北京買房：理清思路，購房建議1875

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

最近計(jì)劃在北京購買一套房，我和兒子都有購房資格，兒子未婚，您覺得用誰的資格好？當(dāng)然房子是為了兒子結(jié)婚買的，按揭也是他主要還。

我們現(xiàn)在在海淀花園橋附近做生意，想買海淀的，但因?yàn)闆]有北京戶口，所以對學(xué)區(qū)不太重視，不想買學(xué)區(qū)太好的，準(zhǔn)備了300萬首付，貸款在200萬左右，以保證自住為第一選項(xiàng)，之后也是地段和小區(qū)環(huán)境為主，另外如果買在豐臺區(qū)的話是不是會更好些？就是每天路程往返有點(diǎn)遠(yuǎn)了。

A：

1、既然是需要貸款，而且又對學(xué)區(qū)不重視，那索性就用您的資格唄，貸款人和月供也最好用您的賬戶。

或者說不管用誰的資格，這套房都是婚前財(cái)產(chǎn)，但婚后的還款部分有可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以如果用您的名字，還款要是也從您賬戶支出的話，那這就與小夫妻完全無關(guān)了。

2、如果買海淀的就在花園橋附近就可以。這里的學(xué)區(qū)不算太熱門，大多數(shù)小區(qū)的溢價(jià)都不高。現(xiàn)在房價(jià)跌了好幾年也沒怎么漲，是有可能買到很低甚至沒有溢價(jià)的房子的。

但這前提是多看房多算賬，要不然也不好找到溢價(jià)很低的。尤其您家的預(yù)算是500萬，這在海淀不算多高的總價(jià)，想完全避免溢價(jià)不太容易。但反正花園橋附近不少小區(qū)呢，多找找看吧。

3、豐臺談不上更好，但選房更省事兒了，絕大多數(shù)小區(qū)都不算學(xué)區(qū)房，都沒有溢價(jià)。或者說除了北大地和方莊芳星園的十八中學(xué)區(qū)，都是沒有溢價(jià)的，居住的性價(jià)比都正常。

但交通的問題就看自己的感受了，這外人無法建議。

僅供參考。

二

Q:

我和孩子爸爸都是西城集體戶，但工作地點(diǎn)在豐臺，目前住單位提供的房子，租金不高。一直也有買房的計(jì)劃，但有三點(diǎn)疑慮：一是擔(dān)心買房后房價(jià)下跌，二是預(yù)算少，300萬左右是買不到合適房子吧？三是如果買房就要遷走西城戶口，也不能再住單位的房子，對我們來說屬于居住降級了。今年孩子四歲，請問如果買房在豐臺西四環(huán)附近，有合適的推薦嗎？

A：

1、300萬在西四環(huán)的房子挺多的，但看您的樣子也是要求不低，估計(jì)已經(jīng)看過不少了吧，否則不會得出“居住降級”的評價(jià)，這應(yīng)該是比較之后的結(jié)論了。所以我?guī)筒簧鲜裁疵Γ荒苁呛唵握f幾句。

2、擔(dān)心房價(jià)下跌，我認(rèn)為是北京沒什么下跌空間了。以西四環(huán)豐臺的為例，300萬的房子如果是在老小區(qū)，那一般能租出6000塊左右的租金，一年7.2萬，即便減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期，剩下6萬多也是正常。那對標(biāo)300萬的總價(jià)，年化收益在2%以上。

而現(xiàn)在銀行五大行存款是最高1.5%，房子的收益已經(jīng)明顯占優(yōu)。那假定您家現(xiàn)在持有的是300萬的房子，還愿意降價(jià)多少出售？

3、您如果要求比較高，那300萬確實(shí)是不好買到合適的房子。畢竟北京房子的中位數(shù)都5/600萬，超過這數(shù)字才算改善性質(zhì)的。

4、其他的我沒什么說的，戶口和單位房子只能看自己的選擇。

僅供參考。

三

Q:

我本來和您昨天發(fā)的問題差不多要求，但看您說要求高了，所以不自信了。但還是問問吧，500萬預(yù)算，如果想在朝陽買改善型住房，南北通透次新的三居真的不可能嗎？我們不太在乎地段，出行一般都開車，對地鐵的要求不大，保值方面也只要不落后大盤就行。學(xué)區(qū)也不考慮，孩子都上大學(xué)了，當(dāng)然如果有的話更好。

A：

1、也不能說不可能，但您這要求確實(shí)偏高，不太好買到，只能說看運(yùn)氣吧。畢竟南北通透的三居一般至少90或100平，500萬總價(jià)就是單價(jià)最高5萬左右。這價(jià)位的房子在朝陽很多，但您要的是“改善型的次新房”啊，那這選擇就不太多了。

