國(guó)際巨頭再加碼！國(guó)內(nèi)高端服務(wù)式公寓，狼來(lái)了？

圖源：蘇州藝刻酒店·萬(wàn)豪旅享家公寓

位于姑蘇古城的蘇州藝刻酒店·萬(wàn)豪旅享家公寓，終于在5月16日開(kāi)門(mén)迎客。這是萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)在2022年推出的高端奢華公寓品牌，首次落地中國(guó)市場(chǎng)，也是該品牌在整個(gè)亞太地區(qū)的首次布局。

萬(wàn)豪旗下?lián)碛袃蓚€(gè)服務(wù)式公寓品牌，另一個(gè)品牌——萬(wàn)豪行政公寓，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)業(yè)十余個(gè)項(xiàng)目，分布在一、二線市場(chǎng)。而伴隨著上述酒店的開(kāi)業(yè)，兩大公寓品牌得以在中國(guó)市場(chǎng)見(jiàn)面，這也足以看出萬(wàn)豪對(duì)于我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的看好和倚重。

不過(guò)，對(duì)于已經(jīng)布局國(guó)內(nèi)高端服務(wù)式公寓的玩家來(lái)說(shuō)，這可能不是一個(gè)好消息。作為一個(gè)軟品牌形式存在的產(chǎn)品，萬(wàn)豪旅享家公寓的包容度更強(qiáng)，對(duì)于業(yè)主也更加友好。這將極大沖擊現(xiàn)有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)格局。

并且，我國(guó)高端服務(wù)式公寓的市場(chǎng)容量并沒(méi)有那么大，但已經(jīng)擠滿了各類選手。國(guó)資、地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)商以及國(guó)際品牌，都在試著分一杯羹。

那么，伴隨著萬(wàn)豪旅享家公寓的殺入，誰(shuí)將受到最大沖擊？誰(shuí)又受益？整個(gè)賽道又將朝向哪個(gè)走勢(shì)？

萬(wàn)豪旗下兩大公寓品牌會(huì)師中國(guó)市場(chǎng)

樓下便是蘇州萬(wàn)象天地，周邊還有山塘街、留園等各大知名景點(diǎn)，不遠(yuǎn)處的蘇州站暢通長(zhǎng)三角——在如此優(yōu)越的位置上，蘇州藝刻酒店·萬(wàn)豪旅享家公寓終于在這個(gè)5月迎來(lái)開(kāi)業(yè)慶典。

這個(gè)項(xiàng)目備受關(guān)注，在于其背后所蘊(yùn)含的重要節(jié)點(diǎn)意義。

一方面，它是大中華區(qū)及亞太首家萬(wàn)豪旅享家公寓。諸多投資人和業(yè)主都會(huì)關(guān)注其產(chǎn)品力和后續(xù)的運(yùn)營(yíng)情況；

另一方面，這是萬(wàn)豪旗下兩大公寓品牌——萬(wàn)豪行政公寓、萬(wàn)豪旅享家公寓，成功在中國(guó)市場(chǎng)會(huì)師。

甚至，這也是兩大公寓品牌同時(shí)布局蘇州市場(chǎng)。因?yàn)樵谔K州藝刻酒店·萬(wàn)豪旅享家公寓向東7公里的位置，還有一家蘇州金雞湖尼盛萬(wàn)豪行政公寓。這家酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間也不過(guò)才一年多點(diǎn)而已。

萬(wàn)豪旅享家公寓是一個(gè)新品牌，在2022年才正式推出。剛開(kāi)始只布局美國(guó)和加拿大市場(chǎng)，亞太區(qū)屬于后續(xù)開(kāi)發(fā)的重要區(qū)域。

僅從定位上來(lái)看，萬(wàn)豪旅享家與萬(wàn)豪行政公寓存在互補(bǔ)，前者補(bǔ)足奢華和超高端的空缺。根據(jù)彼時(shí)的外宣口徑，在商旅和休閑游融合趨勢(shì)下，家庭、親友出行人群擴(kuò)大，萬(wàn)豪旅享家公寓可以提供更好地服務(wù)。

并且，萬(wàn)豪旅享家公寓對(duì)于物業(yè)的要求相對(duì)包容，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也更加富有想象力。換個(gè)說(shuō)法是，萬(wàn)豪旅享家的定位，有點(diǎn)行業(yè)內(nèi)部經(jīng)常說(shuō)的“軟品牌”的痕跡。

