念”，比如超四代、第六代、書香社區(qū)、兒童友好社區(qū)......

總之一句話，不論是軟件、硬件，新房品質(zhì)都能秒殺絕大多數(shù)二手房，但說起新房去化率又如芒在背、如鯁在喉。

?數(shù)據(jù)來源：西安住建官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)

最近也盤點(diǎn)了一些板塊，以曾經(jīng)的頂流板塊“絲路軟件城”為例，區(qū)域整體網(wǎng)簽率約59%。

從單盤上看，2023年首開的4個(gè)項(xiàng)目中建山海境（網(wǎng)簽率約68%）、天地源高新宸院（網(wǎng)簽率約69%）、高新境閱里（網(wǎng)簽率約78%）、金泰和樾（網(wǎng)簽率約45%）。

2024年開盤的項(xiàng)目，中海云水觀園（網(wǎng)簽率約92%）、保利天瓚（網(wǎng)簽率約96%）表現(xiàn)比較亮眼；比較弱的如高科紫薇時(shí)光云境（網(wǎng)簽率約34%）、高新玖號院（網(wǎng)簽率約25%）。

2025年開盤的幾個(gè)項(xiàng)目，表現(xiàn)并不理想，整體網(wǎng)簽率均在50%以內(nèi)。

?數(shù)據(jù)來源：西安住建官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)

比如4月份取證的綠城錦海棠（網(wǎng)簽率約31%）、綠城熙海棠（網(wǎng)簽率約42%）。

在6月底取證的鐵建越秀璞悅（網(wǎng)簽率約34%）、邦泰高新觀宸（網(wǎng)簽率約36%），兩個(gè)項(xiàng)目的開盤時(shí)間距今只有1個(gè)多月，由于網(wǎng)簽存在滯后性，有待繼續(xù)觀察。

從網(wǎng)簽量推斷，絲路軟件城目前新房庫存量大約2400余套，按當(dāng)下區(qū)域的去化流速，也是比較大的挑戰(zhàn)，亟待利好救援。

?高新玖號院首開實(shí)拍

總之，人們的熱情在新房、二手房“去庫存”中被耗盡，悲觀情緒比較重，但人不能活在情緒中，大家覺得呢？

樓市要好，房價(jià)必漲，這一切都將從一線城市開始，各大開發(fā)商都在布局一線，已經(jīng)在說明問題。