深圳超半數二手房降價出售 上半年成交量同比降35%

當深圳的購房者對“打新”不再狂熱時，二手房市場的溫度也在下降。

樂有家研究中心數據的統計顯示，2021年上半年，深圳住宅成交5萬余套，同比下降12%。其中，一手住宅成交26140套，同比上漲56%；二手住宅成交28442套，同比下降35%。

　　成交下滑必然引起價格波動。樂有家的統計顯示，從今年4月開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至55%。年初時，此占比還不到20%。

　　多位深圳的業內人士、資深中介告訴《每日經濟新聞》記者，6月來，二手房市場降掛牌價的房源越來越多，有的調價達7次，調價幅度大的不乏70萬~100萬元。這顯示出二手房指導價的威力。

　　有中介門店1個月賣1套

　　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，深圳樓市之前二手高價盤多的其中一個重要原因就是一二手價格倒掛，新盤認籌銷售很踴躍，這也導致二手房價格一路上漲堅挺。但新盤要是沒能保持很強的購買力和登記數量，在價格和市場相對理性的時候，大家對二手房的價差認知就會回歸一個正常態勢。

　　6月，位于深圳熱門區域且是豪宅區域的寶安尖崗山一樓盤萬科都會四季，首次開盤時就遭遇棄購，認籌人數雖然超過了預售房源套數，但當時選房結束時還剩約300套房源未被認購。

　　“上個月門店就成交了一單。”一家深圳東部片區中介門店的小郭說。小郭或許還算幸運的，在如今的深圳樓市，三個月、半年以上沒開單的中介都能找到。

　　6月既是上半年的終結，也是深圳樓市一個風向標。這個月，深圳二手房網簽套數跌破了3000套，僅有2575套。而去年同期，深圳二手房網簽數量是10594套。

　　從數據層面看，深圳二手房市場已經進入了冷凍期。樂有家研究中心數據顯示，在高頻加碼政策下，2021年上半年深圳二手住宅市場僅過戶2.8萬套，環比下降45%，同比下降35%，過戶量為近3年新低，過戶面積僅248萬平方米，調控效果十分明顯。

　　從4月開始，深圳二手房網簽量就開始一路走跌至5000套以下。據深圳中原研究中心，在慘淡的行情下，上半年深圳各區成交量都出現了下滑。或受二手住宅參考價新政的影響，去年大熱之一的片區寶安跌幅最大，成交量同比下滑51.3%至5197套，南山和福田的成交量跌幅也在四成左右。伴隨著成交低迷，二手住宅均價也開始趨于穩定。

　　海貝找房總經理謝林鋒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，市場降溫、二手價格下調，是指導價新政后應有的市場變現。二手房月成交量持續環比下降，一方面是大環境調控，導致二手房的首付成本增加，其次二手房業主的姿態逐步放低，議價空間明顯增大，這種現象至少還得持續半年以上。

　　有豪宅下調200萬求售

　　　成交低迷之下，深圳有些業主也逐漸扛不住了。樂有家門店數據監控顯示，“2·8”指導價新政出臺后，3月份還處于觀望期，業主們姿態依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至55%，而年初這個占比還不到20%。

　　下調報價的房源中，6月對比1月下調占比增長排名前三的分別為福田、寶安和光明，三區均屬2020年最受關注的區域。

　　記者從深圳貝殼某業內人士處獲悉，一名豪宅盤蔚藍海岸3期的業主從5月開始已4次下調掛牌價，幅度分別為100萬元、50萬元、30萬元、20萬元。

　　7月9日，西麗片區一名博林天瑞的業主直接將掛牌價下調50萬元；前海的星海名城一名業主從6月初到7月初，5次下調掛牌價，從1100萬元調至1050萬元。

　　一位深圳資深中介人士對記者表示，其實不少豪宅盤頻繁降低掛牌價都是因為之前掛太高。“業主以前太膨脹，現在是正常回調。如果業主誠心賣，房子就算很舊也賣得快。上個月，南山幾套豪宅的成交價和掛牌價相比，基本都降了100多萬元。龍崗的熱門二手樓盤桂芳園前段時間一套房源出來降了35萬元，一兩天就成交了。”

　　謝林鋒認為，二手房頻繁調價主要集中在有誠意賣的業主，總體來說大家都想盡快出手或套現，均價上主要還是看總價，一般面積大的均價波動大一些。目前來說，買家大部分處于觀望狀態，需求會減少，后續成交量持續下滑，價格不排除進一步下探。

　　李宇嘉進一步表示，深圳二手房目前的市場行情是指導價新政后意料之中的，原來以賣房市場主導價格循環上漲的情況已改變。最近，學區房價格回調，讓市場對高價盤不再迷信。當市場預期開始改變時，業主發現當前的掛牌價不足以促進成交，就開始小幅度多次調整。尤其是一些投資客，此時急著出售以緩解資金困境。

　　二手房的頻繁調價也意味著買賣雙方進入博弈期，成交周期拉長。樂有家數據顯示，在2019~2020年，深圳二手房源成交周期逐漸走低。2021年上半年，二手市場低迷，業主報價下調，成交周期拉長。上半年每月房源成交周期大多在108~124天。由于二手住宅遇冷，6月成交周期短暫變回117天。

　　每經記者 黃婉銀