400萬新房 上實海上菁英交付后房屋品質、居住安全問題令業主擔憂

2021年8月，上實海上菁英曾因二期開盤疑似購房人插隊選房，導致50套房“離奇消失”，遭到相關部門處罰。近日，有上實海上菁英的業主對交付后的房屋品質問題，及居住安全問題尋求幫助。

裝修細節問題多多

公開資料顯示，上實海上菁英由上實集團旗下上實發展打造，位于寶山顧村板塊，臨近軌道交通7號線劉行站，是新顧城首個商品房樓盤。項目所在地塊由上實發展在2019年2月以總價28.2億元摘得，樓面價24000元/平方米，比同板塊地王央璽拿地價低了將近3萬/平方米。

因為主打剛需，又靠近地鐵站，上實海上菁英2020年12月首開時千人到訪，2021年6月二期開盤時觸發積分，備案均價約為4.75萬元/㎡，總價400萬起，產品熱銷有一定利潤空間。

但是，上實回饋給業主的精裝房顯然沒有“以誠相待”。一期業主在預看房中發現，不同業主家有墻體傾斜、墻頂面乳膠漆不平整粗糙、地板松動不平、墻地磚破損空鼓、大理石窗臺門檻石淋浴房地面破損開裂等細節問題。二期業主在預看房中除了墻面不垂直、瓷磚空鼓問題外，還發現廚房門凈寬不足、地板色差嚴重且未打蠟等問題。

圖片來源：業主提供

圖片來源：業主提供

室外部分，據樓棟03/04室住戶反饋，由于入戶門、電梯廳與連廊皆為敞開式，遇到刮風、下雨、下雪天氣會產生各類安全隱患，已發現/發生的情況包括但不限于：雨天地面濕滑、下雪天結冰、頂面粉飾面脫落砸到行人、地面積水倒灌至電梯、消防設施的玻璃門刮落、入戶門打開極其困難等。

圖片來源：業主提供

圖片來源：業主提供

圖片來源：業主提供

至于小區內部，業主認為景觀綠化未達標，內部道路與車庫未與開發商自持的公寓形成區域分離。多位業主認為，這也是造成車位配比與宣傳資料不符的原因。來自業主提供的資料，銷售時宣傳的車位比是1:1.1，如今的車位比是1:0.84，自持公寓的住戶可以與業主共享車位。

還有業主發現前期購房宣傳和報備中，車庫均采用彩砂環氧地坪，實際交付卻為水泥地坪，多處坑洼、車位線敷衍、顏色暗淡、沒有做任何防塵處理，其品質甚至不如部分動遷房，完全不符合商品房的品質標準。對此，預看房時工作人員居然表示：“你們剛需用水泥，不是蠻好的嘛？

不止這些，據銷售合同，上實海上菁英原不得晚于2022年11月30日前保質交付，但預看房期間工作人員多次表示延期交付，希望業主能夠理解開發商的難處。最終項目一期和二期于2022年12月26日交付。

目前，部分房屋細節問題在業主報修后已經得到了解決，但有些還沒有。對于此前遺留下來的歷史問題以及交付后的現實問題，多名業主認為，開發商總包、物業公司和負責裝修的團隊互相“踢皮球”，沒有解決問題的態度。

業績下滑 子公司拖累

來自上實集團官網信息，上實發展在上海除了寶山的上實海上菁英外，已開發的項目還有靜安的上實泰府名邸、青浦上實海上灣、嘉定上實海上公元，等待入市的項目則有位于臨港的上實望海、青浦的上實云端。

作為上海本地房企，上實集團的上市平臺之一，上實發展一直保持著較小的規模，銷售額未破百億。財報數據顯示，2019年，公司實現簽約面積約39.5萬平方米，簽約金額約78.9億元；2020年，公司簽約面積約22.92萬平方米，簽約金額約50億元；2021年，公司房地產銷售簽約面積約24萬平方米，簽約金額約62.52億元。

經營業績方面，2019年，上實發展營業收入約為88.66億元，同比增長2.33%；歸母凈利潤為7.82億元，同比增加18.93%。2020年，公司營業收入為80.49億元，同比減少9.21%；歸母凈利潤為8.18億元，同比增加4.59%。2021年，公司營業收入為102.69億元，同比增加37.74%；歸母凈利潤約為5.32億元，同比增加374.09%（受上實龍創智慧能源科技股份有限公司應收帳款事件影響，2020年調整后歸母凈利潤約為1.12億元）。

到了2022年，上實發展的營收減少，虧損進一步擴大。2022年上半年，上實發展營業收入約為13.82億元，同比減少63.98%；歸母凈利潤約為-9246.22萬元，同比減少-127.41%。2022年前三季度，上實發展營業收入為20.22億元，同比減少55.86%；歸母凈利潤約為-1.13億元，同比減少129.91%。也就是說，不到一年的時間里，上實發展虧掉了1個億左右。

但上實發展在2023年1月31日發布的業績預減的預告中稱，經上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)初步測算，預計2022年年度實現歸屬于母公司所有者凈利潤約為人民幣10,080到15,120萬元，較2021年度同期相比下降71.56%到81.04%。也就是說，上實發展不但在四季度把前面的虧空補了上來，居然還賺了1.5個億。

圍繞在上實發展周圍的，是子公司上實龍創智慧能源科技股份有限公司（以下簡稱“上實龍創”）“踩雷”所帶來的密集監管。2022年1月11日，上實發展公告稱控股子公司上實龍創的應收類款項存在部分不可回收風險。公司收到上交所監管工作函，根據要求就上實龍創應收類賬款事項開展自查工作。截至2021年末，上實龍創未經審計的應收類款項合計約26.15億元，在其截至去年6月底的總資產的占比超過70%。

圖片來源：上交所

2022年5月9日，上實發展公告稱，經初步查明，控股子公司上實龍創存在部分高級管理人員利用職務便利擅自實施了虛構交易等違法違規行為，相關業務涉及的應收類款項無法收回，導致上實龍創無法償還到期債務。

受該事件影響，2021年年報中，上會會計師事務所對上實發展出具了保留意見的審計報告，內部控制審計報告意見類型則為帶強調事項段的無保留意見。

根據會計差錯更正公告，上實發展對以前年度財報進行了差錯更正和相應的追溯調整。其中，累計調減2016-2020年度營業收入和歸屬于母公司的凈利潤17.04億元和11.18億元。

2022年12月28日，上實發展公告關于收到上海監管局出具的《行政監管措施決定書》的公告。經查，公司存在以下三大問題：未及時披露重大事項；未及時披露訂立重大合同；虛增營業收入及營業利潤。

2023年1月17日，上實發展公告稱，收到證監會的《立案告知書》，因公司涉嫌信息披露違法違規，證監會決定對公司立案。

子公司踩雷，母公司受影響，項目業主維權，上實發展近期可謂是“雪上加霜”。