北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
案例導讀
不少購房者貪圖低價，私下入手尚未建成的回遷安置房指標，可這類定向安置房暗藏產權限制，極易碰到房主一房另處、無法交房的糟心事。本案買家全款付完房款，房主卻把安置房落戶自家子女名下，買家起訴維權，法院依法判退全款。
人物信息
買家：宋某杰
賣房人：溫某成
代付房款人：程某
涉案房產：一號回遷房（三定三限定向安置房）
案情回顧
2020年7月，宋某杰和溫某成簽訂《房屋買賣合同》，約定溫某成將一號回遷安置房出售，房屋預估面積120㎡，單價10000元/㎡，房屋屬于定向回遷安置房，簽約時房屋還未動工建設，雙方實際交易的是回遷購房指標。
合同寫明：房主保證房源無產權糾紛，逾期交房超30天，買家有權解除合同，房主退還全部房款并承擔違約責任。
簽約之后，宋某杰通過本人轉賬、朋友程某代為轉賬，再加小額現金，前后合計向溫某成交付購房款66萬元。
付款完畢兩年時間里，溫某成始終沒有交房。宋某杰多方打聽后得知：溫某成已經把一號回遷房落戶到自家女兒名下，房屋產權早已不在房主手中，客觀上沒法繼續交付房屋。
溝通無果后，宋某杰向法院提起訴訟，訴求解除購房合同、房主全額退還66萬房款，并賠付違約金87360元。
溫某成收到法院傳票后，無正當理由拒不到庭應訴，自行放棄答辯、舉證權利。
法院審理要點
1. 購房合同合法有效
雙方簽訂的安置房買賣合同是真實自愿簽署，不違反法律強制性規定，合同具備法律效力。溫某成無故缺席庭審，沒有舉證反駁房屋過戶至女兒的事實，法院采信買家主張：房主擅自將涉案房屋轉給子女，房源喪失交付條件，已構成根本違約，買家依法享有合同解除權，合同在起訴狀送達房主當日正式解除。
2. 房款全額返還
合同解除后，房主溫某成需在限期內向買家退回全部購房款66萬元。
3. 違約金酌情調低核算
一號房屋屬于政策限定的三定三限安置房，政策明文規定：拿到房產證5年內不能上市交易，買賣雙方簽約時都清楚該房產的交易限制，買家明知房源受限仍選購指標，自身存在一定過錯。
合同原定高額雙倍違約金條款無法全額支持，法院參照法定貸款市場報價利率分段計息核算違約金，同時違約金總額封頂不超過原告訴請的87360元。
最終判決
1、雙方2020年簽訂的房屋買賣合同依法解除；
2、溫某成限期退還宋某杰購房款660000元；
3、溫某成分段計付違約金，違約金總額上限87360元。
普法干貨
?誤區1：回遷安置房價格低，隨便買指標穩賺不虧
?真相：三定三限定向安置房受政策管控，辦證5年內禁止私下過戶交易，私下買賣指標極易遭遇房主反悔、另行過戶子女、一房多賣。
?誤區2：合同寫高額違約金，違約就能按雙倍房款索賠
?真相：違約金約定過高時，法院可結合買賣雙方過錯、實際損失酌情下調，買家明知房屋受限仍簽約，自身也要承擔部分交易風險。
?誤區3：房主不出庭應訴，買家訴求就能全部全額按合同兌現
?真相：缺席僅代表被告放棄抗辯，法院依舊會結合房屋屬性、雙方過錯依法調整違約金金額。
案例總結
私下交易未建成的回遷房指標風險極高，一方面受政策限售約束難以順利過戶，另一方面極易遇到房主事后反悔、私自過戶給家人。即便買賣合同有效，維權耗時費力，想要追回房款往往周期漫長，購房人盡量謹慎選購受限安置房。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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