AI新錢，正在重估深圳核心資產(chǎn)

AI新貴們的邏輯：不追漲、不炒概念、只買確定性。

AI和人工智能的新錢，又涌入了深圳樓市。

6 月 12 日前海桂灣土拍，一宗宅地經(jīng) 291 輪競價由建發(fā)以 35.25 億元拿下，溢價率 114.29%，樓面價 9.59 萬 / 平，創(chuàng)下前海區(qū)域樓面地價新高。

往前僅一周，6 月 5 日的科技園宅地競拍熱度更甚：保利、華潤、中海、招商、建發(fā)、越秀 6 家頭部房企鏖戰(zhàn) 297 輪，保利置業(yè)最終以 57.72 億元摘地，溢價率 150.74%，樓面價高達 10.87 萬元 / 平方米，刷新深圳宅地樓面單價紀錄。

一塊塊宅地競拍結果，讓所有人重新評估深圳核心資產(chǎn)的含金量。

與十年前的普漲不同，這波新錢更挑剔、更精準：不看概念，只盯核心地段和確定性資產(chǎn)。

新錢涌入樓市

新錢涌入深圳，首先瞄準南山。

南山區(qū)GDP已破萬億，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比超六成。科技園里，除了騰訊、大疆等老牌巨頭，AI賽道正批量制造身家千萬的新貴——做大模型、AI芯片、AI存儲的，公司一輪輪融資，股票期權轉化為實實在在的購買力。

■ 南山區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比超六成

AI浪潮疊加資本市場的熱潮，讓佰維存儲、大普微、英維克等深圳公司市值紛紛突破千億大關，背后實控人集體邁入百億富豪陣列。

這些科技新貴大多三十出頭，他們比上一代投資者更理性——懂技術，也懂周期，但一旦認準確定性，下手極快。

加之4月29日深圳放開限購，非深戶憑居住證即可在南山、福田核心區(qū)購買一套。這道口子一開，相當于給全國新錢——尤其是剛完成財富積累的AI新貴——打開了進入深圳核心資產(chǎn)的窗口。

敲黑板：這波賣得最好的都是核心區(qū)的豪宅和改善盤。

■ 人工智能的造富故事也是南山的新故事

市場上最敏銳的資金已率先出手。今年年初，南山區(qū)國資委旗下深匯通以約7億元收購了綠景白石洲璟庭項目整棟公寓。5月，該項目中信城開信悅灣78套大平層半小時售罄。

這不是孤例——新錢正在集中打新掃貨，只掃硬貨。無論是深圳本地的AI工程師，還是從全國涌來的科技新貴，置業(yè)邏輯驚人一致：不追漲、不炒概念、只買確定性。

重估市場的信號

新錢在做的事情：重估市場，向確定性資產(chǎn)靠攏。

過去兩年，深圳樓市深度調整，它擠掉了概念撐起的泡沫，也讓真正有價值的資產(chǎn)浮出水面。

這波AI造富群體有個特點：大多來自科技行業(yè)，習慣用底層邏輯做判斷，對風險極度敏感。什么是底層確定性？就三條——地段、產(chǎn)業(yè)、配套。

■ 新錢們正在向確定性資產(chǎn)靠攏

深圳的城市骨架已經(jīng)定型。深南大道是主軸，大沙河科創(chuàng)走廊是產(chǎn)業(yè)脊梁，深圳灣是高端居住和總部基地的終極形態(tài)。這三條線圍起來的區(qū)域，就是深圳價值最堅挺的底盤。

今年的土拍是最直接的重估信號。6輪自由競價加291輪競價、10.87萬的樓面價，不是一家開發(fā)商的豪賭，而是整個專業(yè)市場對粵海街道價值的集體投票。

這說明真正有購買力的人群，包括AI公司高管、早期股東以及從其他城市涌來的新錢，已經(jīng)不再觀望。

■ 深圳樓市已經(jīng)逐漸活躍

說到底，這輪重估的核心邏輯就是“資產(chǎn)配置的回歸”。

在不確定性滿天飛的環(huán)境里，熱錢會主動向確定性靠攏。AI新錢用自己的購買力，為深圳核心區(qū)的資產(chǎn)重新定價。

綠景白石洲的確定性

在這波新錢涌入中，綠景白石洲站在了聚光燈下。

為什么？因為它的價值在過去幾個月里被一連串信號反復驗證。

■ 綠景白石洲擁有穩(wěn)固的資產(chǎn)確定性

首先是交付端的確定性。綠景白石洲一期璟庭已正式交付，實景現(xiàn)房。在開發(fā)商暴雷不稀奇的環(huán)境里，現(xiàn)房本身就是稀缺品。

還有市場的認可。今年年初，南山區(qū)國資委旗下深匯通以7億元整棟收購項目一期公寓，國資用真金白銀投票，比任何廣告都有說服力。項目的公寓產(chǎn)品持續(xù)熱銷，住宅也連獲市場追捧。

■ 綠景白石洲本身具有多種確定性

回到項目本身，綠景白石洲被新錢看中的理由，無非三個確定性：

地段的確定性。項目位于深南大道與大沙河科創(chuàng)走廊的十字交匯處，沿大沙河串起了深圳灣超級總部基地、留仙洞總部基地、后海金融CBD、高新園四大總部集群。南山科技園幾十萬高收入人群——包括大量AI工程師和技術新貴——的居住需求就在腳下。片區(qū)配套也在兌現(xiàn)，29號線一期已開工，白石洲北站就在項目附近。

■ 綠景白石洲的地段符合科技人才們的需求

產(chǎn)品的確定性。430新政核心區(qū)放松后，五月份項目不管是來訪還是成交都再創(chuàng)新高。目前璟庭住宅一期已交付，現(xiàn)場還有少量約110-187㎡的3-5房在售，住宅單價8字頭起，在寸土寸金的南山，土拍樓面價已經(jīng)超過10.8萬/㎡，面粉價遠高于面包價，加上現(xiàn)房屬性，這個價差構成了實實在在的吸引力。

項目還有45-75平的70年產(chǎn)權、民水民電、通燃氣且?guī)ш柵_的設計，總價230萬起的門檻，不管是投資還是自住都是一份不錯的資產(chǎn)配置。

■ 2025年，綠景白石洲璟庭成交金額居首位

底盤的確定性。房地產(chǎn)長期看人口，人口看產(chǎn)業(yè)。南山科技園聚集了騰訊、大疆、中興等巨頭總部，軟件和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)營收超9000億元，而人工智能正在為這個底盤注入新增量。

資產(chǎn)受追捧的背后，是深圳科技產(chǎn)業(yè)帶來的高凈值人群對高端居住的強勁需求。

地段好、產(chǎn)品硬、客群厚，三者疊加，決定了綠景白石洲既有抗跌韌性，也有領漲潛力。

■ 綠景白石洲交付實拍圖

現(xiàn)在，綠景白石洲正處在一個關鍵時間窗口：價值已被確認，但價格尚未重估。

當周邊二手已站上18萬，而它還在8萬—10萬區(qū)間。政策給了入場券，全國的新錢，尤其是那批最懂周期的AI新貴正在加速涌入。

■最夯實的確定性，總是最有價值的資產(chǎn)

每一輪新錢造富、新貴選擇，都在講述著同一個故事：那些最夯實的確定性，總是最有價值的資產(chǎn)。

文|深圳客編輯部

圖片來自網(wǎng)絡

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