越秀瑞樾府 一個(gè)出身不錯(cuò)卻謊話連篇的“渣男”

　　8月25日，寶中瑞樾府開盤；業(yè)內(nèi)多家媒體猜測(cè)：可能深圳再次迎來一個(gè)日光盤，為何這么樂觀呢？

　　因?yàn)閹啄陼r(shí)間，寶中都沒有推出新盤，我們甚至看到項(xiàng)目廣告，號(hào)稱把寶中房價(jià)打回到了7年前的宣傳。

　　開完盤，甲方海報(bào)官宣賣了21.5億，按照套均1026萬，也就等于209套的銷售業(yè)績。雖然沒有日光，在艱難的8月，能賣209套左右的銷售業(yè)績，園長認(rèn)為也實(shí)屬不易。

　　沒曾想，開完盤后，園長還能經(jīng)常刷到，項(xiàng)目的把寶中房價(jià)打回7年前的廣告，于是，園長就懷疑甲方宣稱的銷售數(shù)據(jù)作假。既然開盤都賣了70%左右，何苦還這么打廣告呢？

　　經(jīng)過半個(gè)多月的數(shù)據(jù)跟蹤，園長發(fā)現(xiàn)，住建局備案系統(tǒng)上的數(shù)據(jù)，停留在37%左右，總房源為302套，實(shí)際成交套數(shù)在112套左右。（以備案系統(tǒng)實(shí)際備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）

　　雖然在近期開盤的樓盤中，數(shù)據(jù)算已經(jīng)不錯(cuò)了，可對(duì)于寶中的瑞樾府而言，明顯算得上銷售業(yè)績翻車了？

　　這么優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，這么核心的地段。很明顯，問題出現(xiàn)在營銷環(huán)節(jié)，營銷策略出現(xiàn)了重大失誤，園長來扒一扒項(xiàng)目哪些營銷失誤？

　　01

　　明明是政府限價(jià)銷售

　　何來把房價(jià)打回7年前？

　　瑞樾府，限價(jià)8.86萬每平，這是政府限價(jià)，跟當(dāng)初土地出讓政策相配套。并不是瑞樾府主動(dòng)不想把房價(jià)賣得更高，只不過是政府限價(jià)而已。

　　園長查了下周邊樓盤的在售價(jià)格問題，也發(fā)現(xiàn)了所謂的價(jià)格倒掛，也并沒有宣傳的那么夸張。

　　從地圖中看，瑞樾府周邊離得近的二手房有：深業(yè)新岸線、萬科蘭喬圣菲、鴻榮源西城雅筑、御景灣。那么這幾個(gè)樓盤目前在售價(jià)格如何呢？

　　深業(yè)新岸線，7月份成交一套151平米的四居，成交單價(jià)為8.48萬元每平米；

　　萬科蘭喬圣菲，沒有近三個(gè)月成交、掛牌數(shù)據(jù)沒有成交案例查證；

　　西城雅筑，今年6月成交一套97平四居，成交單價(jià)為8.97萬元每平米；

　　御景灣，今年6月，成交一套97平米的三居，成交單價(jià)為7.84萬每平米；

　　市場(chǎng)對(duì)于寶中的印象，大部分人都停留在壹方中心、熙龍灣幾個(gè)高價(jià)樓盤。殊不知，瑞樾府離這幾個(gè)樓盤，還有一定的距離，價(jià)格當(dāng)然不能同日而語。這么看，市場(chǎng)宣傳的嚴(yán)重倒掛，只是一種錯(cuò)覺。

　　像深業(yè)新岸線，最高點(diǎn)成交價(jià)格在2021年4月，成交單價(jià)在12.86萬元單價(jià)，但現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)掉頭向下；

　　西城雅筑最高成交價(jià)，也在2021年1月，成交單價(jià)最高為14.9萬元單價(jià)，而當(dāng)下的成交價(jià)格，還不到9萬元。

　　所以，項(xiàng)目對(duì)外宣傳的價(jià)格嚴(yán)重倒掛的情況，不符合事實(shí)。對(duì)外宣傳口徑出現(xiàn)重大失誤，宣傳策略出現(xiàn)了可以避免的營銷失誤。

　　02

　　為了防止業(yè)主維權(quán)

　　先簽代收樓協(xié)議是什么騷操作？

　　為了防止業(yè)主后期維權(quán)，在成交之時(shí)，先簽代收樓協(xié)議，是什么騷操作呢？

　　是否可以理解成越秀瑞樾府甲方，對(duì)樓盤的質(zhì)量都沒有信心。預(yù)測(cè)業(yè)主在收房時(shí)，可能會(huì)爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)，為了預(yù)防此類事情的發(fā)生，提前做好應(yīng)對(duì)之策呢？

　　限價(jià)是政府土地出讓的附加條款，我們不能因?yàn)檎迌r(jià)，把這個(gè)作為降低房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的借口。畢竟深圳一套房，有的人一輩子也難得買得起一套。

　　也許正是因?yàn)殚_發(fā)商的這個(gè)騷操作，讓市場(chǎng)察覺到了房屋質(zhì)量可能會(huì)出現(xiàn)問題，所以這么好的地段位置，市場(chǎng)選擇用腳投票，房子依然出現(xiàn)了滯銷。

　　業(yè)主還沒有見樓，就需要先收樓，那到時(shí)房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商不就可以推脫一切責(zé)任問題嗎？這大概就是是置業(yè)者的擔(dān)憂。

