曝成都萬象城近85億“易主”，私募基金玩得還是厲害！

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

當商業(yè)經(jīng)營都在喊“太難了”之時，這個位于新一線城市的超級商業(yè)體卻溢價成交，給商業(yè)不動產(chǎn)市場注入了一針“興奮劑”。

據(jù)最新消息，成都萬象城項目母公司——華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權最終以約84.75億元成交，較掛牌底價75.1億元溢價達到9.65億元，溢價率12.85%

截至今年2月底，華潤置地（成都）發(fā)展有限公司總資產(chǎn)約55.69億元，總負債約49.24億元，凈資產(chǎn)約6.45億元，按最新成交價計算實現(xiàn)溢價超12倍！

這意味著，華潤置地成功完成了對成都萬象城這個超級商業(yè)體項目“資產(chǎn)管理（產(chǎn)權）”與“運營管理”分離的專業(yè)化體系，此次出售所得84.75億元將充實其現(xiàn)金流，以捕捉未來高價值的投資目標等。

2025年，成都萬象城實現(xiàn)銷售額78.2億元，僅次于深圳灣萬象城且排在華潤全國萬象城第五位，而去年銷售額前三的萬象城分別是沈陽萬象城134億元、深圳羅湖萬象城130.3億元和杭州萬象城117.8億元。

成都萬象城一期開業(yè)于2012年5月，二期開業(yè)于2020年底，總建面72萬方。如今成都“東潮”背景下，以萬象城購物中心為中心，疊加高端寫字樓、酒店、住宅以及TOD商業(yè)街區(qū)等公共空間，已成輻射城東片區(qū)的萬象城商圈。

前述產(chǎn)權成交信息雖未披露“摘牌方”，但接盤方被業(yè)內(nèi)指向了“成都潤成信商管公司”。該公司成立于2026年5月中旬，很顯然就是為了摘牌而來。

成都潤成信商管公司唯一股東是成立于2024年3月底的舜遠（北京）企業(yè)管理有限公司，背后是成立于2022年9月的舜遠（北京）私募基金管理有限公司，三家公司法定代表人均為“知名私募操盤手”曹彥。

注意！舜遠（北京）私募基金管理有限公司由山東省綠色綠色資本投資集團有限公司持股45%，行遠（天津）企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持股40%，秋實商業(yè)管理（天津）有限責任公司持股15%。

其中，山東省綠色資本投資集團原名“舜和資本管理有限公司”，核心定位是專注于資本運作，主要提供企業(yè)管理服務、自有資金投資及企業(yè)并購服務，背后是“山東省屬國企”山東發(fā)展投資控股集團有限公司。

行遠（天津）企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）與秋實商業(yè)管理（天津）有限責任公司實控人是盧偉忠，旗下投資了綠色能源行業(yè)的中和同創(chuàng)綠能科技集團，早些年曾擔任過九泰基金董事、法定代表人及總經(jīng)理。

由此可看出，成都萬象城母公司被舜遠私募基金新成立的成都商管公司一舉收入囊中，但商業(yè)經(jīng)營權仍在華潤置地手上。

今年5月底，一筆名為《中信證券-華潤商業(yè)資產(chǎn)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃》的ABS產(chǎn)品獲利獲得上交所批準，擬計劃募資95.27億元，發(fā)行人就是舜遠（北京）企業(yè)管理有限公司

從第三方查詢看，舜遠（北京）企業(yè)管理有限公司旗下子公司除了剛成立的成都這家商管公司之外，其他全部為在興義注冊成立的“金曜系”合伙企業(yè)。由此可印證：舜遠（北京）企業(yè)管理有限公司該筆ABS項目對應的就是成都萬象城母公司，該筆ABS項目今年3月底已獲受理，說明對外掛牌前一兩個月就看上了。

另從華潤置地來看，今年4月底，華潤置地及華潤置地（成都）有限公司作為原始權益人向深交所申報了公募REITs“華夏華潤置地封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金”招募說明書，目前顯示“已問詢”狀態(tài)，底層資產(chǎn)是南通萬象城和臨沂萬象匯，預計募資54.05億元。

注：交易前架構

注：交易后架構

從交易架構看，南通萬象城和臨沂萬象匯的比較干凈商業(yè)資產(chǎn)部分裝入獨立公司，由公募REITs持有，完成產(chǎn)權轉(zhuǎn)移（易主）且跟華潤置地沒了關系。

另據(jù)悉，早在2023年11月，華潤置地以青島萬象城項目為底層資產(chǎn)推出了公募REITs“華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金”——華夏華潤商業(yè)REIT。

從目前看，華潤置地對成都萬象城卻采取了另一種方式，即將其母公司溢價轉(zhuǎn)讓給了第三方，溢價主要是凈資產(chǎn)溢價，也包含了成都萬象城母公司債務轉(zhuǎn)移，跟華潤置地直接通過公募REITs變現(xiàn)有所區(qū)別。

前不久，已有砂之船、杉杉唯品會等4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs在上交所上市，總募資超200億元。據(jù)上交所披露，目前已反饋的商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs申報項目包括銀泰、新城吾悅、首開、復星、開元旅業(yè)、茂業(yè)和崇邦8只待進一步審查。

據(jù)深交所披露，已反饋的商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs申報項目包括華潤、華住、星河，近日已受理招商蛇口。