看了5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一聲嘆息

　　 作者｜地產(chǎn)十一郎

　　 來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　 今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-5月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，不出所料的是整體下降。十一郎忍不住一聲嘆息。

　　 受影響最大的餐飲業(yè)、零售業(yè)咱們暫且不提，我們就把房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)詳細(xì)的解讀下。

　　 量?jī)r(jià)齊跌。

　　 前5個(gè)月，全國(guó)的商品房銷(xiāo)售面積在下降，房?jī)r(jià)也在下降。也就是所謂的“量?jī)r(jià)齊跌”。

　　 先說(shuō)銷(xiāo)量。1-5月份，全國(guó)范圍內(nèi)，平均來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降了23.6%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降28.1%。

　　 再說(shuō)銷(xiāo)售額。1-5月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降商品房銷(xiāo)售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降34.5%。

　　 2、新房庫(kù)存增加。

　　 到5月末，全國(guó)的商品房待售面積，也就是新房待售面積是55433萬(wàn)平方米。這是一個(gè)什么概念呢？與去年5月末相比，新房待售面積增長(zhǎng)了8.6%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)15%。

　　 這里需要區(qū)分兩個(gè)概念：“商品房”與“住宅”。“商品房”的概念是比較大的，它包含了商品性質(zhì)的住宅和非住宅。也就是“住宅”是包含在“商品房”里的。對(duì)于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“住宅”這個(gè)概念更有意義。

　　 從上述兩個(gè)最重要的數(shù)據(jù)維度來(lái)看，“住宅”的下跌程度，無(wú)論是量的下跌，還是價(jià)格的下跌，都要比“商品房”來(lái)的更猛烈。這也就是說(shuō)，全國(guó)來(lái)看，住宅的銷(xiāo)售情況更糟糕，更是拖了房地產(chǎn)的后腿。

　　 3、開(kāi)發(fā)投資額下降。

　　 在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的諸多環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷的，也是最能反映市場(chǎng)情緒的。

　　 當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了錢(qián)，可以先拿地，但地在手里時(shí)，他們會(huì)根據(jù)各種因素來(lái)考量什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)，以尋求利益最大化。

　　 一般情況下，在市場(chǎng)一片大好時(shí)，10個(gè)月的建設(shè)周期（現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商可以把時(shí)間縮短到3個(gè)月）就可以把面粉變成面包，只要手里有地，開(kāi)發(fā)商會(huì)馬不停蹄的開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行變現(xiàn)。

　　 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52134億元，同比下降4%。其中，住宅投資39521億元，下降3%。

　　 要知道，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資速度，在2021年之前，幾乎每月都是不低于20%。而2021年以來(lái)，投資速度是一個(gè)月接著一個(gè)月的放緩，一個(gè)季度比一個(gè)季度的數(shù)據(jù)難看。到了2022年4月，投資速度竟然成為了負(fù)數(shù)。

　　 其中，我還注意到一個(gè)數(shù)據(jù)，前5個(gè)月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積是51628萬(wàn)平方米，下降了30.6%。其中， 住宅新開(kāi)工面積37782萬(wàn)平方米，下降31.9%。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)的下降說(shuō)明了什么？

　　很明顯，新造房屋數(shù)量在減少；也就是說(shuō)，

　　新房供給在減少。

　　從開(kāi)發(fā)商角度講，投資放緩是一種對(duì)市場(chǎng)信心不足的體現(xiàn)，抑或是房企現(xiàn)金流緊張的體現(xiàn)……不論如何吧，開(kāi)發(fā)商的困難現(xiàn)在連我縣城老家賣(mài)菜的大媽都知道，且不討論具體原因了吧。

　　但從另外的角度看，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石，現(xiàn)在的急速下滑讓老百姓和政府都有點(diǎn)接不住，各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈也都指望著老大哥來(lái)拉動(dòng)呢。所以，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)必定得穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　雖然，從全國(guó)范圍內(nèi)看，我們目前的房屋總供給已經(jīng)達(dá)到了飽和的不能再飽和的狀態(tài)，但也得穩(wěn)定住，軟著陸。

　　在過(guò)去三四個(gè)月，各地政府無(wú)數(shù)的花式救市政策下，我們也看到，投資開(kāi)發(fā)增速雖然還在下滑，但5月份單月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比拉升，即14%。

　　在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的框架下，5月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了一些新的跡象，尤其是一系列金融層面的政策助力，使得開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)稍稍有些改觀。

