必讀：專家開始唱樓市回暖，那天津呢。

　　好久不見。最近是懶惰了，吃的白白胖胖更新速度變慢了。粉絲在群里問一個問題，現(xiàn)在很多人在唱天津樓市復(fù)蘇，明年沒準(zhǔn)能回到2016年的盛世。我們現(xiàn)在是不是抄底呢？其實這個問題就像你問我明天天房的股票會不會漲，要不要買它一樣，我說什么幾乎都是55開，但作為一個雖然不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜?，我們還是要認(rèn)真說話，畢竟還是有很多忠誠的粉絲在乎的。

　　我們先說兩個外星球的層面問題，第一為什么尾牙13億偷稅而李佳琦沒有，因為李佳琦聽黨的話跟黨走，不花里胡哨接地氣，總說自己財不配位，積極參加任何政府層面的公益活動，幫政府免費(fèi)帶貨。

　　所以成功在初級階段是自身的不斷努力，中級階段是遇見了風(fēng)口，終極形態(tài)可以說就是看誰能笑到最后。

　　第一層面，所長要闡述的是一定要盯緊政策。從17號利好降準(zhǔn)到現(xiàn)在房地產(chǎn)雖然有企業(yè)頻繁暴雷，但政策是利好，政府在伸手救市。所以很多媒體講回暖這個詞，沒有問題。這個暖是告訴你未來的房子無論從設(shè)計到造價到建成銷售，都會很透明很公開很合理。按照這個方向，房子售前售后的整體質(zhì)量會提升，給予新房市場一定的沖量。

　　然后我們講一個更重點的問題，建了那么多房，那么房子到底在天津飽和了嗎？其實第二個層面，才是揭開未來房價是起是浮的核心。那么其實我們還是要說房產(chǎn)稅這個事，為什么要收房產(chǎn)稅呢？是因為貧富差距，讓有需求的人買不起房，需求不大的人房子過多，于是產(chǎn)生了超大的空置率。

　　說俗一些，就是窮人還在排隊上廁所，富人一個人可以占幾十個坑。天津目前空置率排的比較靠前，因為城市流動人口不多，空置的房子又不用繳納過多的費(fèi)用，所以有的人就放在那既不租也不售，乃至當(dāng)個倉庫。這一部分加上庫存新房及待建新房，依舊構(gòu)成了超級龐大的庫存。降準(zhǔn)是各大城市一個回暖的基調(diào)，那么針對天津市場庫存過剩的現(xiàn)象，是需要政府給予一定的推廣和聲音的。

　　什么意思呢？

　　就是在沒有政策的推廣，利好，營銷，策劃的前提條件下，新房能堅持有成交，在當(dāng)下就是極好的事情。2022年銷售目標(biāo)也是有成交，跟2021年持平。但是，有人給天津做做推廣，那么借著回暖的春風(fēng)，2022天津有望重振直轄市的雄風(fēng)。

　　那庫存囤積量大，是不是代表在天津房子已經(jīng)飽和呢？答案是no！其實房子依舊不夠，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型在近幾年會突現(xiàn)一股春風(fēng)。也就是說，天津及周邊部分農(nóng)村人開始在城市擁有住房，與此同時一些城市人口會搬到城鎮(zhèn)的別墅中享受人生。農(nóng)村人口城市化將帶動未來一部分的庫存銷售。

　　那么另一部分的更換就是我們口中的改善型，畢竟老房子住了幾十年，他擁有一個住新社區(qū)的恒心?；嘏陂g，帶動了二手房的銷售，從而推動新房。

　　未來房地產(chǎn)仍有8-10年的保質(zhì)期，從2016年最早一批剛性購房的人群集中在八零九零這個群體，現(xiàn)在應(yīng)該在30-45，再推進(jìn)下一個進(jìn)程則是這批人的子女集中購新房，整體的需求是比之前的老房子使用面積要大，社區(qū)結(jié)構(gòu)要更新，幾乎不會讓子女在老破小居住。

　　集中在這個年齡段家庭特點也很鮮明，大多是數(shù)獨生子女，大多數(shù)家庭都給子女買了房買了車，且有存款，大部分兩家還都是天津人。由此可見，未來老社區(qū)將會在回暖途中陸續(xù)改善（或拆除），面積更大地點更優(yōu)的結(jié)婚型住房具有無上的銷售空間。

　　所以留給房地產(chǎn)建設(shè)者的時間還很多，我衷心的希望一些開發(fā)商少編一些沒用的故事，多認(rèn)真做一些適合這個時代人居住的產(chǎn)品。不要在起名字上絞盡腦汁，更不要在產(chǎn)品發(fā)布會如何吹牛上大費(fèi)周折。還有一點，好的地段且行且珍惜，未來的市場，得實用者得天下。