北約670億歐元大單，德國房東無力承接，窗口期僅剩五年

德國聯邦國防軍和軍工企業急需更多建筑和土地。但對投資者而言，原本被寄予厚望的建設熱潮，窗口期可能很快又會收窄。

杜塞爾多夫。去年6月北約作出相關決定后，德國房地產行業一度期待迎來久違的增長。成員國當時商定，今后將把國內生產總值的3．5％用于國防。對于正受到住宅建設低迷、辦公市場疲軟和零售景氣不振沖擊的建筑投資者來說，這原本是一個值得樂觀的信號。

但直到今天，他們仍未等來真正的突破。一名開發商在接受《商報》采訪時抱怨說：“如果軍用物流地產的招標還按現在這個速度推進，我們恐怕要100年后才能達到目標。”

實際上的補缺需求非常大。仲量聯行的羅伯托·克拉潘扎諾對《商報》表示，到2040年，僅因這一決定新增的倉儲、配送和生產面積需求就將達到約800萬平方米。仲量聯行稱，這一規模大致相當于150個大型貨物配送中心；如果進入防務狀態，需求甚至可能增至現在的3倍。到2030年，軍事基礎設施升級預計將耗資240億歐元。

與之對應的資本需求也極為龐大。仲量聯行預計，僅到2030年，軍事基礎設施方面的行動需求就將耗資約240億歐元；到2040年，這一數字可能升至670億歐元。克拉潘扎諾說：“其中很大一部分原本可以由私營企業承擔。”但目前還看不出，德國聯邦國防軍或國家最終究竟會拿出多少項目對外招標。

多位觀察人士一致表示，軍用房地產項目的招標在許多地方推進緩慢。此外，尤其是在安全要求方面，信息透明度也不足。雖然德國聯邦政府已于1月中旬通過《聯邦國防軍采購加速法》，在涉及國家安全或供應安全時放寬招標規則，但投資顧問公司“潛望鏡”的首席執行官拉爾斯·邁辛格觀察到：“受德國官僚體系影響，這些機制真正發揮作用的速度仍然很慢。”

情況更復雜的是，大型建設設施和項目并不是由德國聯邦國防軍直接招標，而是由聯邦和各州相應的建設管理部門負責。不僅如此，德國聯邦國防軍基礎設施、環境保護與服務局的一名發言人解釋說：“為德國聯邦國防軍建設的房地產，產權將轉交給聯邦不動產管理局。”此后，再由聯邦不動產管理局將這些物業交由德國聯邦國防軍使用。聯邦不動產管理局受聯邦財政部法律監督。

一名房地產開發商稱，這類項目往往還需要調整州級建筑法規、獲得地方政府同意，并說服周邊居民接受建設安排。此外，招標義務與軍事保密之間有時也會發生沖突。房地產行業人士表示，因此許多建設項目推進得十分遲緩。

但現實其實不容拖延。邁辛格提醒說，如果招標繼續維持目前的速度，急需的軍事設施項目可能會流向捷克、波蘭或匈牙利等鄰國。按照軍事規劃，從當前水平到達既定目標，本就應在未來5年內完成。他警告說：“軍用房地產投資的窗口期因此非常短。”在防務狀態下，最多將有800000名士兵需要經由德國調動。

房地產咨詢公司第一太平戴維斯甚至預計，整個歐洲還將新增3700萬平方米的物流中心、彈藥倉庫和維修設施需求。但在軍事物流方面，德國仍是核心重點。

首批招標項目起初看上去頗具希望。自2025年春季起，相關保密運輸走廊沿線開始建設所謂“車隊支援中心”，為行進中的部隊提供住宿和維修車間。該項目合同金額為2．6億歐元，初期期限為3年，最終由軍工企業萊茵金屬獲得。

但這顯然遠遠不夠。僅在不來梅港，聯邦政府就計劃為建設所謂海上物流樞紐追加13．5億歐元投資。

投資顧問公司“潛望鏡”認為，對軍用物流地產需求最大的地區，是那些過去已經形成軍工產業集群的地方。其中包括擁有萊茵金屬的杜塞爾多夫，擁有空中客車、克勞斯－瑪菲·韋格曼、羅德與施瓦茨和亨索爾特的慕尼黑，以及波羅的海沿岸的造船基地。

不過，其他地區的需求同樣強勁。仲量聯行在一份研究中指出：“最受歡迎的是那些遠離人口密集區、但交通條件依然便利的物業。”更受青睞的選址，是靠近高速公路或鐵路、同時又遠離城市的地點。

一旦投資者真正拿到項目，預期收益也相當可觀。克拉潘扎諾說：“最近單筆交易的收益率在4％到5％之間。”他表示，這一水平已接近德國當前能夠實現的頂級收益率。

認為軍用房地產存在巨大投資積壓的，并不只有軍工企業。德國聯邦國防軍基礎設施、環境保護與服務局預計，僅到2035年，軍隊新增基礎設施需求就將達到260億歐元。根據最新年度報告，德國武裝力量僅在2025年就為新建和替代性建筑支出10．6億歐元，另有2．6億歐元用于翻修。

例如，在勞齊茨地區的舍訥瓦爾德，當地正在為支奴干CH－47F運輸直升機建設機庫和維修建筑，也在為“箭”防空系統配套建設設施，總投資達10億歐元。

目前，位于庫克斯港附近諾德霍爾茨的建設工程也在加速推進。德國海軍航空司令部將在那里部署P－8A“波塞冬”海上巡邏機。這款由波音制造的反潛機，維護工作由漢莎航空承擔。

目前，德國聯邦國防軍在270個地點擁有36000棟建筑，其中29％被認定需要翻修，另有5％甚至已經無法使用，相關部門希望盡快改變這一狀況。德國聯邦國防軍相關機構表示：“隨著新兵役制度啟動，部隊規模開始擴張，這種壓力正明顯加大。”

2011年德國暫停義務兵役后，聯邦政府出售了約三分之一營房，或將其改建為住宅。如今，德國聯邦國防軍不得不重新完整新建大量營房。

據德國聯邦國防軍相關機構介紹，當前計劃單獨新建300棟“住宿與功能合一建筑”。首批按照統一標準建設的營房預計將在2027年年中交付使用。

不過，對私人投資者而言，這一領域的生意規模恐怕仍然有限。克拉潘扎諾表示：“到目前為止，德國聯邦國防軍在營房項目上并不以承租方身份出現。”相比之下，它更傾向于以業主身份從私營部門采購額外服務，包括規劃、施工、翻修，某些情況下還包括運營。

這一模式的樣板，被認為是位于慕尼黑弗賴曼區的菲爾斯特－弗雷德營房。這處建于1936年的地產目前由建筑企業豪赫蒂夫的一家子公司負責管理，合同暫定至2028年。在此之前，該公司已完成營房改造和翻修。這一公私合作項目總額為1．6億歐元。

盡管聯邦政府態度謹慎，投資者興趣依然濃厚，至少在物流地產領域如此。克拉潘扎諾說：“強勁需求讓國防地產基金對投資者尤其有吸引力。

目前已有多家公司開始在這一細分領域布局。”邁辛格也指出，其中一個原因是：“由于委托方信用資質極佳，這類建設項目往往更容易獲得較高比例的債務融資。”

他還表示：“由于租約期限長，幾乎不會產生租戶更替帶來的成本，比如中介傭金、空置期、激勵費用或改造費用。”這意味著現金流更穩定，波動更小，風險也更低。因此，他認為保險公司、養老金機構和職業福利基金將成為典型受益者。但它們最終能否充分參與其中，目前仍是未知數。