競價355輪、溢價99%，深圳今年首個總價百億宅地誕生

界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

深圳2026年首個總價百億宅地誕生了。

6月25日下午，位于深圳寶安中心區西組團北街坊的A002-0113地塊迎來拍賣，地塊規劃建筑面積119535㎡，容積率3.19，起始價52.8億元，起始樓面價44200元/㎡。

據界面新聞獲悉，本次出讓吸引了華潤置地與招商蛇口聯合體、中海地產、保利發展、建發四家頭部央國企同場角逐，熱度顯著超出業內預期。

競價環節異常膠著。歷經355輪反復拉鋸，保利發展最終以105.1億元將地塊收入囊中，成交樓面地價定格在87924.04元/平方米，溢價率高達99.05%。這一總價不僅刷新了寶安中心區的宅地總價紀錄，也讓A002-0113成為2026年深圳土拍市場上首個總價突破百億的住宅用地。

A002-0113宗地簡況 圖源：深圳公共資源交易中心 寶中地塊憑什么值百億

首先從地理位置來看，A002-0113地塊地處寶安中心區核心居住板塊，南向臨海，與2025年8月華潤置地、招商蛇口聯合體以86.4億元拿下的“深圳觀潮府”項目僅一路之隔。

自寶安中心區被納入前海合作區擴容范圍以來，該片區被賦予綜合服務與資源配置的核心功能——這意味著項目既享有已成熟的城市配套，也坐擁前海擴容帶來的政策想象空間。

更引人注目的是，地塊正對騰訊全球總部“企鵝島”。周邊環繞著互聯網、AI半導體、高端制造等深圳最具活力的產業集群。

“這一帶集聚了大量高凈值人群，購買力沒有任何問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

回歸地塊本身，3.19的容積率在深圳核心區宅地中極為罕見，不僅創下寶安中心區涉宅用地出讓史上的最低紀錄，也低于南側觀潮府3.4的容積率。與此同時，出讓公告對建筑高度未設具體數值上限，僅要求符合航空限高及國家相關規范。

低容積率與靈活限高疊加，為開發商預留了充分的產品想象空間，無論是純粹的大平層豪宅，還是高低配的復合形態，都存在落地的可能。

“3.19的容積率在深圳核心區宅地中處于偏低水平，是寶中片區稀缺的連片純住宅凈地，具備打造高端改善豪宅產品的先天稟賦。”中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅在接受界面新聞采訪時指出。

A002-0113宗地現狀 圖源：深圳公共資源交易中心

配套方面，項目南向擁有海景視野，且周邊城市級資源十分豐富，毗鄰歡樂港灣、灣區書城、濱海演藝中心、寶安圖書館等文化娛樂配套，資源成熟。此外，項目還須配合政府開展片區連廊系統建設，并預留與相鄰地塊商業部分的接口。

這些配建要求雖增加了開發成本，但也意味著未來社區將具備完善的公共服務配套，進一步提升產品溢價能力。

價格方面， A002-0113與一路之隔的觀潮府相比，樓面價從去年的5.96萬元/平方米躍升至8.79萬元/平方米，漲幅高達47.5%。據李宇嘉估算，若考慮到建安成本和合理利潤，項目未來入市價格大概率在15-20萬元/平方米的區間。

那么，在樓面價已大幅高于周邊項目的情況下，保利發展為何仍堅定出手？

李宇嘉認為，答案藏在產業邏輯里。“AI半導體、儲能、芯片相關產業的投資退出熱潮才剛剛開啟，后續造富效應仍在持續發酵。這正是近期深圳在同一片區接連誕生高價地的重要原因，也是保利發展拿地的原因。”

界面新聞從保利發展內部知情人士處獲悉，目前項目尚處于前期籌備階段，尚未有具體開發計劃透露。“不過，可以確定的是，這個項目對公司具有戰略意義，未來會集中資源打造高品質產品。”該內部人士表示。

上半年土拍熱度飆升

隨著寶中A002-0113地塊落槌，深圳2026年上半年的宅地出讓大幕也基本落下。

據中指研究院統計，截至6月25日，今年上半年深圳共成交6宗涉宅用地，累計成交總金額約291億元。

從出讓特點來看，上半年宅地供應全部位于城市核心或成熟片區，供地邏輯轉向“縮量提質”。2026年度深圳全市計劃供應建設用地總量為1068公頃，其中居住用地僅90公頃，較2022年的峰值水平（365公頃）下降約75%，創下至少近十年來計劃供應量的最低值。供地銳減制造了“稀缺效應”，核心區優質地塊的爭奪烈度不降反升。

尤其是進入6月，深圳土拍市場熱度急速攀升。

6月5日，南山粵海街道地塊歷經291輪競價，由保利置業以57.72億元摘得，溢價率高達150.74%，約10.87萬元/平方米的樓面價刷新深圳宅地單價天花板；6月12日，前海桂灣地塊經300輪競價由建發以35.25億元競得，溢價率114.29%，9.6萬元/平方米的單價改寫前海宅地價格紀錄；6月25日，寶中A002-0113再度以105.1億元的總價引爆市場，寶安中心區宅地樓面價紀錄隨之刷新。

“這三宗地塊分別位于南山科技園、前海桂灣和寶安中心區，這三個板塊都是深圳公認的頂豪區域，地塊稀缺性極強，直接將競爭烈度推至高點。”孫紅梅分析道，“與之形成對照的是，外圍區域的配套型地塊大多以底價平淡成交，冷熱兩極分化的格局十分突出。這恰恰印證了當前房企‘聚焦核心、做高端盤’的投資策略。”

從全國范圍看，近期北京、上海、杭州等一二線核心城市土地市場同樣熱度躥升，高溢價成交頻現。截至目前，北京、上海、深圳三座一線城市的宅地樓面價天花板均已突破10萬元/平方米大關。

核心區地價的連續突破，也在向樓市傳遞明確的信號。孫紅梅指出：“核心區地價接連刷新紀錄，對全市高端改善市場形成了情緒上的強力托底，也向外界傳遞了一個清晰信號，核心城市的樓市長期價值依舊穩固。”