一審法院判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同按約定解除，二審法院為何改判？

——從金某等與施某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案看約定解除權(quán)的行使

裁判要旨：

合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請(qǐng)求解除合同時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同的，法院不予支持。

編寫(xiě)人：北京恒都（上海）律師事務(wù)所 杜繼業(yè)律師

【案情簡(jiǎn)介】

2020年4月20日，施某與金某二人經(jīng)中介方居間服務(wù)后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定：1．施某以800萬(wàn)元將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓予金某等二人；2．買(mǎi)賣(mài)雙方于2020年8月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)；3．逾期超過(guò)15日仍未完全履行付款義務(wù)的，施某有權(quán)單方解除合同。金某等二人承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付逾期付款賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價(jià)20％支付違約金。

簽約后，施某于2020年4月23日出具《收據(jù)》確認(rèn)收訖金某等二人房款5萬(wàn)元。嗣后，施某按約將系爭(zhēng)房屋交付金某等二人。2020年8月31日，金某等未能按約支付后續(xù)房款，買(mǎi)賣(mài)雙方就此未予按約辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2020年9月2日，金某等二人支付施某房款400萬(wàn)元。2020年9月22日，因金某等二人逾期支付房款已過(guò)15日，施某要求解除其與金某等二人所簽買(mǎi)賣(mài)合同。2020年10月23日，金某等二人收訖征收款并于同日轉(zhuǎn)賬支付施某房款525萬(wàn)元。

【法院裁判】

一審法院裁判意見(jiàn)：

上海市黃浦區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，施某與金某等二人所簽買(mǎi)賣(mài)合同及《補(bǔ)償協(xié)議》系雙方據(jù)各自真實(shí)意思表示依法簽訂，具有法律效力，施某及金某等二人作為簽約方均應(yīng)恪守約定之義務(wù)。實(shí)際履約過(guò)程中，金某等二人于2020年9月2日支付4，000，000元，但在所約定15日寬限期限內(nèi)未再支付剩余款項(xiàng)，據(jù)此，施某按約取得合同解除權(quán)，之后施某于2020年9月22日通過(guò)訴訟方式實(shí)際行使該項(xiàng)權(quán)利，買(mǎi)賣(mài)合同在施某起訴狀副本于訴前調(diào)解程序期間實(shí)際送達(dá)金某等二人之日予以實(shí)際解除。

對(duì)于施某訴請(qǐng)之違約金，施某該項(xiàng)訴請(qǐng)雖與合同約定無(wú)悖，但鑒于系爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)下跌趨勢(shì)，施某就合同解除并無(wú)實(shí)際損失，且金某等二人于庭審中亦以違約金過(guò)高為由要求酌情調(diào)低違約金數(shù)額，鑒此，法院對(duì)施某訴請(qǐng)之違約金數(shù)額依法予以酌情調(diào)低再予支持。（酌定違約金為20萬(wàn)元）

至于金某等二人辯稱(chēng)系因疫情導(dǎo)致征收補(bǔ)償款延遲發(fā)放，從而導(dǎo)致其未能按期付款一節(jié)，鑒于付款義務(wù)系屬金錢(qián)支付義務(wù)，而買(mǎi)賣(mài)雙方就房款支付可能因征收事宜導(dǎo)致延遲一節(jié)并未作出相關(guān)約定，故金某等二人所稱(chēng)情節(jié)無(wú)法成為免于承擔(dān)合同項(xiàng)下違約責(zé)任之理由，法院對(duì)金某等二人該項(xiàng)抗辯理由依法不予采納。

至于金某等二人辯稱(chēng)施某于2020年8月31日后仍要求付款一節(jié)，鑒于此時(shí)金某等二人付款行為尚不構(gòu)成解約事由，如金某等二人在后續(xù)寬限期限內(nèi)可全面履行付款義務(wù)，則合同仍然可予履行完畢，故金某等二人所稱(chēng)情節(jié)對(duì)于施某按約行使合同解除權(quán)并無(wú)影響。

至于金某等二人已實(shí)際支付全部房款一節(jié)，鑒于金某等二人付款行為系屬單方面付款行為，且施某在金某等二人支付后續(xù)房款之前既已取得并實(shí)際行使合同解除權(quán)，故金某等二人后續(xù)付款行為無(wú)法阻止施某解約行為之法律效力。

二審法院裁判意見(jiàn)：

一審判決后，原告不服提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院撤銷(xiāo)了一審判決，理由如下：

合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請(qǐng)求解除合同時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同的，法院不予支持。

