搶灘長租房市場 銀行加速切換“第二賽道”？

年初以來，商業銀行密集布局，各種租賃房領域“首筆”“首單”信貸業務頻繁落地。近期，4家銀行聯手，向長租房投資企業提供600億元的長租房專項授信。

市場人士指出，隨著傳統房地產發展模式持續承壓，銀行需要尋找新的業務切入點。疊加政策紅利的持續釋放，未來租賃房市場將迎來發展機遇。圍繞租賃企業的綜合金融服務包括資產證券化、供應鏈金融、資金存管等帶來的交叉銷售空間，是銀行布局的重要戰略價值之一，而非單純的信貸收益。

租賃房成新戰場

進入2026年，各種租賃房領域“首筆”“首單”信貸業務頻繁落地。例如，浦發銀行（600000.SH）灣沚支行為灣沚區國投集團的208套商品房采購項目批復融資貸款1.5億元，專項用于房源購置與裝修。建設銀行（601939.SH）永豐支行聯合光大銀行成功向永豐縣發放全縣首筆住房租賃購買貸款9500萬元，期限27.5年，專項支持保障性租賃住房建設。工商銀行（601398.SH）上海市分行為轄內奉賢支行服務上海奉賢發展（集團）有限公司發放本市首單國企收購存量商品房轉保障性租賃住房購置貸款逾6億元。

近日，首創集團與國壽投資、中信證券（600030.SH）、中信金融資產、建信住房租賃私募基金、北京銀行（601169.SH）、中國農業發展銀行北京市分行、中國銀行（601988.SH）北京市分行及交通銀行北京市分行等8家金融機構簽署戰略合作協議，其中4家銀行將合計向首創集團提供600億元長租房專項授信額度。

為何銀行對租賃房業務積極性明顯上升？惠譽評級亞太區金融機構評級董事徐雯超認為，隨著傳統房地產發展模式持續承壓，銀行需要尋找新的業務切入點，并順應政策導向探索房地產金融轉型路徑。

上海金融與發展實驗室主任曾剛進一步指出，銀行介入長租房領域已從過去的政策響應轉變為主動的戰略卡位。長租房信貸的驅動力來自三重疊加：一是政策的強力背書，2024年“金融十七條”明確鼓勵銀行開展住房租賃團體貸款，2025年《住房租賃條例》從法律層面確立了租賃權益的穩定性，為銀行信貸提供了安全邊界；二是資產荒驅動，房地產開發貸規模持續壓降，銀行亟須尋找優質的中長期配置賽道；三是政策性租賃住房的準公用事業屬性，使其現金流相對穩定，契合銀行追求低波動收益的資產配置偏好。

從市場需求端觀察，長租市場的結構性變化也為銀行相關業務布局提供了支撐。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶基于該院監測及租客調研數據表示，當前我國長租市場呈現三大特征。第一，需求端出現了代際性變化。近幾年房地產處于調整期，疊加收入預期偏弱，年輕人長期租房的接受度開始提升。根據中指院2025年的調研數據，“00后”受訪者中愿意長期租房的比例達到21%，比“90前”受訪者高8個百分點，人才公寓、家庭型租賃、寵物友好公寓等細分產品需求正成為行業新關注點。第二，供給側從規模擴張轉向存量資產盤活。行業新增供給的主力已轉變為國企主導的“收儲轉租”以及商辦、酒店資產的功能轉換，長租行業的供給側邏輯已經從“拿地建房”轉向“資產管理”，存量盤活能力強的長租企業將掌握下一階段主動權。第三，長租資產價值正在回歸理性。過去幾年保租房大規模入市平抑了市場租金，疊加就業與收入預期偏弱，近幾年租金整體維持微跌態勢，主流的“包租賺差價”模式正在失效，未來能支撐盈利的將是精細化運營帶來的效率提升和增值服務貢獻的增量收入。

