真急了！一線城市扎堆解除限購

來源：地產星探

五一小長假前，有粉絲問出了靈魂問題：

為什么3宗地塊在4月30日？

為什么三大一線城市樓市新政密集落地在4月30日？

01

三城新政核心細則

深圳限購的窗戶紙，一捅就破

深圳限購真的松綁了，記住：只要你有深圳居住證，不需要社保、不需要個稅，就是需要有足夠的錢，就可以直接買房。

十三妹認為，這真的是馬上要全面放開限購了。目前尤其聚焦福田、南山、寶安新安街道3大核心板塊，可買3套（原2套）；

非深圳戶籍（1年社保/個稅）上述核心區可買2 套（原1套）；

持居住證非深圳戶籍（無社保）上述核心區只能買1套；

看出來了嗎？

這真的是徹底降低新市民剛需門檻。

還有，公積金也真的是史詩級加碼了，個人最高貸從原來的60萬元到了70萬元，家庭最高貸從110萬到了130萬元；

首套上浮比例從40%提至60%，

初婚初育、多孩家庭額外上浮50%，

個人最高貸189萬，家庭最高可貸351萬元，直接覆蓋核心區改善戶型首付缺口。

信貸方面也在持續優化：首套房首付20%、二套 30%，利率下限降至 LPR-45BP，百萬貸款月供再降超500元，購房成本創近年新低。

廣州（4.30 發布）：公積金頂格 + 賣舊買新補貼 + 供地縮量

廣州同步跟進樓市松綁，整體政策覆蓋面更廣、落地補貼更直接，主打降低置換成本、激活改善需求、吸納外來置業，整體力度不輸深圳。

信貸層面

公積金力度大幅升級，置業門檻顯著降低。個人最高貸款100萬元，家庭基礎最高可貸200萬元，育兒等符合優惠條件的家庭最高可貸360萬元。

同時全面放寬商轉公規則，支持存量商業貸款轉為公積金組合貸，有效減輕置換群體月供與資金壓力。

港澳居民可跨境公積金結算，精準吸引港澳客群入場，激活本地高端改善樓市。

現金補貼與消費刺激

購房者在規定周期內完成新房網簽，且1年內完成舊房出售，可享受新房貸款總額1%的專項補貼，單套最高補貼3萬元。補貼總金額2億元，用完即止，以公開搖號方式確定。

另外，新政還鼓勵國企收購二手住宅：收購的二手住宅可用作保障性住房、人才住房或市場化租賃等用途，支持業主“賣舊買新”。

同時放開各區權限，可疊加發放家裝消費券，實現買房、裝修雙向消費刺激，全方位降低置業落地成本。部分地塊 “預售定學位、網簽即入學”。

降低交易成本

本次新政大幅優化交易稅費，打通置換壁壘。增值稅免征年限由滿5年調整為滿2年，同步下調契稅標準，140㎡以下二套房契稅降幅達2%，大幅壓縮居民賣舊換新的交易成本。

最重要的一點是，廣州樓市進行供給側優化改革。堅持“以需定供”，年度內同一板塊不集中供地，且試點現房銷售。

天津（4.30 發布）：補貼剛需 + 退稅支持改善 + 落戶松綁

天津同步跟進樓市松綁，力度同樣不小。

對剛需買房人的支持是，鼓勵各區面向各類人才、新市民、青年人、應屆大學畢業生等群體發放購房補貼或租房補貼，逐步解決相關群體階段性住房困難。

對改善買房人的支持是，退稅。2026-2027 年，賣舊房1年內買新房，退已繳個稅。

甚至還有落戶優化政策，完善積分落戶居住指標，簡化流程，穩定安居。

三個一線城市紛紛出新政。十三妹認為，這一輪新政真正標志著2026年樓市第二輪救市真的全面打響了。

02

為何一線集體 “加急” 出政策？

十三妹想到的第一個原因，那必須是跟著中央定調走，“努力穩定樓市” 成硬任務。

4月28日政治局會議明確 “努力穩定房地產市場”，時隔一年重提穩樓市，一線作為風向標，必須率先落地響應。

第二個原因是，市場太低迷了，整體表現是成交冷、庫存高、預期弱，信心不足。

廣州和深圳樓市表現是，核心區二手房帶看降、周期拉長、議價擴大，改善觀望、剛需持幣待購。深圳新房整體去化周期，依舊在20個月以上。廣州新房去化周期24.1個月。

天津樓市整體表現是，去化周期仍維持20個月以上高位，存量消化仍是當前天津樓市核心任務。

房價陰跌，市場信心不足。

3月新建商品住宅供應51.56萬平方米，環比大增158.9%、同比上漲38.2%；成交面積65.48萬平方米，環比飆升171%，創下近12個月成交峰值，僅同比小幅下滑11.5%；成交均價18128元/㎡，環比上漲5.3%、同比微降1.3%。

