萬科“獅子大開口”定增募資150億

剛剛過去的周末，一則消息攪動了資本市場。

2月12日，萬科公告稱，擬向不超過35名（含35名）特定對象非公開發行A股股票，發行數量將不超過11億股，即不超過本次發行前公司總股本的9.46%，募集資金總額不超過150億元（含本數）。募集的資金將投向中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城等11個項目的建設，共計105億元；剩余的45億元將用于補充流動資金。

而此次萬科的定增正是源于2022年12月1日，2022年第一次臨時股東大會，所審議通過的《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》，授權公司董事會可決定發行不超過公司已發行的A股數量的20%。時隔兩個多月，萬科終于公布A股的定增方案。

萬科在發行預案中指出，本次非公開發行的目的一是積極響應國家政策實施，推動公司業務發展；二是優化公司資本結構，增強抗風險能力；三是增強公司資金實力，為長期穩定發展奠定基礎。

大規模融資、開年人事換編

回看2022年，即使是“優等生”的萬科面臨行業調整也難以獨善其身。

銷售簡報顯示，2022年1-12月，萬科累計實現合同銷售面積2630.0萬平方米，同比下滑約30.93%；累計實現合同銷售金額4169.7億元，同比下滑約33.58%。

進入新年，2023年1月，萬科實現合同銷售面積167.3萬平方米，同比下滑約20.56%；實現合同銷售金額286.3億元，同比下滑19.58%。

財務方面，據萬科2022年三季報，截至2022年9月30日止9個月，萬科累計實現營業收入3,376.7億元，同比增長24.4%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤170.5億元，同比增長2.2%；經營活動產生的現金流量凈額-41.76億元，同比減少442.36%。

自去年房企融資“開閘”后，萬科雖然缺席了“第一支箭”，在后面向資本市場要錢可謂毫不手軟。2022年11月21日，萬科公告董事會同意向股東大會申請新增不超過500億元的發行直接債務融資工具授權。在“第二支箭”的框架下，次日萬科提出280億元儲架式注冊發行意向。“金融十六條”發布后，萬科又與銀行達成了超2000億元的授信協議。

伴隨著融資動作，萬科同時開展一系列高管換防。2022年12月16日，萬科對上海區域高管調換，萬科開發經營本部CEO張海不再兼任上海區域區首，原上海區域副總經理、杭州公司總經理吳鏑接任；1月6日，原東莞萬科總經理周嶸出任深圳萬科總經理，南方區域副總經理李東接任東莞萬科總經理一職；1月30日，萬科原北京區域副總經理曾巍出任東北區域首席合伙人，原東北區域首席合伙人林曈擔任北京公司總經理。2月2日，據財經網報道，萬科內部再次發布人事調整，南方區域多個城市負責人輪換，主要涉及的公司有：廈門公司、佛山公司、惠州公司、東莞公司。

大規模融資、人事變動，萬科似乎有在新年“大干一場”的準備。2022年6月28日萬科股東大會上，萬科董事會主席郁亮曾表示短期來看房地產市場已經觸底；2022年9月媒體交流會上，郁亮用“微光”作為比喻，表示堅持終將等來光明；2022年12月萬科臨時股東大會上，郁亮高調宣布“行業的難關已過、微光正在逐步變成曙光”。而萬科年報數據顯示，萬科自2018年開始收縮拿地，2018年-2021年權益地價總額分別為1,351.4億元、1,549.6億元、1,381.5億元、1,401.5億元，2022年上半年權益地價總額約248.3億元，也許真的到萬科一展身手的時候了。

負債總額較大、資產負債率較高

在預案中，除了提示募資可能存在的政策風險、經營風險、發行股票的相關風險外，萬科還寫明了可能存在的財務風險。

負債方面，據預案內容，截至2022年9月30日，萬科的負債總額14,266.56億元，資產負債率為77.85%，資產負債率水平較高。萬科表示，若未來行業形勢或金融市場發生重大不利變化，較大規模的負債總額將使公司面臨一定的資金壓力和償債壓力，從而使公司業務

經營活動受到不利影響。

存貨方面，萬科主營業務包括房地產開發及相關資產經營和物業服務，存貨主要由已完工開發產品、在建開發產品、擬開發產品構成。截至2022年9月30日，公司存貨凈額為9,821.84億元，占總資產比例為53.59%，公司存貨規模及占總資產的比例均相對較高。若未來房地產行業不景氣，項目利潤下滑或項目無法順利完成開發，公司將面臨存貨跌價損失風險，從而對公司的盈利能力產生影響。

此外，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，萬科經營活動產生的現金流量凈額分別為4,568,680.95萬元、5,318,802.22萬元、411,316.09萬元和-417,570.91萬元，公司過去三個年度的經營活動現金流為正，但2022年前三季度為負，經營活動現金流仍存在一定波動。若未來公司在項目拓展、開發節奏和銷售回款之間無法形成較好的匹配，則可能導致公司將面臨經營活動產生的現金流量凈額波動較大的風險。