上海
【導(dǎo)語】房屋買賣雙方應(yīng)知曉哪些情況容易引起糾紛，才能最大限度避免糾紛發(fā)生或者在糾紛發(fā)生后妥善處理。上海資深房產(chǎn)律師杜繼業(yè)根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出了房屋買賣過程中最常見的7種糾紛，供大家參考。
一、買方逾期支付房款或銀行逾期發(fā)放貸款引發(fā)糾紛
逾期支付房款，包括兩種情況：
1.一是現(xiàn)金支付。對(duì)于逾期的情況，賣家可以主張支付的同時(shí)，要求支付逾期利息或違約金，如果超過合理期限，還可以主張解除合同并要求賠償損失；
2.二是銀行延遲支付貸款。這要看雙方是如何約定的，如雙方約定以銀行實(shí)際放貸時(shí)間為準(zhǔn)，則難以主張利息或違約金。
二、賣方逾期將房屋交付給買方引發(fā)糾紛
除因買方原因或不可抗力外，買方均可在主張交房的同時(shí)，要求賣方支付違約金或要求其賠償損失，損失一般可參照同地段租金標(biāo)準(zhǔn)。
三、任一方不配合辦理過戶手續(xù)引發(fā)糾紛
這里不配合過戶，既可能是買方原因，也可能是賣方原因。如房價(jià)大幅上漲，賣方可能不配合過戶；房價(jià)如果大跌，則買方可能不配合過戶。除此之外，還可能因房屋存在抵押沒有注銷，或者存在違建沒有拆除等原因不能過戶。
對(duì)于賣方不配合過戶，則直接向法院起訴即可，只要具備過戶條件，根據(jù)法院判決書即可實(shí)現(xiàn)過戶，而不再需要賣方簽字。
如果買方不配合過戶，考慮到買方的房款未全部支付的情況，賣方通常選擇解除合同并要求買方賠償違約金或損失。
四、要求解除房屋買賣合同引發(fā)糾紛
要求買賣合同的情況與第三條的情形類似，但是否支持解除還要看解除的理由。通常有三種情況可解除買賣合同：法定解除、約定解除和協(xié)議解除。
法定解除通常是發(fā)生一定的事由，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行或不能實(shí)現(xiàn)合同目的或另一方不履行合同義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然拒絕履行。
約定解除，理論上是根據(jù)雙方約定的條件，達(dá)到即可解除。但司法實(shí)踐對(duì)約定解除越來越嚴(yán)格，通常甚至要達(dá)到法定解除的條件，才支持約定解除。
協(xié)議解除比較簡單，也就是說雙方就合同解除達(dá)成了一致意見。
五、因簽訂“陰陽合同”引發(fā)糾紛
實(shí)務(wù)中，由于避稅的考慮，簽訂“陰陽合同”比較普遍。通常中介要么簽訂兩份價(jià)格不同的合同，要么通過裝修費(fèi)等方式操作。
爭議發(fā)生后，異議一方承擔(dān)舉證責(zé)任，舉證雙方真實(shí)的意思表示，最終法院根據(jù)雙方真實(shí)的意思表示認(rèn)定房屋實(shí)際交易價(jià)格。
六、因戶口遷移引發(fā)糾紛
由于種種原因，買方不愿意或不能將戶口遷出，由此產(chǎn)生爭議。司法實(shí)踐中，法院一般不受理直接要求將戶口遷出的訴請(qǐng)，但可以主張延遲遷出戶口的違約金，直至戶口遷出之日止。
至于戶口能否強(qiáng)制遷出，各地戶籍管理部門的規(guī)定不一致，目前上海市公安機(jī)關(guān)可以強(qiáng)制遷出因房屋買賣而滯留在房屋里的戶口了。
七、因中介過錯(cuò)引發(fā)糾紛
由于中介過失，如沒有查清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況，錯(cuò)誤判斷當(dāng)事人購房資格甚至故意隱瞞相關(guān)重要信息等原因?qū)е庐?dāng)事人損失的，買賣合同雙方當(dāng)事人均可主張中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
【結(jié)語】以上7種是常見易發(fā)的糾紛，買賣雙方知悉之后，在買賣合同履行的各個(gè)階段可以更好地避免糾紛發(fā)生，或發(fā)生后更加妥善處理。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）
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