上海
【導語】隨著“認房不認貸”政策正式落地，要買房的剛需紛紛出手。上海資深房產律師杜繼業根據工作中常遇到的問題，總結出在上海買房必須注意的四大要點，供買房的朋友規避風險時參考。
一、示范文本雙方可以協商修改，有人認為不能修改是錯誤的
《上海市房地產買賣合同》示范文本，在關鍵處留有空白，并特意設置了補充條款和附件。這些都涉及到了買賣雙方重要的權利義務，可以由雙方協商確定。
特別說明：為了方便，中介往往會預先將空白處填寫并擬好補充條款。但中介準備好的這些條款完全可以不采用，而由買賣雙方根據協商結果另作約定。
二、有抵押的房產，支付首期房款要特別當心，謹防上當
如果房屋尚有貸款沒有還完，存在抵押是很常見的。但是，如果賣方需要利用買方的首期房款還貸才能解除抵押，則需要特別當心。因為，如果買方急需用錢，將錢挪作他用，則抵押沒有解除的情況下，將會帶來一系列的問題。
特別說明：上述情況，建議買方先確認賣方欠款的金額，同時陪同賣方前往銀行還貸，將首期房款從買方自己的銀行卡里直接支付給銀行，同時要求買方出具收條并保留銀行出具的回執。
三、支付第二期房款需要特別注意的事項
支付第二期房款，通常通過向銀行貸款支付，也有人通過現金支付。如果通過銀行支付，則可注意銀行在貸款合同中約定的是見“收件收據”放款，還是見“他項權證”放款。建議最好約定，見“他項權證”房款，因為拿到“收件收據”時房子并沒有過戶至買方名下，在這期間，房子是有可能被司法查封的。這種情況，雖然發生的概率并不大，但實踐中也并不罕見。
如果現金支付第二期房款，則雙方喜歡約定“辦理過戶交易手續的同時”支付第二期房款，首先如此約定很難說清，到底交資料的時候還是手續辦理完畢之日，同時也存在過戶前被司法查封的法律風險，因此建議至少要約定拿到“收件收據”之后再支付第二期房款。
特別說明：要耐心與賣方協商，爭取最有利于自己的結果，而不要完全聽任中介的安排。
四、交房和支付尾款需要注意規避的風險
對于買方而言，只有拿到產權證并實際占有房屋之后，才算取得房屋的全部權利。伴隨著交房，還有清點設備，辦理水電煤、有線電視、物業費過戶，鑰匙交接等工作要做，因此如果不多留些尾款，一旦產生爭議，賣方如消極對待，則仍然需要通過訴訟解決。
特別說明：實務中，所留尾款一般不超過5%，如果要求留太多，賣方一般也不會同意。
【結語】上海買房動輒上千萬，如何小心都不為過。以上總結的是最重要、最核心的幾點，其實幾乎每個交易環節都需注意，但是如果以上幾個重要環節不出問題，就能規避絕大部分風險。
文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）
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