圖源：蘇州藝刻酒店·萬(wàn)豪旅享家公寓

而回過(guò)頭再來(lái)看蘇州藝刻酒店·萬(wàn)豪旅享家公寓，幾乎都呈現(xiàn)了上述特點(diǎn)。

該項(xiàng)目定位“高端長(zhǎng)住+文化、藝術(shù)旅居”，具備藝術(shù)、居家、輕商務(wù)的特質(zhì)，后續(xù)可能會(huì)更受到年輕人的歡迎。

首先，這家酒店的客房數(shù)量為80間，這降低了很多物業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。

并且，它非常注重設(shè)計(jì)感和美學(xué)表達(dá)。

該項(xiàng)目有很多主題房，名字都非常有詩(shī)意。比如：萬(wàn)雨塵設(shè)計(jì)師的“月相潮汐”主題房，頗有哲學(xué)、哲思的感覺(jué)；而Jazzz的“森嶼暖樹(shù)”主題房，又強(qiáng)調(diào)自然敘事；慕容引刀的“貓狗人生”主題房則追求治愈卡通。

而在居住舒適方面，房間都配備廚房、微波爐、洗烘一體機(jī)等，公區(qū)包括兒童樂(lè)園、兒童俱樂(lè)部、泳池等。可以滿足客群的多元需求。

該項(xiàng)目業(yè)主為華貿(mào)集團(tuán)，它們跟萬(wàn)豪已經(jīng)有過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的合作。根據(jù)華貿(mào)集團(tuán)酒管中心總經(jīng)理魏麗芳的表述，華貿(mào)中心將一如既往地全力支持藝刻酒店的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。蘇州華貿(mào)中心將與萬(wàn)豪旅享家緊密攜手，持續(xù)引入優(yōu)質(zhì)資源，不斷豐富酒店的藝術(shù)內(nèi)容與社群活動(dòng)。

可以想象得到，近期估計(jì)會(huì)有很多投資人或者準(zhǔn)業(yè)主會(huì)前來(lái)體驗(yàn)這一產(chǎn)品。

國(guó)內(nèi)高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)“狼來(lái)了”？

萬(wàn)豪兩大公寓品牌都已布局中國(guó)市場(chǎng)，可以看得出它對(duì)大中華區(qū)的重視。

不過(guò)，雖為長(zhǎng)住市場(chǎng)，我國(guó)高端服務(wù)式公寓賽道，其實(shí)沒(méi)有想象中的那么大的市場(chǎng)容量。

根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2025年6月底，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市高端公寓項(xiàng)目累計(jì)供應(yīng)達(dá)255個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)約46964間房源。其中，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市合計(jì)占比超過(guò)73%。

圖源：Leading Data by ICCRA

注意，這是累計(jì)供應(yīng)的項(xiàng)目總和。而在2025年上半年，全國(guó)高端公寓市場(chǎng)新增房源近2357間，約合10個(gè)新項(xiàng)目入市。

這也意味著，在高端服務(wù)式公寓賽道，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和落地的難度和速度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)酒店行業(yè)。

并且，受限于高端服務(wù)式公寓的核心客群的穩(wěn)定性和固定性，幾乎任何一個(gè)新增項(xiàng)目，都意味著搶占了該片區(qū)其他高端服務(wù)式公寓品牌的增量市場(chǎng)。

所以，當(dāng)對(duì)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)更加包容、頭頂著萬(wàn)豪品牌光環(huán)、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上不追求標(biāo)準(zhǔn)化的萬(wàn)豪旅享家公寓進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，我們可以想象得到，國(guó)內(nèi)高端服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)上升到另外一個(gè)維度。

當(dāng)下，在我國(guó)高端服務(wù)式公寓賽道，已經(jīng)擠滿了很多玩家。《酒管財(cái)經(jīng)》簡(jiǎn)單梳理，大致可分為房企、地方國(guó)企、資產(chǎn)管理公司以及專業(yè)品牌管理公司。

房企領(lǐng)域，招商伊敦的壹棠服務(wù)公寓，萬(wàn)科集團(tuán)旗下的富瑞斯等；地方國(guó)企領(lǐng)域，上海城投控股旗下的寬嵐大境；資產(chǎn)管理公司領(lǐng)域，凱德投資旗下的雅詩(shī)閣等；專業(yè)品牌管理公司領(lǐng)域，有雅詩(shī)閣、輝盛、萬(wàn)豪、雅高等。