本案中，金某等二人未按合同約定履行付款義務(wù)確系房屋征收補(bǔ)償款遲延發(fā)放所致，應(yīng)屬客觀原因，而非其不愿、不想或怠于支付等主觀原因。同時(shí)，金某等二人與施某協(xié)商后，便快速籌措400萬(wàn)元支付給施某，并于房屋征收補(bǔ)償款發(fā)放當(dāng)日將剩余全部款項(xiàng)支付給施某。由此可見(jiàn)，金某等二人對(duì)于解決合同履行中產(chǎn)生的問(wèn)題之態(tài)度較為積極、主動(dòng)。對(duì)于施某而言，其出售系爭(zhēng)房屋之目的系為獲取合同約定的購(gòu)房款。現(xiàn)施某已全額收取到購(gòu)房款，其作為守約方的合同目的事實(shí)上已得到了實(shí)現(xiàn)。

綜合全案，金某等二人遲延付款雖系違約，但并不構(gòu)成根本違約。從維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定性、違約行為是否嚴(yán)重、合同目的能否實(shí)現(xiàn)等角度綜合考慮，雙方所簽買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行更加符合法律所倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用、公平合理原則。綜上，一審法院僅以金某等二人遲延付款為由判決確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)合同解除，有所不當(dāng)。

上海市高級(jí)人民法院裁判意見(jiàn)：

施某不服二審結(jié)果，向上海市高級(jí)人民法院提起再審，法院經(jīng)審查認(rèn)為，金某等方買(mǎi)受人在二審期間提交的證據(jù)證明因疫情原因未及時(shí)取得征收補(bǔ)償款，致未能按約向出賣(mài)人施某支付房款。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，二審法院基于此未判決買(mǎi)賣(mài)合同解除，無(wú)不當(dāng)。駁回施某的再審申請(qǐng)。

【上海杜繼業(yè)律師評(píng)析】

比較一審和二審法院的裁判意見(jiàn)可以看出之所以?xún)杉?jí)法院的裁判結(jié)果“冰火兩重天”，根據(jù)區(qū)別在于約定解除是否需要考慮違約程度，也即違約方的違約程度是否達(dá)到了根本違約的程度。對(duì)于此，理論及實(shí)務(wù)界一直存在爭(zhēng)議，因?yàn)槌恕凹s定解除”外，法律還規(guī)定了“法定解除”，按照法律規(guī)定，只有法定解除才需要看違約程度是否達(dá)到根本違約的程度，否則法律就沒(méi)有必要再規(guī)定約定解除。這種觀點(diǎn)有一定道理，一審法院即持此種觀點(diǎn)。

而不得不提出的是2019年11月8日最高院發(fā)布了《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（簡(jiǎn)稱(chēng)“九民會(huì)紀(jì)要”），其中第47條內(nèi)容是：“合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。”

顯然，二審法院正是根據(jù)該紀(jì)要進(jìn)行裁判的。一些專(zhuān)業(yè)人士對(duì)該條規(guī)定提出了批評(píng)，認(rèn)為其本質(zhì)上違背誠(chéng)實(shí)信用原則的精神。合同約定解除條件，是當(dāng)事人為防爽約以達(dá)信守承諾之目的而做的安排。在合同履行過(guò)程中，若一方違約對(duì)方，自是違反了誠(chéng)實(shí)信用原則也違反了約定條件；另一方根據(jù)約定條件和誠(chéng)實(shí)信用原則行使解除權(quán)，此舉再合理不過(guò)。法院若借誠(chéng)實(shí)信用原則之名否定解除權(quán)，其結(jié)果是鼓勵(lì)背約，故這種觀點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

而且還可能戕害意思自治，易滋生腐敗，畢竟到底違約程度是否達(dá)到可以解除的程度，目前看完全依靠審理法院自由裁量。如前不久引起廣泛討論的“最慘購(gòu)房人”案件來(lái)看，該案中買(mǎi)方由于貸款延遲而違約，一審和二審法院不僅判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，還判決買(mǎi)方承擔(dān)巨額的違約金。據(jù)報(bào)道，該案中買(mǎi)方遲延付款3個(gè)月左右，但最終貸款也已經(jīng)辦妥，完全可以實(shí)現(xiàn)合同目的。如果按照紀(jì)要47條的觀點(diǎn)，可以認(rèn)為該案中買(mǎi)方延遲3個(gè)月并不屬于違約程度輕微，那問(wèn)題是：到底延遲多久才算輕微呢？

另外，“九民會(huì)紀(jì)要”是在《民法典》之前出臺(tái)的，而《民法典》的法條中并沒(méi)有吸收紀(jì)要47條的內(nèi)容。從本案再審結(jié)果可以看出上海市高級(jí)人民法院應(yīng)該還是對(duì)紀(jì)要的內(nèi)容持肯定態(tài)度的。同時(shí)，我們注意到上海市高級(jí)人民法院所編著的《上海法院類(lèi)案辦案要件指南》中也是對(duì)紀(jì)要47條的規(guī)定持肯定態(tài)度的，我們對(duì)此應(yīng)引起重視。