產(chǎn)學研結(jié)合推進商務(wù)樓宇更新高質(zhì)量發(fā)展——《高質(zhì)量推動上海商務(wù)樓宇更新發(fā)展研究報告》在滬成功發(fā)布

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

日前，《高質(zhì)量推動上海商務(wù)樓宇更新發(fā)展研究》報告在滬成功發(fā)布。這份報告是由上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會城市更新專委會、上海易居房地產(chǎn)研究院牽頭，聯(lián)合上海城投控股有限公司、上海郵政儲蓄銀行上海靜安支行、上海建元資產(chǎn)管理有限公司、第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司、瑞安管理有限公司等多家行業(yè)研究機構(gòu)與標桿企業(yè)，從實戰(zhàn)視角，產(chǎn)學研結(jié)合，歷經(jīng)八個月完成的。這是我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首份系統(tǒng)性、全鏈條研究商務(wù)樓宇高質(zhì)量更新的專業(yè)報告，整個報告全面梳理了上海商務(wù)樓宇發(fā)展現(xiàn)狀與政策體系，深度剖析更新提升的痛點，努力提煉可復(fù)制的"上海經(jīng)驗"，研究探索為 "十五五" 時期全國商務(wù)樓宇存量盤活與價值再造提供系統(tǒng)性的解決方案。

行業(yè)首份產(chǎn)學研聯(lián)合報告 探索構(gòu)建商務(wù)樓宇更新完整框架體系

作為行業(yè)內(nèi)首個由行業(yè)協(xié)會、專業(yè)研究機構(gòu)與市場主體三方聯(lián)合編制的商務(wù)樓宇更新專項報告，研究樣本覆蓋上海全市2億平方米存量商務(wù)樓宇，調(diào)研了20余個典型更新項目，訪談了多位行業(yè)專家、企業(yè)負責人等，形成了近7萬字的研究成果。報告構(gòu)建了 "現(xiàn)狀分析-挑戰(zhàn)剖析-案例借鑒-實施路徑-對策建議" 的研究框架，推進了我國商務(wù)樓宇更新領(lǐng)域系統(tǒng)性的整體研究。

"商務(wù)樓宇是城市經(jīng)濟活力的核心引擎，也是城市更新的主戰(zhàn)場。" 該報告的主撰稿人、課題組組長、上海市房協(xié)城市更新專委會主任、上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽表示，"當前上海商辦市場正面臨 '總體供給過剩 '與'優(yōu)質(zhì)供給不足'并存的結(jié)構(gòu)性矛盾，大量建成于上世紀90年代至2010年的樓宇進入更新改造集中期。本報告立足上海實踐，直面行業(yè)痛點，旨在為市場主體提供可落地的操作指南，為政府部門完善政策體系提供專業(yè)參考。"

深度剖析行業(yè)痛點 直擊"卡脖子"難題

報告從理論與實踐結(jié)合的角度，首次系統(tǒng)梳理了高質(zhì)量推進上海商務(wù)樓宇更新面臨的五個系統(tǒng)性挑戰(zhàn)，直擊行業(yè)長期存在的 "卡脖子" 難題：

?硬件滯后：超過80%的存量樓宇為乙級及以下標準，普遍存在層高不足、結(jié)構(gòu)荷載不夠、基礎(chǔ)設(shè)施老化等先天短板，無法適配新興產(chǎn)業(yè)需求

?產(chǎn)權(quán)分散：大量樓宇采用分割銷售模式，一棟樓宇內(nèi)往往存在數(shù)十個甚至上百個獨立產(chǎn)權(quán)人，集體決策困境導(dǎo)致更新難以推進

?制度約束：現(xiàn)行規(guī)劃審批與技術(shù)標準多針對新建建筑，現(xiàn)有消防、節(jié)能要求大幅增加存量樓宇的改造難度與成本

?經(jīng)濟難題：功能轉(zhuǎn)換型改造成本高達4000-8000 元/平方米，而市場租金提升幅度有限，投資回收期普遍超過10年

?運營不足：行業(yè)普遍存在"重改造、輕運營"現(xiàn)象，盈利模式單一，專業(yè)運營人才嚴重短缺

深度剖析典型案例 提煉可復(fù)制"上海經(jīng)驗"

報告從實戰(zhàn)角度，選取了亞洲大廈、錦滄文華廣場、城投寬庭?灣谷社區(qū)、創(chuàng)智天地V聚場、瑞元里公寓等5個具有代表性的上海商務(wù)樓宇更新典型項目，覆蓋散售樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、歷史地標高端提質(zhì)、低效商辦改保租房、科創(chuàng)片區(qū)微更新等多種主流模式，從項目概況、更新舉措、實施成效、經(jīng)驗啟示四個維度進行了深度拆解。