　　但是不是已經(jīng)觸底開(kāi)始反彈跡象，十一郎覺(jué)得，最主要得看整個(gè)經(jīng)濟(jì)面的情況，最主要最主要是要看未來(lái)幾個(gè)月就業(yè)率的走勢(shì)。

　　4、土地購(gòu)置、到位資金降至冰點(diǎn)。

　　1-5月份，全國(guó)開(kāi)發(fā)商的到位資金同比增速為-25.8%，這是歷史以來(lái)的最低點(diǎn)。從這個(gè)數(shù)據(jù)就可以看出，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商的“難”不是一般人能夠想象的。

　　不僅如此，前5個(gè)月，開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)置面積同比增速為-45.7%，同樣是歷史最低。整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商真的死了一大片，趴著沒(méi)法動(dòng)彈一大片。能夠半死不活的維持著，算是幸運(yùn)的了。

　　不過(guò)我們也要看到，整體看累計(jì)值的數(shù)據(jù)總是略顯悲觀，但是單純看5月份單月的數(shù)據(jù)，已經(jīng)相比4月份有了拉升，不僅資金到位情況比4月份有所改善，隨著這一輪房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的刺激，以及購(gòu)地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化，土地市場(chǎng)后續(xù)有望小幅復(fù)蘇。

　　雖然，這個(gè)邏輯看起來(lái)不是那么強(qiáng)悍有力；雖然，國(guó)民景氣指數(shù)在不斷下滑。但是，我們總是要給自己留一點(diǎn)希望吧。有沒(méi)有聽(tīng)過(guò)一個(gè)詞：

　　否極泰來(lái)。

　　從前5個(gè)月的數(shù)據(jù)，十一郎總結(jié)出幾個(gè)結(jié)論。

　　 第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然還在底部摩擦。

　　 第二，至于市場(chǎng)啥時(shí)候能走出來(lái)，走成什么樣，一是要看政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激程度，二是要看國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。

　　 第三，政府對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度其實(shí)已經(jīng)很明確了。從那個(gè)史無(wú)前例的全國(guó)視頻大會(huì)就能看出來(lái)，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度是溫和放松而非強(qiáng)刺激。

　　 而對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本面什么時(shí)候可以轉(zhuǎn)好，最重要、最本質(zhì)的是要看失業(yè)率的數(shù)據(jù)何時(shí)可以有改觀。

　　 今天，就連新聞發(fā)言人都承認(rèn)，我國(guó)目前的失業(yè)率比較嚴(yán)重。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月份，16-24歲人口調(diào)查失業(yè)率為18.4%。

　　 18.4%！

　　 這個(gè)數(shù)據(jù)意味著什么？國(guó)際上公認(rèn)的失業(yè)率安全邊際是6%。當(dāng)然，18.4%只是年輕人的失業(yè)率數(shù)據(jù)。但這個(gè)差距，足可以讓人倒吸好幾口涼氣。

　　 今年新畢業(yè)的大學(xué)生數(shù)據(jù)是1072萬(wàn)。十一郎從一位智聯(lián)招聘的朋友了解到的情況，這屆畢業(yè)生的就業(yè)率，男生大約是20%，而女生大概是5%到15%的樣子。

　　 當(dāng)然，這只是社會(huì)就業(yè)情況的一個(gè)切面。與社會(huì)可以提供的就業(yè)崗位有關(guān)，與年輕人對(duì)于工作的期望值也有關(guān)。

　　 那我們綜合一下，來(lái)看一下全國(guó)范圍全部勞動(dòng)力年齡段的失業(yè)率情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，5月份，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)看起來(lái)比上月略好，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。但依然是比較嚴(yán)峻的。

　　 疫情肆虐之下，國(guó)家難，企業(yè)難，個(gè)人也難。如何才能讓經(jīng)濟(jì)活躍起來(lái)，這不僅要靠國(guó)家的政策，企業(yè)的扶持，最重要最本質(zhì)的，是讓個(gè)人兜里有錢(qián)，工作穩(wěn)定，收入持續(xù)增長(zhǎng)。

　　 只有在收入持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期里，大家才有底氣去買(mǎi)房，才敢透支未來(lái)進(jìn)行消費(fèi)。

　　 看了5月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，一聲嘆息后，我也提醒大家，仔細(xì)的規(guī)劃好自己的日子，回歸到實(shí)際的生活中來(lái)，量力而行。

　　 END