2、我剛才上網(wǎng)看了一下，朝陽區(qū)現(xiàn)在有3萬套掛牌房源，其中南北向（未必通透）的三居室只有4000套。價(jià)格550萬之內(nèi)的1300多套。然后中間樓層帶電梯的就不到200套了。這還沒說房齡呢，如果限定15年之內(nèi)的也才只有50套了，10年的我都沒看，估計(jì)沒幾套。

而且這是所有性質(zhì)的房源，如果點(diǎn)開看的話，這些房子基本都是回遷房+保障房，能滿足您改善的需求嗎？就算有商品房，那也大概率是帶硬傷或瑕疵的，也很難算是改善房。

3、簡單就這情況吧，要不您自己上網(wǎng)篩選一下吧，都是公開信息，看完就知道現(xiàn)實(shí)情況了。所以我要建議是既然是限定了500萬總價(jià)的改善房，那其實(shí)可以看看其他區(qū)，比如通州順義等地，價(jià)格相對低的多，選擇也就多了。

僅供參考。

四

Q:

剛才看到您的文章說上地東里的房子的學(xué)區(qū)溢價(jià)率50%以上，請問您是怎么得出這個(gè)結(jié)論的？我們在上地就有套房，前年最高峰時(shí)買的，60平兩居花了800萬，現(xiàn)在價(jià)值700左右，難道說其中350萬都是學(xué)區(qū)的溢價(jià)嗎？那如果孩子減少而下跌了豈不是非常恐怖的事情，我感覺不可能似的。

A：

1、我怎么得出的結(jié)論，用沒有溢價(jià)的非學(xué)區(qū)房對比的啊。比如您家這套房吧，我剛上網(wǎng)看了看，60平兩居的租金是6000塊左右，基本符合市場行情吧？

那再看北邊回龍觀吧，這里肯定沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)。這里租金6000左右的房子基本都90平左右，價(jià)值350萬上下。再遠(yuǎn)點(diǎn)兒看看朝陽的房子，也大多數(shù)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)。尤其是普通板塊的老破小，租金6000塊錢的也就是300萬左右。

所以我就得出上地東里的學(xué)區(qū)溢價(jià)高的結(jié)論啊，否則還能怎么解釋？也就是為什么價(jià)值700萬，租金卻只有6000塊錢，租售比竟然高達(dá)1000以上？

2、反正在我看來，您這套700萬的房子，學(xué)區(qū)溢價(jià)至少在300萬左右起步。肯定不算低，至少超過海淀平均值。但這也沒辦法，誰讓上地學(xué)區(qū)受追捧呢。

3、孩子減少也未必就影響學(xué)區(qū)房，上地畢竟學(xué)區(qū)好，如果持續(xù)受追捧就有可能保住溢價(jià)唄。只不過是從租金或居住角度來說，如此高的溢價(jià)，后果就是居住的性價(jià)比不高，租金收益率也不高。

僅供參考。

五

Q:

最近計(jì)劃在北京購買婚房，二居。首付預(yù)算150-180，總價(jià)不超350-400。要求是五環(huán)內(nèi)帶有一定的學(xué)區(qū)功能，但不要高額溢價(jià)的，因?yàn)槲覀冞€沒決定是否要孩子，上學(xué)時(shí)間就更不確定。鑒于北京房價(jià)高，我們考慮石景山或豐臺的，請推薦地鐵沿線的小區(qū)，以南北通透，電梯房為佳。

Ps：目前只看了大興西紅門的，鴻坤理想城的幾個(gè)區(qū)都有還不錯的，就是這里是大興，而且沒有學(xué)區(qū)，感覺不合適。其他地段還沒看，請您推薦。

A：

1、既然限定了石景山vs豐臺的五環(huán)內(nèi)，那您的工作單位應(yīng)該在西邊吧？如果是，那除了石景山魯谷也就沒什么合適的地段兒了。看看魯谷的京漢旭城吧，單價(jià)5萬左右，應(yīng)該能買到兩居室。

這里也算帶有學(xué)區(qū)功能，小學(xué)我忘了是哪所了，但中學(xué)名單里是有京源的，在石景山算是最好的學(xué)校之一，放到東西海也是中上。小區(qū)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，不算學(xué)區(qū)房，居住的性價(jià)比正常。

2、其他好像沒什么合適的了。主要是您這要求帶學(xué)區(qū)功能就排除了絕大部分板塊，石景山和豐臺本來就好學(xué)校少，您還要求不帶溢價(jià)，那就更少了唄。

3、對了您還要求在地鐵沿線，那魯谷離地鐵不算近，還是您自己考慮是否合適吧。

4、其他沒建議了，您的要求不低，尤其又是婚房，那對居住體驗(yàn)的要求就更高，外人不好建議。

僅供參考。

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