疊加政策紅利，曹晶晶認為，未來5年，擁有資金和信用優勢，具備優秀精細化運營能力、資產管理能力，能夠提供高品質居住服務的長租企業將迎來重大發展機遇。

銀行入場遇三大“攔路虎”

從市場表現來看，當前銀行在相關領域的布局重點已經清晰。曾剛表示，租賃房信貸市場正在形成差異化競爭格局。對于大行而言，保障性住房再貸款工具提供了低成本資金來源，使其在利率定價上具有天然優勢；對于部分城商行，依托地方政府關系深度介入本地保障性租賃住房項目，也構成差異化切入點。“與此同時，圍繞租賃企業的綜合金融服務——包括資產證券化、供應鏈金融、資金存管等——帶來的交叉銷售空間，是銀行布局的重要戰略價值之一，而非單純的信貸收益。”

曹晶晶也指出，近年來在政策端強力驅動下，各大行加速布局長租房市場，特別是在3000億元保障性住房再貸款政策優化之后，銀行正積極配合地方國企開展存量商品房去庫存工作，如重慶、云南、山東等地針對多個項目發放了數十億元團體購房貸款。從結構上看，銀行更傾向于將資金投向擁有穩定現金流和優質資產的央國企系長租企業。

不過，對于商業銀行來說，參與租賃房信貸業務仍面臨多方面的挑戰。曹晶晶坦言，盡管政策導向明確，但租賃房市場的商業邏輯與傳統銀行的信貸風控之間仍存在摩擦，最核心的矛盾在于“短貸長投”導致的期限錯配問題。長租房的建設運營需要大規模、長周期資金投入，重資產投資的回收周期普遍長達數十年，而銀行提供的信貸支持難以覆蓋項目全生命周期，長租企業的流動性壓力較大。

徐雯超分析表示，租賃房業務的底層現金流主要來源于租客租金，具有收入分散、相對穩定的特點，但同時也面臨經營周期長、區域入住率分化明顯及收益不確定性較高等問題，當前整體盈利模式尚未完全成熟。“對于銀行而言，租賃房項目普遍投資回收周期長，資產負債期限錯配問題較為突出；與此同時，現階段租金回報率整體偏低，未必能夠充分覆蓋融資成本和運營支出，項目現金流平衡仍面臨一定壓力。”

曾剛強調，運營風險識別難題也是銀行參與租賃房業務面臨的重要挑戰之一。銀行傳統風控體系建立在土地和不動產抵押之上，而長租項目的償債能力高度依賴運營出租率和租金水平，這要求銀行建立對運營現金流的持續監測能力，而這恰恰是當前多數銀行仍較薄弱的環節。

曾剛還表示，當前退出機制尚不完善，公募REITs作為核心退出路徑仍存在發行門檻高、流動性有限的問題，銀行在不良處置時面臨資產變現的困難。因此，在布局傾向上，銀行普遍優先支持國資背景的租賃運營主體、納入“白名單”的保障性租賃住房項目，對民營長租公寓則態度審慎，信用下沉意愿有限。

就目前實踐來看，徐雯超強調，銀行參與長租領域更多是配合地方政府盤活存量資產、服務城市更新及保障性租賃住房建設等政策目標。但從中長期看，若能結合租金支付、租客零售金融和財富管理等場景化服務，商業銀行仍有望形成住房金融新模式并提升綜合回報。

展望未來，曹晶晶表示，預計銀行機構針對租賃房領域的金融供給層面將重點圍繞“破局痛點”展開多維創新。一方面，信貸產品有望向基于現金流的精細化產品轉變，未來銀行或將更多探索基于未來租金收益的質押貸款，長租企業也將獲得更匹配運營周期的信用支持；另一方面，金融供給將向“投融管退”全鏈條跨越，隨著保租房REITs的常態化發行，銀行將更深入地參與Pre-REITs及二級市場投資，引導保險資金、理財資金等長期資本進場，助力租賃資產的長周期投資運營。

（編輯：曹馳 審核：何莎莎）

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