“不得封閉使用”，南京新房方向變了...！

　　2025年南京樓市將繼續百花齊放！

　　分化會持續拉開，主城核心區會被進一步聚焦，一些成熟、高潛力板塊如河西中-南部新城-雨核-軟件谷-燕子磯，新的一年會有少量好地補倉，遠郊新城片區供應量還是太大，買房人要慎重！

　　低密宅地將成為主流，上一代豪宅隨著 低密疊墅、類別墅產品的沖擊價格或面臨承壓，不排除會迎來補跌；外圍區域產品自住可以，投資慎重，房價能否穩住主要看資源落地的速度和人口導入；主城核心剛改產品在新房供應量減少情況下，或能逐步企穩價格回彈，困頓局面會慢慢打開。

　　其中主城幾幅低密地，要引起重點關注 。 從進展看，有的地塊規劃已出，有的已經確定合作房企作，還有的基本敲定入市時間：

　　金基城東G02、龍江金基G16、老門東中堃G10、小行金基G12、綠城鼓樓濱江G51、頤居安德門G79、江心洲中堃G50、奧體建設永初路G11、江核杭州濱江G23、以及本月要競拍的麒麟科創園G98和小桃園G96。

　　這些地塊作為各個片區的優質供給，存在幾個共性點：

　　1、容積率在1.5以內，最低只有1.01，低密改善占主流；

　　2、主城核心區/潛力板塊，周圍新房斷檔，好項目稀缺；

　　3、樓面價都有不同程度的回調，可以讓房企大膽放手做產品；

　　下面就具體一塊來看看。

　　01

　　老門東中堃G10地塊

　　近日，中堃老門東G10地塊規劃方案出爐，效果圖同步曝光。

　　這塊地關注度高一是地段核心，二是產品稀缺，三是本土房企操盤，有一定口碑；

　　這幅地塊位于城南歷史城區門東地區，緊鄰地鐵3號線武定門站。地塊體量較小，用地面積為10926.19㎡，容積率僅1.2，是城中難得一見的優質低密度地塊。

　　這也2024年上半年南京土拍zui火的一塊地，25輪競價，溢價率達到20.42%，最終被中堃置業以4.6億斬獲，成交樓面價35084元/㎡。

　　這塊地體量不大，容積率1.2，限高12米，總建面約2.88萬方 （其中地上建筑面積約1.31萬方，主要功能為住宅、物業用房及其他配套用房等；地下建筑面積約1.57萬方，主要功能為配建停車庫、人防設施及相關配套輔助設施。）

　　規劃顯示，項目將打造5棟4層住宅及相關配套，也就幾十套房子，猜測會有頂底躍，加上低密，靠近秦淮河、夫子廟等主城核心地帶，未來居住舒適度較高。

　　此外，片區上一次出讓土地要追溯至2017年，中冶錦繡瓏灣現房，距今已有7年；附近二手房雅居樂長樂渡聯排別墅，產品也較為久遠。

　　中堃G10地塊的入市，將為主城高端改善提供更多選擇。

　　從效果圖看，外立面以灰色為主色調，與老門東的整體風格相得益彰，再搭配以大面積的玻璃，古樸中不失現代感。頂層打造有挑空露臺，上面種滿了綠植，且已注明“不得封閉使用”。

　　價格方面，有猜測說單價預計突破8萬/㎡。參考區域內目前在售的越城天地，均價6.9-7.4萬/㎡，G10地塊單價破8也是有可能的。

　　中堃置業在南京名氣雖不如金基大，但創立的中堃置業的人正是金基前總經理徐波濤徐總，其首子江心洲的Garden19丨賢坤花園，低密洋房，實景準現發售，5.84萬/㎡的銷許均價，11月一次性推出全部房源，市場反饋較高，目前僅剩少量房源在售。

　　有了Garden19丨賢坤花園大賣后，中堃置業在主城知名度打開，收獲一眾老業主擁躉。截止當下已有三幅地在握，分別是老門棟G10和江心洲G50，企業有持續深耕做強做大的決心。

