汽車的盡頭，還是房地產

文/十一弟

昨天，上海徐匯區掛牌了一宗王炸地塊——

徐匯區XH-02（TPL）單元051-11地塊。

這塊地位于徐家匯商圈，毗鄰衡復風貌區，是過去十年來片區內首次推出的住宅用地。

它的位置，實在太核心了——

步行一公里范圍內，有四條地鐵線；

交通大學、徐家匯、衡山路三個地鐵站，在此交匯。

周邊配套，更是無可比擬——

有衡山公園、徐家匯公園，有復旦小學、徐匯中學、復旦中學；

有國婦嬰醫院、中山醫院，還有武康大樓、港匯恒隆廣場、徐家匯中心、新鴻基One ITC等。

這哪里是上海市中心，分明是宇宙中心。

寸土寸金，別說買地蓋樓住豪宅了，就算讓十一弟掃馬路，都覺得出人頭地了。

這塊地體量很小——

占地面積4705平米，計容面積6117平米，規劃容積率只有1.3，限高僅15米。

如此低密度的住宅地塊，一看就知道是用來蓋別墅的，專門賣給最有錢的頂級富豪。

地塊起拍價10億出頭。

由于規模不大，折算后的平均樓面價，超過了16萬塊錢/平米。

在此之前，上海及全國的單價地王，是綠城在去年拍下的同樣位于徐匯區的斜土街道xh128D-07地塊。

當時的成交樓面價，超過了13萬塊錢/平米。

綠城將其開發成了上海頂級豪宅——潮鳴東方。

今年四月份，項目開盤入市，銷售均價逼近20萬塊錢/平米。

而昨天掛牌的這塊地，起拍樓面價就站上了16萬塊錢/平米。

刷新上海及全國的單價地王紀錄，板上釘釘。

它吸引了三家開發商報名爭奪——

中海地產，招商蛇口與上海國企徐房集團聯合體，以及上海祺祥旺宇置業有限公司。

在上海樓市，中海和招商蛇口，是最有實力的扛把子。

過去幾年里，這兩家央企開發商，輪流坐莊，牢牢占據著銷冠寶座。

上海祺祥旺宇置業有限公司，是一家名不見經傳的民營企業，年初剛剛注冊設立。

但在昨天的土拍現場，這家初來乍到的小民企，竟然擊敗了中海和招商蛇口，從實力雄厚的央企手上，搶下了地王。

經過二十八輪競價，它以逾12億的代價摘牌拿地，溢價率22%。

折算下來，平均樓面價超過了20萬塊錢/平米，一舉刷新了全國單價地王紀錄。

魔都的地價之貴，讓人驚掉下巴——

在國內大多數城市，20萬塊錢，足以支付一套房的首付款。

房價如蔥的鶴崗，甚至都能一口氣全款買下五六套房了。

但在上海，卻不夠買到一平米的土地。

十一弟查了下，年初剛設立的祺祥旺宇，背后只有一個自然人股東——

葉舒祺。

有人扒出了她的身份，是屹豐集團老板——葉華彪的長公主。

葉華彪創辦的屹豐汽車科技集團，起家于浙江，現在總部設在上海。

它有兩大業務板塊——汽車模具、汽車零部件。

在萬億規模的汽車行業，哪怕再細分的領域，能夠做到中國乃至世界最大，都是不得了的生意。

而屹豐集團，把兩塊業務都做到了最大——

它號稱世界上最大的汽車模具制造商，以及國內最大的車架零件制造商。

早年白手起家的葉華彪，是浙江省臺州市的三門縣人。

至今，他仍擔任著上海臺州商會的常務副會長。

上世紀八十年代，葉華彪還是一位小學老師。

不甘平庸的他，一直有出去闖一闖的想法。

這在民營經濟氛圍濃厚的浙江，并不鮮見。

于是，葉華彪辭掉了教師的鐵飯碗，下海辦起了家庭作坊，搞機械注塑加工。

靠著聰明和勤奮，短短幾年時間，做得風生水起。

但一次意外，他不僅失去了在三門縣的工廠，還欠下了一筆巨債。

為了東山再起，葉華彪從小縣城去了省會杭州，繼續做他熟悉的機械注塑加工。

在杭州，他用了八年時間，完成了原始的資本積累。

后來，有人幫忙牽線搭橋，葉華彪攀上了上海大眾，與其談成了第一筆模具加工業務。

到了1998年，葉華彪在汽車模具行業已經小有名氣了，他又把目標轉移到了更大的城市——上海。

2000年，葉華彪創辦了上海屹豐汽車模具制造有限公司，從此在上海灘做大做強。

十年后，屹豐汽車模具的年產值，已經達到了27億。

據說，它有八成客戶是世界五百強企業，除了大眾，還有通用、福特等巨頭。

它們生產的汽車門板、頂蓋和零部件，都是屹豐集團打造的。

到現在，屹豐集團已經成為眾多車企的模具和零部件供應商——

北京奔馳、寶馬、大眾、通用、上汽、奇瑞捷豹路虎、廣菲克、廣汽、北汽、吉利、長城等。

它在上海、南京、煙臺、廣州等地，擁有十幾個工廠。

不過，沒人知道葉華彪的屹豐集團，營收規模到底有多大。

因為迄今為止，它都沒有走向資本市場。

之所以不上市，葉華彪有一套自己的理論——

“賺錢和辦企業，是兩回事。”

