萬達(dá)租金造假了嗎

當(dāng)人腦接收一個(gè)新信息的時(shí)候，總是先假設(shè)它是真的，這也是為什么謠言那么容易傳播。

一兩個(gè)月之前，王健林還被重新盛贊為穿越周期的首富，但因?yàn)樽饨鹪旒僦缚兀沟米庸綢PO延宕，可能觸發(fā)近400億元的股權(quán)回購。

債券下跌，高管進(jìn)京，王健林似乎又變成了賣文旅酒店業(yè)務(wù)時(shí)的王健林。

是虛假指控造成了恐慌，還是信息不對(duì)稱點(diǎn)燃了隱雷，無論是投資還是觀察市場走向，應(yīng)該試著去接近真相。

實(shí)話說在前面，很難知道萬達(dá)的租金收入是否造假。

萬達(dá)集團(tuán)旗下主要旗艦公司為“大連萬達(dá)商管”、“萬達(dá)地產(chǎn)”，以及目前正在IPO的“珠海萬達(dá)”，后者是大連萬達(dá)商管并表的子公司。

港股萬達(dá)商業(yè)退市后，剝離了萬達(dá)地產(chǎn)，賣掉了文旅以及大部分酒店業(yè)務(wù)，就變成了如今的大連萬達(dá)商管，一家純粹的商業(yè)投資經(jīng)營公司。

珠海萬達(dá)更加輕資產(chǎn)，不持有商場，而是幫助大連萬達(dá)商管經(jīng)營和管理商場，是一家商業(yè)管理物業(yè)公司，IPO之前估值1800億元。

2021年向碧桂園物業(yè)、螞蟻、騰訊、中信資本等機(jī)構(gòu)投資者釋放了21.19%的股份，由于簽有回購協(xié)議，這近400億元投資款，至今在大連萬達(dá)商管資產(chǎn)負(fù)債表上，還列示為“其他非流動(dòng)負(fù)債”。

2月底的時(shí)候，一個(gè)自稱在萬達(dá)工作了2年多的在職人士，突然在知乎上發(fā)長文，指控大連萬達(dá)商管數(shù)據(jù)造假，其中涉及租金收繳率、招商率，以及強(qiáng)迫商戶、員工借錢補(bǔ)租金收入的缺口。

長文主要指控的是大連萬達(dá)商管的內(nèi)部管理問題，但租金造假的關(guān)鍵指控，讓市場聯(lián)想到珠海萬達(dá)IPO的延宕。

大連萬達(dá)商管雖已不是上市公司，但其還在銀行間、交易所發(fā)債，所以財(cái)報(bào)仍然經(jīng)過審計(jì)，審計(jì)師是大華，珠海萬達(dá)的審計(jì)師是安永。

經(jīng)過雙重審計(jì)的財(cái)報(bào)，你說他造假，加上沒有任何實(shí)質(zhì)證據(jù)，很難得到萬達(dá)租金造假的結(jié)論。

當(dāng)然，不確切是否造假，但我們可以追尋造假的邏輯。

正如指控長文里稱，萬達(dá)商戶、員工被迫用自己的錢，甚至去借錢，來維持租金穩(wěn)定增長的幻象。

這里首先是管理層不誠實(shí)，提供了造假數(shù)據(jù)給了審計(jì)師，現(xiàn)金流沒有問題，資產(chǎn)負(fù)債表也就沒有問題，審計(jì)師肯定也早已撇清責(zé)任。

只是這么干，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)造成兩個(gè)影響，一個(gè)是這部分假收入不是真實(shí)價(jià)值，大連萬達(dá)商管的利潤率將下降；其次是造假不可持續(xù)，數(shù)據(jù)要么越滾越大，要么一次性下跌洗白。

大連萬達(dá)商管、珠海萬達(dá)2022年的財(cái)報(bào)，將成為很好的觀察窗口。

近五年以來，大連萬達(dá)商管的商場經(jīng)營毛利率下降了8個(gè)點(diǎn)，租金回報(bào)率從5%提高到10%左右，其中隱隱透露出一些不安。

自稱內(nèi)部人士的長文指控，在當(dāng)時(shí)并未引起太大波瀾。直到4月底，珠海萬達(dá)IPO文件將再次失效，以及萬達(dá)地產(chǎn)信托貸款展期曝光，萬達(dá)的償債能力遭普遍質(zhì)疑。

萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前規(guī)模不明，想必同樣受大環(huán)境劇烈影響，但其與大連萬達(dá)商管是平行關(guān)系，關(guān)聯(lián)交易余額不多。

如果是萬達(dá)地產(chǎn)的負(fù)面輿情，引發(fā)對(duì)大連萬達(dá)商管償債能力，以及珠海萬達(dá)IPO前景的擔(dān)憂，那有過度反應(yīng)嫌疑。

珠海萬達(dá)IPO三次遞表后仍未能上市，以及可能的觸發(fā)股權(quán)回購，才是市場真正擔(dān)憂所在。

實(shí)在是不可思議，如果說當(dāng)年賣掉文旅和酒店業(yè)務(wù)，第一次拯救了萬達(dá)，那么前年珠海萬達(dá)引入戰(zhàn)略投資者，則是再次拯救了萬達(dá)。

如今對(duì)于上市失敗和股權(quán)回購還沒有預(yù)案，那么萬達(dá)死不足惜。

高達(dá)近400億元的股權(quán)回購款，是目前大連萬達(dá)商管所不能承受，目前行情下融資渠道有限，資產(chǎn)杠桿也已放到極限。

還有半年多的時(shí)間，王健林需要再次施展當(dāng)年魄力，要么解決問題繼續(xù)推進(jìn)IPO，或者繼續(xù)延期股權(quán)回購節(jié)點(diǎn)。

也可以學(xué)許家印，與戰(zhàn)略投資者談判，回購股權(quán)轉(zhuǎn)為普通股，也可以再現(xiàn)2017年的賣賣賣，打骨折出售一部分資產(chǎn)。

這樣來看，萬達(dá)地產(chǎn)板塊的潛在出售，似乎也是一個(gè)選項(xiàng)。