　　02

　　金基瓏樾府

　　前段時間，鼓樓龍江金基G16公布案名為：金基瓏樾府。

　　地塊體量較小，容積率1.5，計劃打造3棟樓，分別是2棟16層小高層、1棟8+7層洋房，共86套房，帶大露臺，小區內規劃了人工湖景。

　　戶型面積約147、180㎡，已經流出▼

　　這個盤根本不愁賣，地緣客非常多，距離（在建的）地鐵9號線“管子橋站”約400米，放風價6.5萬/㎡，預計在年后3月份一次性全推。

　　據悉，金基瓏樾府所在地塊于2024年7月拿地，是當時爭搶最激烈的地塊之一，競拍了41輪，最終被金基拿下，成交樓面地價32570元/㎡。

　　該項目位于鼓樓龍江片區，是龍江片區近7年首次推出住宅用地，項目附近有蘇寧廣場、中海環宇城、新城市廣場等，配套相當完善。

　　龍江也是南京優質教育資源扎堆的地方，從幼兒園到高中一應俱全，周邊有鳳凰花園城小學、芳草園小學、銀城小學、漢江路小學、鼓樓實驗學校、金陵匯文、二十九中等。省人醫、省中醫等三甲醫院，機關事業單位眾多，從項目到這里都不遠。

　　除此之外，兩個月前，位于紫金山腳下的金基G02地塊規劃也公布，定位低密高端洋房社區。

　　03

　　金基城東G02地塊

　　地塊位置優越，距紫金山約900米，且緊鄰地鐵站。項目占地面積約68364㎡，容積率僅約1.1，限高18米，規劃31棟4-5層低密山景房，金基的產品向來不便宜。

　　產品打造第四代住宅，效果圖驚艷▼

　　戶型上，項目為兩梯兩戶，主力建面約165-405㎡。

　　其中，平層戶型建面約165㎡、185㎡、230㎡，頂躍戶型建面約257㎡、325㎡，底躍戶型建面約283㎡、381㎡、405㎡。

　　園林方面，項目采取九宮格，打造“三軸五園十六院”的景觀體系，實現戶戶觀景。

　　04

　　鼓樓濱江G51地塊

　　G51地塊在今年11月28日土拍中，歷經2輪競價，被綠城摘得，成交樓面價約20165元/㎡。 前段時間傳出消息，該地塊將由綠城和金基合作開發。

　　地塊緊鄰金基皓樾府、江望潤府，占地約3.7萬方，容積率僅1.05，建筑限高24米，可做洋房，也可以做疊墅。綠城、金基兩家房企本身就自帶光環，又是實力派房企，這次兩家首次聯手，究竟會給市場帶來怎么的產品，外界都很期待。

　　地塊臨近在建的地鐵5號線“方家營站”，緊靠拉薩路小學方興校區，交通出行便利，醫療、商業等功能配套齊全，一線濱江景觀資源豐富。

　　板塊內近10年來僅出讓5幅住宅用地，其中濱江核心區僅出讓2幅地塊 （江望潤府、金基皓樾府） ，板塊內新房供應一直十分稀缺。

　　據悉，除了本地塊外，未來3年鼓樓濱江暫無可出讓的住宅用地。

　　此前區域內，多個商品房開盤均受到熱捧，二手房也是主城少有的堅挺板塊，地緣改善需求旺盛，自住+學區置業家庭眾多。此次金基+綠城聯手，相信會給鼓樓新房市場注入新活力。

　　05

　　金基小行G12地塊

　　該地塊在2024年6月30日土拍中，被南京堯智匯科技產業發展有限公司底價摘得，樓面價約19311元/㎡，是小行片區首次推出的低密度住宅用地，容積率只有1.2，目前規劃還沒出。但由金基打造，產品差不了。

　　地塊一路之隔即萬科朗拾二期，仁恒城市星光、南師附中雨花臺學校，與河西隔著一條鳳臺南路，近地鐵10號線“小行站”，軟件大道、雨核等商圈、產業配套可以共享，接棒越秀天和，承接來自河西、南部新城的高端客群外溢。

　　這塊地優缺點明顯，缺點緊挨著高架，城市界面不如雨核靜謐，優點金基開發，自帶光環效應，周邊仁恒、萬科、越秀等房企已進駐，生活氛圍逐漸形成。

　　區位上，到河西、軟件大道都不遠，小板塊內沒有安置房，且南師九年一貫制學校就在北側，后期上學會非常方便。項目適合在河西、軟件大道城南一帶工作，有強烈的書包需求，且預算五六百萬左右的家庭。