“企業上市后，或許能把盤子做得更大，但許多決策，就由不得自己了。”

“辦企業，就是一種樂趣，關鍵是自己能始終把握企業的自主經營權，帶著它朝自己理想的方向發展。”

葉華彪有兩個女兒——大女兒葉舒祺，二女兒葉舒祥。

這次拿地的祺祥旺宇，大概率就是從兩個女兒的名字中，各取一字。

在漢語字典里，祺祥有幸福吉祥的寓意，宇是房屋的意思。

所謂的祺祥旺宇，不就是葉華彪盼望著兩個女兒買地蓋樓，興旺家業嗎？

果然，投胎是一門技術活兒——

只要上一輩人能吃苦，下一代人要吃的苦，就不多了。

據說，葉華彪把自己創辦的屹豐集團，看得跟兩個女兒一樣重要——

“我愛人笑我有三個孩子，兩個女兒，一個兒子，這個兒子就是屹豐模具。”

他一手創辦的企業，也交給了兩個女兒來打理——

“我已將汽車相關業務交由小女兒經營，將資產管理交給大女兒。”

十一弟查了下，至少在十年前，葉華彪的兩個女兒，就已經在屹豐集團任職了。

其中，葉舒祺出任過采購總監，葉舒祥出任過商務部經理、副總裁。

而他自己，則開始布局投資業務。

目前，屹豐集團已經投資了智己汽車、奇瑞汽車、吉利自動駕駛等多個項目。

按照葉華彪的接班分工，作為長公主，葉舒祺主要負責屹豐集團的資產管理業務。

那么，由她全資持股的祺祥旺宇拿地搞開發，理所當然。

祺祥旺宇在年初設立時，注冊資本是1000萬。

上個月，它的注冊資本猛增到了15.5億。

昨天拍下的這塊地，起拍價10億，最終成交價12億出頭。

看來，對于拿地的結果，屹豐集團早有預料和準備。

土拍前一個月，它把賬都算好了。

別看刷新了全國單價地王，但總價也才12億。

在汽車行業，作為細分領域的龍頭企業，屹豐集團實力雄厚，兜里不差錢。

這塊地的面積僅4705平米，頂多開發出來上十套三四層高的豪華別墅。

作為汽車界大佬，在行業摸爬滾打幾十年，身邊圍繞著一圈億萬富豪。

隨便找幾個來買單做鄰居，不在話下。

哪怕不對外銷售，用作自住，也很有排面。

在浙江，財大氣粗的民企老板們，圈個幾千平米土地建別墅，比比皆是。

以葉華彪的身價段位，在上海市中心花十幾億買地蓋樓，不算太過分。

當然，最讓人羨慕的，還是屹豐集團的千金大小姐——

花枝招展的上海名媛，不過是挽著多金男友的胳膊，在上海的售樓部里，嬌滴滴地看看豪宅。

而來自浙江的企二代，已經踩在父親的肩膀上，揮金如土在魔都拿地了。

畢竟，有錢人之間的段位，還是不一樣。

都說父愛如山，沒想到浙江老板的父愛，是用鈔票堆起來的一座金山。

年初，在屹豐集團長公主葉舒祺名下，實際上注冊設立了兩家房地產公司——

除了祺祥旺宇，還有一家是上海祺祥泓啟置業有限公司。

拍地蓋樓搞開發，屹豐集團殺進房地產，也許才剛剛開始。

在萬億規模的汽車行業，就算做到了第一，它的盡頭，還是房地產。

早在十幾年前，樓市方興未艾。

很多浙江民企老板，一窩蜂地轉行干起了房地產。

有人問葉華彪，有無打算跨界。

當時，他對汽車行業很堅定，對房地產很冷靜——

“人最重要的是有自知之明，還有，認定目標后要心無旁騖。”

“一個企業家要想獲得成功，天賦是第一位的，而不受誘惑、一門心思做自己熟悉的行業是關鍵。”

時過境遷，這年頭，人人都想賺快錢，但錢卻越來越難掙了。

沒想到，早就賺夠了的浙江老板，心態竟然也起了變化——

大家都經不住誘惑了。