江蘇
位于南京河西南魚背板塊的正榮濱江紫闕，因為地段優越，且是正榮地產旗下的高端項目，開盤一度成交南京樓市的搖號紅盤。
交付這么多年來，一直是河西南改善群體心中的“白月光”。
最近，阿里法拍上正榮濱江紫闕出來一套179.88平的大平層，起拍價低得嚇人。
這套法拍房的評估價格為6969100元，起拍價為488萬元，相當于打了7折。截至發稿前，有12099人圍觀，740人設置提醒，目前尚無人報名。
這套拍賣的房子位于建鄴區鄴城路59號（正榮濱江紫闕）5幢2001室，面積179.88㎡，套內建筑面積142.72㎡，目前是空置狀態，法院有鑰匙。
據了解，正榮濱江紫闕這套房子是因為借款糾紛被玄武區人民法院拍賣。
目前在二手房網站上顯示，該小區在售的同樣面積的戶型，報價865萬，單價4.8萬/㎡。
就在上個月，正榮濱江紫闕還成交了一套175平的四房，這套房子最早掛牌價格900萬，最終成交價852萬，成交周期50天。
我們再對比一下，正榮濱江紫闕這套488萬的法拍房，比小區正常的二手房成交價低了364萬。
根據南京網上房地產的數據，這套法拍房的新房開盤價格約為634.59萬元。法拍房起拍價低于新房開盤價146萬！
從法拍網展示的照片來看，這套房子之前是自住的，房屋里還有家具。 這套房子的評估價為696.91萬元，折合起拍單價僅約3.87萬/㎡。
不過值得注意的是，正榮濱江紫闕這套房子顯示的市場價為696.91萬元，要遠遠低于小區目前的掛牌價和成交價。
肯定有人好奇，正榮濱江紫闕這套房子的法拍價怎么來的？
根據阿里法拍頁面上的特別說明，該房源的送拍單位是南京玄武區人民法院，法院對于這套房子的評估價，是通過向拍賣平臺（阿里拍賣、京東拍賣）詢價，綜合2家平臺的數據后得出的平均值。
據介紹，這套正榮紫闕的法拍房，阿里平臺給出的市場價估價約867萬元。
而另外的京東平臺給出的市場價估價約526萬元。
最終法院取兩者的平均值，所以這套法拍房就定出了市場價696.91萬元。在這個基礎上打7折，也就是起拍價488萬的由來。
同一套房子，兩家平臺為何給出的市場價估值相差那么大，甚至價差達到340多萬？
小編分析之后發現，阿里給出的市場評估價是參照了河西南附近二手房小區的法拍房歷史成交價。
而京東拍賣的估值報告，則是參照了紫闕周邊小區如正榮中心天寓、金地中心風華、金地中心菁華的近期市場成交價，由于參照對象中有兩個是旁邊40年產權的公寓，所以導致最終的評估價出現大的偏差！
正榮濱江紫闕這套法拍房一出來，即在小區業主群引發軒然大波。有幾個改善換房的業主明確表態，會積極地參與競拍。
但是依據小編的觀點，遇到低價網紅房源法拍競價時，一定要守住底線，很多人在這種情況下，往往會因為沖動而拍出高價。
在2021年，南京河西中的華潤悅府的一套房子，起拍價1000萬，最終在不停的加價下，最終房子成交價為1504萬，比起拍價高了504萬。比當時的市場評估價1440萬還高出了64萬。這不是妥妥地送錢嗎？
仔細回想一下，2021年那時二手房市場正火熱，法拍很容易出現溢價的情況；而當下南京二手房市場剛剛止跌回穩，多數法拍房價都會低于同期的二手房成交價。
如今看來，正榮濱江紫闕這套法拍房 ， 很難拍出“天價”，但也沒那么容易被人“撿漏”。
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