　　越秀瑞樾府的硬傷很多：

　　首先、是占地面積很小，不到一萬平米，典型的單體建筑特征。小區(qū)容積率高達(dá)5.43，規(guī)劃兩棟32層的高層建筑，外加一棟31層的保障房，幾乎沒有花園，與改善性產(chǎn)品的品質(zhì)嚴(yán)重不符；

　　其次、是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)很落后。戶型設(shè)計(jì)Bug嚴(yán)重。兩戶門挨門，兩家人需在同一個(gè)入戶門口，開門進(jìn)出房間。這種設(shè)計(jì)省掉了一家大戶入門的門前位置，節(jié)約了開發(fā)商的報(bào)建成本，兩戶之間的私密性極差。

　　最后、是產(chǎn)品配套欠缺。明明是改善型產(chǎn)品的價(jià)格，卻做成了剛需性產(chǎn)品的品質(zhì)，改善客與保障性住房業(yè)主混居在一個(gè)樓盤。

　　越秀地產(chǎn)初來深圳市場(chǎng)，還是有點(diǎn)水土不服。作為國企，更多應(yīng)該體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任，而不是一味追求商業(yè)利益。

　　03

　　作假的銷售數(shù)據(jù)

　　饑餓式營銷欺騙市場(chǎng)

　　開盤半個(gè)多月后，住建局備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)，已經(jīng)好幾天停止了更新，越秀瑞樾府開盤數(shù)據(jù)基本上敲定為112套，而官宣海報(bào)說開盤當(dāng)天賣了21.5億，套均1026萬，也就是官宣賣了209套才對(duì)。

　　相信銷售案場(chǎng)，對(duì)于開盤當(dāng)天宣布的銷售業(yè)績，會(huì)做現(xiàn)場(chǎng)銷控，也就是把好一點(diǎn)的樓層、好賣一點(diǎn)的戶型，收藏起來，后期再拿出來賣；

　　先賣那些難賣的樓層，難賣的戶型；然后逐步根據(jù)銷售進(jìn)度，一步步釋放出銷控的產(chǎn)品，這既是當(dāng)前很多銷售案場(chǎng)的一貫思路，也是一種欺騙消費(fèi)者的普遍存在。

　　政府既然讓甲方一次性拿預(yù)售證，一次性推出市場(chǎng)，可你卻弄虛作假，明明才賣100多套，硬說成賣了200多套。

　　本來是一次性推出的產(chǎn)品，無異于分多批次推出，明顯與政府要求的一次性推出市場(chǎng)嚴(yán)重不符。

　　04

　　越秀地產(chǎn)——維權(quán)大戶

　　維權(quán)大戶的房子能不能買？

　　出于對(duì)越秀地產(chǎn)的陌生，百度了一下越秀地產(chǎn)的口碑，簡直稱得上維權(quán)大戶的存在。輸入越秀地產(chǎn)維權(quán)，百度上顯示1700000條，真稱得上是維權(quán)大戶的存在。

　　目前越秀地產(chǎn)在深圳開發(fā)的項(xiàng)目一共有三個(gè)：越秀和樾府、越秀瑞樾府、越秀潮樾府。深圳的樓盤會(huì)不會(huì)有潛在的質(zhì)量問題呢？對(duì)照其他城市出現(xiàn)的質(zhì)量情況，先了解下維權(quán)的內(nèi)容有哪些？

　　從其他城市維權(quán)的內(nèi)容看，越秀地產(chǎn)項(xiàng)目維權(quán)主要在這幾方面：入戶門、公區(qū)裝修、樓棟外立面、樓梯間、風(fēng)雨連廊等不符合交房標(biāo)準(zhǔn)；車位價(jià)格不合理等問題。

　　很多其他城市開發(fā)的豪宅項(xiàng)目里，出現(xiàn)入戶門尺寸不符、陽臺(tái)缺角、消防通道樓梯破損、屋頂修補(bǔ)、風(fēng)雨連廊被拆、衛(wèi)生間馬桶與門打架等問題。

　　越秀地產(chǎn)全國維權(quán)，國企品質(zhì)擔(dān)當(dāng)?shù)某跣娜チ四睦铮?/strong>

　　縱觀越秀項(xiàng)目，越秀在廣州、杭州、武漢、蘇州等幾個(gè)城市，因?yàn)樘摷傩麄鳌⒎课葙|(zhì)量低劣的一些例子。

　　比如：廣州越秀星匯云城樓盤涉嫌虛假宣傳，被廣東電視臺(tái)曝光；蘇州越秀江南悅府樓盤質(zhì)量相當(dāng)?shù)土樱瑝w滲水、鼓包、裂縫，地板空鼓，窗戶多處破損，電梯墜降，水管質(zhì)量問題，被蘇州電視臺(tái)曝光。

　　杭州越秀景瑞悅見山樓盤，房屋質(zhì)量低劣，有房子的客廳墻體貫穿裂縫，還有梁體裂縫等質(zhì)量問題等等。

　　深圳雖然目前三個(gè)盤還沒交房入伙，但對(duì)于維權(quán)大戶而言，維權(quán)只是遲早的問題，至于你問維權(quán)大戶的房子能不能買？園長的意見是，能避開最好避開。這種開發(fā)商惹不起，一輩子的心血，沒必要賭它的國企責(zé)任擔(dān)當(dāng)。