三個一線城市的共性是，新房開工、房企資金下滑，二手房拋盤增多，陷入 “越跌越觀望” 循環。

第三個原因是，財政收入縮水，土拍遇冷的雙重壓力

一線供地 “減量提質”：2026年商品住宅用地全線收縮，深圳同比-10%。而廣州截至目前，今年只拍出去了兩塊住宅用地，一塊是珠城馬場236億，一塊是荔灣中山八12億。整個一季度，廣州房地產開發投資同比下降1.6%。

土拍溢價低、流拍增多，土地財政依賴度高，需激活樓市帶動土拍回暖。

第四個原因是，要想經濟穩增長，樓市是真正的 “穩定器”

樓市關聯 50+ 行業，貢獻約 15% GDP、20% 財政收入；

2026年 “十五五” 開局，經濟復蘇承壓，消費、出口偏弱，需樓市托底增長、穩就業。

除此之外，多年限購壓制大量置換、剛需置業需求，松綁政策可以有效釋放積壓的住房消費潛力。

03

歷史大刺激復盤：從 “普漲牛市” 到 “分化行情”

一線城市樓市政策落地后，新房成交、帶看都會積極增加，而二手房賣房的房東就會開始期盼價格回穩，當然，這只是短期利好。

為什么這么說，十三妹給您回顧下樓市新政每一次刺激的效果到底如何？

2008至2009年金融危機階段，市場落地4萬億經濟刺激計劃，同步下調首套房首付比例，實施房貸利率折扣以及各類購房稅費減免。

多重利好落地后，2009年樓市快速反彈，全國房價大幅上漲，一線城市房價近乎翻倍，商品房銷售面積實現大幅增長。本輪強力救市也累積了樓市泡沫，后續市場熱度過高，官方迅速收緊樓市調控政策。

2014至2016年樓市主打去庫存與棚改貨幣化，全國大范圍放開限購限制，持續降息降準降低置業成本。

本輪政策催生全國樓市普漲行情，一二線城市房價暴漲，三四線城市房價翻倍，城市商品房庫存快速出清。但行情過熱大幅抬高居民購房杠桿，市場投機氛圍濃重，2016年底國家提出房住不炒，樓市正式進入長效調控階段。

2020年疫情之后，市場通過降息降準、放松限購、發放人才置業補貼等方式托底樓市。本輪寬松不再出現全國普漲，樓市分化特征首次凸顯，城市核心地段房源、學區房以及改善型住宅領跑市場，絕大多數三四線城市行情停滯、整體橫盤。

自此樓市形成固定規律，政策放松后一線城市與核心地段資產率先回暖上漲，中小城市缺乏支撐，很難跟隨市場走高。

04

無普漲、強分化、核心資產穩

十三妹認為，還是那句話，

廣深津一線樓市松綁，是全國樓市救市的必然趨勢。

各大城市庫存高企、二手房掛牌量充足，房價不具備普漲基礎。今年5、6月份核心城區成交會迎來階段性回暖，但無法改變樓市底部震蕩的大趨勢。

新政落地后的半年內，剛需自住型需求大量入場，成交看房量、網簽量率先明顯回升。

比如，深圳南山 / 福田、廣州天河 / 海珠等核心區二手房開始止跌，議價收窄。

中長期看的話，十三妹認為政策底已經開始出現，未來市場會呈現出“極致分化、核心保值”的態勢。

什么意思呢？

一線城市的核心地段的核心資產會保持小幅上漲、保值抗跌，比如國貿CBD豪宅金桐拾貳等。但記住，任何時候都不會出現十年前的房價瘋漲的現象了。

而一些遠郊的老破小，就會橫盤甚至大幅下跌。

為什么會這樣認為？

整個人口增長幅度下降，真正的剛需需求總量見頂；

再加上存量供給太多，庫存周期會拉長。

最重要的一點是，大家手里都沒錢了，甚至很多人有大量負債，加杠桿空間很有限。

更別說前些年的投資客炒房了，不存在了，時光一去不復返了。

這就是十分真實的結構性分化行情。

但全國商品房待售面積下降52個月來首次，這是個很積極的信號，說明市場回暖了一些。但不要奢侈地期待能大漲，甚至不要期待普漲，而要一池春水般地梳理好自身需求，比如婚房、學區房等非買不可時，再去入手。當然，這時候確實是個抄底好資產的窗口期。

十三妹判斷，在廣津后續北京、上海存在三季度松綁預期，樓市托底政策持續落地。購房者無需焦慮，市場觸底企穩不等于全面反轉，自住擇優入場，投機謹慎觀望，靜待市場穩步修復即可。

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，或個人預測，所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

（買房優惠一定要提前聯系）