一張舊沙發就敢多收錢？德國擬堵漏洞：家具附加費單列

周三，德國聯邦內閣通過了一項旨在更好保護租戶的改革方案。法案草案的目標之一，是讓租金限制措施得到更嚴格執行。不過，這并不是此次唯一的新規。

在房子里擺上一張破舊沙發，就多收200歐元房租？今后，這類“宰客”做法將不再那么容易。德國聯邦政府希望提高透明度。長期以來，帶家具出租的住房一直被視為繞開租金限制措施的漏洞。

原則上，租金限制同樣適用于帶家具出租的住房，但截至目前，房東并沒有義務清楚列明家具附加費。正因如此，租戶往往很難判斷房東索要的租金是否合法。

這一點現在將發生改變：今后，房東必須單獨列出家具附加費。此外，這筆附加費還應當合理，并以家具的折舊后價值為依據。對于全套家具出租的住房，房東可以按凈冷租金的10％收取一筆統一附加費。但在個別情況下，收費也可能高于這一水平。聯邦司法部長原本希望把這一比例限制在5％，但未能推動通過。

針對短期出租，法律將首次設定6個月的最長期限；在特定條件下，這一期限還可以延長至8個月。其背景在于，如果住房是“供臨時使用”而出租，官方意義上的租戶保護規則就不適用。

短期租賃本來只適用于停留時間明確且有限的情形，比如療養、進修，或在另一座城市的短期工作安排。但此前，法律并未界定多長時間才算“臨時使用”，這顯然給濫用留下了空間。

至少自俄烏戰爭以來，圍繞指數租金合同的討論明顯增多。所謂指數租金合同，是指租金水平與消費者價格指數掛鉤，也就是說，租金會隨著通貨膨脹變化。此類合同每年可以調整一次租金。

這類合同還有一些特點：房東通常不能把房屋現代化改造成本轉嫁到租金中，除非法律另有明確規定。另一個關鍵點是，租金限制措施只在初始租金確定時適用，此后租金上漲并沒有進一步的上限約束。

根據新的法案草案，在通脹很高時，租金漲幅將受到一定限制。在住房市場緊張地區，超過3％的部分，今后只能有一半計入租金上漲。也就是說，漲幅計算方式將變為“3％加上超出部分的一半”。如果消費者價格指數上漲5％，那么租金漲幅將被限制在4％；如果指數上漲8％，租金最多只能上調5．5％。

胡比希表示：“尤其是在通脹上升時期，租房不能變成一場成本陷阱。”實際上，德國社會民主黨原本希望把指數租金一律封頂在3．5％，但這一主張沒有得到聯盟黨的支持。

新法還將加強對租戶的解約保護。對那些陷入支付困難的租戶，即便面對普通解約，也將獲得一段補救寬限期。今后，如果他們能在兩個月內補繳拖欠租金，就可以阻止解約生效。

不過，這種機會只能使用一次。此前，這類寬限期只適用于特別解約。租戶權益保護人士一直批評說，一些房東會有意利用這一法律漏洞。

胡比希表示：“我們正在有針對性地填補社會租賃法中的保護漏洞，而這些漏洞此前讓很多人的生活更加艱難。”她還說，聯邦政府內部達成一致并不容易，但妥協本就是民主的一部分。

德國聯邦議院綠黨黨團住房政策發言人漢娜·施泰因米勒批評說，關于指數租金和家具附加費計算的新規定過于復雜。她表示：“不能讓租戶為了算清自己的房租，還得先讀個企業管理學位。”她還認為，當前迫切需要加強對“自住需求解約”的防范。

左翼黨黨團租賃政策發言人卡倫·萊則批評稱，這輪租賃法修訂“在房地產游說力量的壓力下被削弱了”。她認為，“帶家具出租住房”這一商業模式并沒有被有效限制，反而“制造出一個灰色地帶，削弱了震懾效果”。

不過，她原則上歡迎加強解約保護，同時要求排除“把人驅逐到無家可歸境地”的情況。她還表示，若要真正遏制租金上漲，就需要設立租金上限。

代表私人房東利益的“住房與土地”協會則明顯不滿。協會主席凱·瓦內克說：“當收入被限制、支出卻不斷上升時，聯邦政府實際上是在變相剝奪私人業主的財產權。”

這項法律還必須經過聯邦議院審議，因此內容仍有修改可能。此外，一個租賃法委員會還將在今年年底前提出進一步改革建議。討論內容包括：對違反租金限制規定的行為處以罰款，以及更有效打擊惡性高租金行為。