　　所以2025年你會看到，金基會有四家新盤制霸南京，豪宅市場占比半壁江山，東南北都有分布。

　　06

　　頤居建設安德門G79地塊

　　時隔6年，城南安德門等來宅地上新。

　　此次出讓的G79，由安德門組團地塊中的地塊三、四組合而成，總建面約77713.99㎡，容積率僅為1.478，大概率做洋房。

　　項目地價不高，拿地價僅19302元/㎡，未來房價預計在4萬/㎡左右。

　　地塊緊靠1號線、10號線交匯點安德門站，華為、中興、vivo等通訊產業集中，客群純粹，計劃在今年二、三季度入市。

　　07

　　河西永初路奧體建設G11地塊

　　競價47輪，競價時長超50分鐘，最終被南京本土國企奧體建設以總價17.4億、樓面價43888元/㎡收入囊中，創造了南京土拍歷史上的第二高價地。

　　這是這么多年，河西南第一次拍1.01超低密度的土地，建筑限高35米，可打造河西不可多得的聯排和新一代洋房住宅的極致組合。

　　地塊距地鐵S3號線“平良大街站”僅約450米，交通便捷。5月份投用的小米集團華東總部、在建的阿里巴巴江蘇總部都在項目附近。這些將與北側的河西金融城共同為地塊提供豐富的高凈值客群，未來房價充滿想象。

　　目前地塊暫未傳出動態，上市時間待定，如果上市也要在奧體建設河西被動G88項目之后了。

　　08

　　江心洲中堃G50地塊

　　G50地塊，就在中堃的GARDEN19|賢坤花園北邊，樓面價3.07萬/㎡，與隔壁賢坤花園地價相當。 目前賢坤花園已經全部推出，半數房源單價超6 萬/㎡，網房顯示130套房已經賣了1110多套，只剩最后12套。

　　而G50地塊容積率，比賢坤花園（容積率1.5）還要低，只有1.05，未來會帶來舒適度更高，更純粹的院墅產品。

　　09

　　江核隧道口濱江G23地塊

　　此前杭州濱江在南京開發過濱江嘉品，在浦口城南中心。

　　這塊地本身的素質也不錯，位于江核中央商務區，一路之隔即為2024年5月底開業的山姆會員超市，西側為東方萬匯城綜合體商業，周邊還有虹悅城、金盛田等多個綜合體商業，生活氛圍濃厚。

　　容積率只有1.6，限高60米，地價17209元/㎡，可以打造洋房+小高層產品。 濱江集團作為杭州一哥，被 譽為豪宅專家，之前的城南中心的濱江嘉品，交付品質也是非常不錯的。

　　除了這塊地，濱江核中核G13地塊，規劃圖已出，G13地塊容積率2.8，網傳戶型建面約140㎡，168㎡，188㎡，具體等開發商公布。

　　兩塊地都將由杭州濱江來設計，其中濱江G13地塊將率先啟動。

　　從效果圖來看，G13地塊共規劃6棟樓，首層全部架空設計，中央景觀帶濱江特色藍寶石水景，南側立面配大面積落地窗，戶戶帶露臺，辨識度很高，高層能看到浩瀚的長江。

　　2022年11月10日，江北核心區G13地塊經過1輪競拍，最終被新居建設以13億元底價拿下，樓面價為22666元/㎡，該地塊未來售價不限價。2023年6月，濱江集團集團競得江核G13地塊35%權益，將合作開發該地塊。

　　濱江G13位置極其優越，是江北核中核寶地，北側是七里河大街，東側是濱江風光帶，距江邊400米，濱江操刀+四代宅+江景資源，這塊地具備較大競爭優勢。

　　此外本月要出讓的麒麟科創園G98，和鼓樓小桃園G96，容積率都在1.5以內，最低只有1.25，其中G98項目，大概率為區域內中科系及附近工作的青年人才提供，小桃園G96不出意外應該還會是金茂拿。

　　客觀說，好地段的好房子，以前遙不可及，但在2025年低密產品會陸續登場，有些項目價格可能還不高，如果你有換房改善需求，今年真的可以好好選了。