深圳蛇口壹棠服務(wù)公寓 圖源：廣深服務(wù)式公寓

同時(shí)，專業(yè)的本土高端公寓品牌也在快速成長(zhǎng)。比如華住的城家公寓等。

并且，本土酒店集團(tuán)都在發(fā)力服務(wù)式公寓市場(chǎng)。

錦江麗笙酒店旗下首個(gè)高端服務(wù)式公寓項(xiàng)目海格公寓已經(jīng)開(kāi)業(yè)一年多時(shí)間；

錦江酒店還在運(yùn)作源自法國(guó)盧浮酒店集團(tuán)的中高端公寓品牌“憬黎（TULIP LODJ） ”；

尚美數(shù)智把雅高集團(tuán)旗下的高端服務(wù)公寓品牌詩(shī)鉑引進(jìn)中國(guó)。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，萬(wàn)豪旅享家公寓進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，雖遠(yuǎn)不是能夠俯瞰全場(chǎng)的“獅王”，但極有可能成為兇狠搶占市場(chǎng)的餓狼，至少也是能夠再次激活整個(gè)賽道的一條鯰魚(yú)。而受到?jīng)_擊最大的自然就是頭部梯隊(duì)的雅詩(shī)閣。

后續(xù)，在國(guó)內(nèi)高端服務(wù)式公寓賽道，大概率會(huì)形成國(guó)際主流品牌為核心，本土強(qiáng)勢(shì)品牌為重要組成，以及零散的新品牌為補(bǔ)充的市場(chǎng)格局。

對(duì)于投資人和業(yè)主來(lái)說(shuō)，選擇多了，可能并不壞事。

高端服務(wù)式公寓早已變天

如果我們還是單純地將高端服務(wù)式公寓看作是外企高管的居住場(chǎng)所，那就太過(guò)狹隘和片面了。

發(fā)展至今，我國(guó)高端服務(wù)式公寓早已突破人群的界限、突破商務(wù)的定位，逐漸向高端生活方式、城市品質(zhì)生活載體轉(zhuǎn)變。

我們?cè)谏厦嫣岬剑叨朔?wù)式公寓市場(chǎng)容量大小的問(wèn)題，其實(shí)更多是同傳統(tǒng)酒店相比較。如果單純縱向觀察，這一賽道仍在擴(kuò)容，并且出現(xiàn)很多變化。這都將影響未來(lái)整個(gè)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。

寬嵐·大境 圖源：城投寬庭

根據(jù)《酒管財(cái)經(jīng)》的觀察，高端服務(wù)式公寓的人群正在發(fā)生變化。

原本更多是商務(wù)人群，尤其是外企派駐的高管人員。但是，現(xiàn)在的人群逐漸多元化，新增很多自由職業(yè)者、擁有小孩的高薪家庭。他們大多擁有留學(xué)背景或者海外工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于該類產(chǎn)品的接受度較高。

并且，長(zhǎng)租人群與旅居人群開(kāi)始融合和模糊。

這都將帶動(dòng)高端服務(wù)式公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位出現(xiàn)調(diào)整。

原本，該類產(chǎn)品相對(duì)偏商務(wù)，現(xiàn)在逐漸將長(zhǎng)期居住、生活方式融合進(jìn)去。這亦要求客房的空間設(shè)置需同步做出調(diào)整。

在運(yùn)營(yíng)端，因?yàn)榭腿河脩舢?huà)像更加復(fù)雜，使得高端服務(wù)式公寓在服務(wù)配置上也需更加柔性。年輕人追求社交、智能化，而老年群體在意私密、健康管理等。

簡(jiǎn)單總結(jié)就是，整個(gè)賽道由“商務(wù)驅(qū)動(dòng)”到“生活方式”轉(zhuǎn)變；能夠滿足多元需求、提供精細(xì)化服務(wù)、滿足房型多功能性的高端服務(wù)式公寓項(xiàng)目更受歡迎。

在城市定位上，原本多為一線城市的核心商務(wù)區(qū)。現(xiàn)在逐漸向下布局，新一線、高二線城市的核心商務(wù)區(qū)域同樣是增量市場(chǎng)。并且，原一線城市進(jìn)入到存量煥新階段。很多存量物業(yè)改造成高端服務(wù)式公寓的案例比比皆是。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，去年上半年的時(shí)候，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市高端公寓籌建類型中，四成為改造類項(xiàng)目。

并且，我們認(rèn)為，高端服務(wù)式公寓項(xiàng)目，與存量改造市場(chǎng)天然適配。尤其是那些具有獨(dú)特歷史風(fēng)貌的物業(yè)，更加容易獲得較好的投資回報(bào)。

所以，上述多個(gè)變化都在要求高端服務(wù)式公寓品牌深刻研究本土市場(chǎng)，及時(shí)做好戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品迭代、服務(wù)升級(jí)。

也只有這樣，我國(guó)高端服務(wù)式公寓才會(huì)逐漸成為高線城市高品質(zhì)生活的重要載體和抓手。當(dāng)錨定這個(gè)戰(zhàn)略時(shí)，高端服務(wù)式公寓的路，也就走得更寬了。