“圍標”解禁期到？萬科上海新區首上任會帶來什么新變化

7月28日，上海2022年第二批集中供地出讓落幕，以保利、招商蛇口、華發為代表的國企、央企再次大放異彩。

來自地產與星空統計的數據，上海第二批集中供地出讓中，保利、招商蛇口、華發（含聯合體）共拿下13宗地塊，總金額高達約423.82億元，占本場土拍總金額約59.26%。

而在上海2022年首批集中供地中，招商蛇口及其聯合體就以169.45億元總價拿下4宗地塊，中國鐵建以約69.26億元總價拿下松江泗涇3宗地塊，中國中鐵以約60.37億元總價在臨港和青浦西虹橋分別拿地。

有人吃“肉”，有人卻連“湯”都喝不上。受圍標事件影響，有傳聞稱，事件的主角之一萬科2年禁入上海市場，華潤、中海3年不準在上海拿地。甚至有消息稱，上海2021年首批集中供地出讓時，三家被拒收報名參拍資料。

如今兩年已過，雖然萬科2021年曾參與設立了規模800億元的城市更新基金，不知“解禁”后能否扳回一局？

庫存吃緊？

萬科年報顯示，近年來上海區域銷售一直名列前茅，營收與權益利潤也在排在前位。

即使在疫情的影響下，2019年-2021年間，上海區域對萬科總權益凈利潤的貢獻能夠保持在30%以上。

但縱向對比來看，就算是萬科的“王牌部隊”也扛不住市場壓力。2021年，萬科上海區域銷售金額為2244.80億元，同比減少6%；銷售面積為1093.30萬平方米，同比減少12%。相應地，萬科上海區域營業收入同比減少7%至約1027.85億元，權益凈利潤同比減少41%至約93.23億元。

或許是受“圍標事件”影響，萬科上海區域拿地出現了放緩。

萬科2020年年報顯示，上海區域包括上海、杭州、嘉興、蘇州、昆山、無錫、南京、南昌、寧波、合肥、揚州、溫州、蕪湖、徐州、宿遷、南通、鎮江、常州、鹽城、紹興、金華、泰州、臺州；2021年，對上海區域的定義變為上海市、安徽省、江蘇省、浙江省。

據中指研究院提供的統計數據，2020年，萬科在上海區域內拿地53宗，拿地金額約為763.69億元，權益拿地金額約為535.62億元，占萬科公布的新獲取項目權益地價總額約38.77%；2021年，萬科在上海區域內拿地40宗，拿地金額約為637.06億元，權益拿地金額約為539.00億元，占萬科公布的新獲取項目權益地價總額約38.46%；2022年（截至7月24日止），萬科在上海區域內拿地5宗，拿地金額約為102.78億元，地塊均為自持。

收儲無疑會影響未來表現。以萬科在上海為例，地產與星空搜索發現，除了位于寶山楊行的萬科四季都會據傳將于第四批次入市，萬科與融信合作的中興路一號、萬科嘉定新城項目還沒有明確的入市消息，如萬科天空之城、萬科四季都會類似的“紅盤”也已經售完暫無房源。

同時，在對區域的把控上，以與萬科天空之城相鄰的招商虹橋公館雖已售罄，但招商蛇口在2022年兩場集中供地中分別拿下青浦區西虹橋會卓路南側52-04地塊、青浦區徐涇鎮雙聯路北側B6-01地塊、青浦區西虹橋滬青平公路北側45-12、45-14地塊，在未來對熱點區域大虹橋的把控上，后者顯然已經占盡先機。

據克而瑞上海統計的數據，2020年，萬科在上海的權益銷售額為200.64億元，排名第2；2021年，萬科在上海的權益銷售額為129.54億元，排名下滑至第7。

新區首上任

萬科似乎已經在為新一輪布局開始了“換防”。

2021年12月16日，有媒體報道稱，萬科內部發文對上海區域進行人事調整：張海將繼續擔任開發經營本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海區域首席合伙人；上海區域原副總經理、杭州公司總經理吳鏑升任上海區域首席合伙人。

上海區域內多個城市總經理相應調整：耿冰由南京公司總經理調任上海公司總經理；陳灝由無錫公司總經理調任杭州公司總經理；王昂由上海公司執行總經理調任南京公司總經理；陳江鳴由上海區域合伙人調任無錫公司總經理。

7月21日，萬科全資子公司上海萬科投資管理有限公司高管發生變更，原法人代表人張海、董事兼總經理陳江鳴、董事王昂、監事葉昌榮退出，吳鏑擔任法定代表人兼董事長。

為什么是吳鏑？公開資料顯示，吳鏑是杭州萬科繼劉肖、李嵬之后，向萬科內部輸出的第三位區首，也是萬科第一位女區首，在萬科有著26年的工作履歷。她于1995年加入萬科，在沈陽萬科當辦公室秘書；3個月后，轉入營銷部門，先后擔任營銷經理、營銷總監、副總經理等職，之后調任集團總部企劃部總經理和產品品類部總經理。

2006年，吳鏑調任深圳公司，4年后擔任上海區域副總經理；2020年4月，出任杭州萬科總經理后，一年半期間，杭州公司業績名列前茅。

吳鏑也是張海多年的得力助手。外界認為，由她執掌上海區域，張海的管控思路也被認為能得到延續，上海區域的業績增長也會相對穩健。

萬科對媒體方面的回應稱，行業正面臨巨大的挑戰，需要充分發揮集團軍優勢，助力公司在管理紅利時代健康穩健發展。一方面要在組織上加強一盤棋建設，全面提升開發業務的聯合作戰優勢；另一方面也要把打勝仗的將領放到更重要的事業舞臺，以激發團隊斗志，打更多硬仗勝仗。此次上海區域的人事安排，就是基于以上目的。

重新“殺”回來的萬科還能搶回昔日的席位嗎？