在前述研究的基礎(chǔ)上，報告總結(jié)出上海商務(wù)樓宇更新的經(jīng)驗：分類施策是前提、內(nèi)容運營是內(nèi)核、合規(guī)創(chuàng)新是支撐、資本閉環(huán)是抓手、政企協(xié)同是保障。其中，亞洲大廈通過 "長期租賃+經(jīng)營權(quán)托管" 模式破解散售產(chǎn)權(quán)難題，打造 "東方垂直百老匯"；城投寬庭?灣谷社區(qū)成功探索"商辦改保租房"路徑并實現(xiàn)REITs退出；錦滄文華廣場通過"每4層合并為3層"的結(jié)構(gòu)置換技術(shù)破解老舊樓宇層高不足等創(chuàng)新實踐，均為全國同類項目提供了可復(fù)制、可推廣的范本。

全鏈條實施路徑與對策建議 助力"十五五"高質(zhì)量更新

針對"十五五"時期企業(yè)如何高質(zhì)量開展商務(wù)樓宇更新，報告提出了涵蓋前期籌備、產(chǎn)權(quán)整合、改造實施、運營管理、資本運作、政企協(xié)同六大環(huán)節(jié)的全鏈條實施路徑，為市場主體提供了清晰的操作指南。報告特別指出，商務(wù)樓宇更新的核心是從"空間出租"向"產(chǎn)業(yè)運營"轉(zhuǎn)型，通過構(gòu)建多元化盈利模式，實現(xiàn)資產(chǎn)價值與產(chǎn)業(yè)價值的雙重提升。

同時，報告從完善頂層設(shè)計、創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)治理、深化審批改革、加強財稅金融支持、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)運營、建立專業(yè)服務(wù)體系六個方面，向政府部門提出了系統(tǒng)性對策建議。報告建議設(shè)立市級商務(wù)樓宇更新專項基金與產(chǎn)權(quán)歸集專項基金，全面推廣REITs退出模式，建立差異化的存量改造技術(shù)標準，破解行業(yè)發(fā)展的制度性瓶頸。

產(chǎn)學研結(jié)合 多方共商破局路徑

發(fā)布會上，上海社會科學院城市與房地產(chǎn)研究中心主任萬勇教授將報告核心內(nèi)容概括為"5566"體系（5個問題、5個案例、6個實施路徑、6個對策建議），他認為，報告干貨滿滿、結(jié)構(gòu)清晰、觀點明確，問題提煉系統(tǒng)精準。

來自城投控股、瑞安、郵儲銀行、城建置業(yè)、喆安投資、環(huán)源地產(chǎn)、永業(yè)集團、宏信置業(yè)、越秀地產(chǎn)、中信泰富及上海樓宇科技研究會等機構(gòu)和企業(yè)的代表集中發(fā)聲，針對“破難題、促創(chuàng)新，高質(zhì)量推進商務(wù)樓宇更新提升”提出四點建議：一是破解資金與盈利難題，呼吁優(yōu)化金融產(chǎn)品適配性，明確項目現(xiàn)金流預(yù)期，完善市場化商業(yè)模式；二是完善標準與審批體系，建議建立樓宇更新專屬標準與認證體系，簡化審批流程，推進跨部門聯(lián)審聯(lián)批；三是強化資源與協(xié)同賦能，希望加強整合更新全鏈條專業(yè)資源，搭建政企對接平臺，推動相關(guān)難點問題解決；四是加快市場化、專業(yè)化、法制化建設(shè)，正視企業(yè)合理盈利訴求，激發(fā)市場主體參與積極性。代表們一致認為，城市更新包括商務(wù)樓宇更新本質(zhì)是"城市價值創(chuàng)造的新模式"，需引入"綜合價值模式"，融合經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)四類價值，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院理事長、華東師范大學終身教授張永岳認為，商務(wù)樓宇更新在推進過程中需堅持“統(tǒng)一政策與分類施策、一樓一策”相結(jié)合原則，推動政府與市場同向發(fā)力、雙向奔赴，充分發(fā)揮國有資本的穩(wěn)定作用與民營資本的創(chuàng)新活力，深化產(chǎn)業(yè)與城市更新的深度融合，強化專業(yè)服務(wù)的賦能價值。

業(yè)內(nèi)專家和相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)表示，本報告的發(fā)布恰逢其時，不僅為上海商務(wù)樓宇更新在"十五五"時期實現(xiàn)規(guī)模化、高質(zhì)量發(fā)展奠定了專業(yè)基礎(chǔ)，也為全國其他超大城市破解商辦市場結(jié)構(gòu)性矛盾、推動存量資產(chǎn)提質(zhì)增效提供了寶貴的"上海經(jīng)驗"，將有力推動我國城市更新事業(yè)向更高質(zhì)量、更深層次發(fā)展。