政治局會議再提“房地產(chǎn)”，釋放哪些信號？

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4月28日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議通稿中與宏觀政策和房地產(chǎn)相關(guān)的主要內(nèi)容如下：

• 精準有效實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，持續(xù)擴大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期。

• 要用好用足宏觀政策。持續(xù)優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，兜牢基層“三?！钡拙€。增強貨幣政策前瞻性靈活性針對性，保持流動性充裕。

• 要深入挖掘內(nèi)需潛力。

• 努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新。

時隔一年，中央政治局會議再提“房地產(chǎn)”，彰顯房地產(chǎn)重要性，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”體現(xiàn)了中央對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極態(tài)度，也進一步體現(xiàn)了對房地產(chǎn)“托而不舉”思路，預(yù)計全國層面將繼續(xù)側(cè)重落實此前已經(jīng)部署的各項支持政策，各地因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將是主旋律，優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設(shè)和城市更新配套政策等均是著力點。

表：2025年以來重要會議/報告關(guān)于房地產(chǎn)部分內(nèi)容表述

資料來源：政府網(wǎng)，中指研究院綜合整理

【中指解讀】

1、財政貨幣政策強調(diào)“精準有效”，住房保障支出力度有望繼續(xù)加大

今年一季度，我國經(jīng)濟實現(xiàn)良好開局，GDP增長5%，比上年四季度加快0.5個百分點，環(huán)比增長1.3%，其中社會消費品零售總額同比增速比上年四季度加快0.7個百分點，固定資產(chǎn)投資增速由負轉(zhuǎn)正，貨物進出口總額季度增速達近五年最高；價格也出現(xiàn)積極變化，物價溫和回升，一季度CPI同比上漲0.9%，3月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比上漲0.5%，結(jié)束了連續(xù)41個月同比下降的態(tài)勢。

本次會議指出“主要指標好于預(yù)期”，同時也強調(diào)“面臨一些困難和挑戰(zhàn)，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)還需進一步鞏固”，財政貨幣政策整體延續(xù)此前定調(diào)，更加強調(diào)“精準有效”，財政政策要“持續(xù)優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)”，一季度財政支出進度為近五年最快，其中住房保障支出增長6.3%；新增地方政府專項債券累計發(fā)行1.16萬億元，同比增長20.8%，主要用于社會事業(yè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性安居工程、城市更新等重點領(lǐng)域項目建設(shè)，根據(jù)中指監(jiān)測，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的專項債同比增長超四成（詳見：），預(yù)計短期態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)，資金使用上將更加側(cè)重效能提升。

4月24日，財政部、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于擴大地方政府專項債券項目“自審自發(fā)”試點范圍的通知》（詳見：），將地方政府專項債券項目“自審自發(fā)”試點范圍擴大至14個省市，下放專項債券項目審批權(quán)限，有助于地方縮短發(fā)債周期、加快資金落地，能夠更加有效的支持地方投資項目落地，預(yù)計短期地方政府專項債券發(fā)行節(jié)奏將進一步加快。

2、政治局會議時隔一年再提“房地產(chǎn)”，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”進一步體現(xiàn)中央穩(wěn)定房地產(chǎn)的態(tài)度，預(yù)計短期因城施策仍是主線，全國性政策更多聚焦落實現(xiàn)有政策

上次中央政治局會議提及“房地產(chǎn)”是在2025年4月，時隔一年，政治局會議在“要有效防范化解重點領(lǐng)域風險”中再提“房地產(chǎn)”，體現(xiàn)了房地產(chǎn)的重要性，也表明防范化解房地產(chǎn)風險依然是重點任務(wù)（與去年4月相比，本次政治局會議通稿整體篇幅縮短超200字，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容也有所縮短）。從定調(diào)上來看，房地產(chǎn)提法由去年中央經(jīng)濟工作會議和今年兩會《政府工作報告》的“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”調(diào)整為“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，一字之差，體現(xiàn)了中央對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度，也進一步體現(xiàn)對房地產(chǎn)市場“托而不舉”的思路。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一季度全國新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額同比下降16.7%，降幅較1-2月均有所收窄，3月以來市場銷售出現(xiàn)邊際改善。從重點城市來看，一季度核心城市樓市呈現(xiàn)點狀修復，二手房市場表現(xiàn)好于新房，京滬市場率先回暖，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月以來，北京、上海二手房交易活躍度保持較高水平，截至4月27日，北京二手商品住宅累計成交1.54萬套，同比增長約15%，上海二手商品房累計成交2.59萬套，同比增長22%。整體來看，當前全國房地產(chǎn)市場仍處于筑底過程中，部分核心城市市場呈現(xiàn)階段性修復態(tài)勢。在此背景下，本次定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，彰顯底線思維，預(yù)計全國層面的房地產(chǎn)政策或更多以落實現(xiàn)有政策為主，因城施策是政策發(fā)力核心主線。

根據(jù)中指監(jiān)測，今年截至4月27日，全國各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策已超300條，頻次明顯高于去年同期，需求端優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補貼（含購房貸款貼息）、支持住房“以舊換新”等均是重要方向，供給端側(cè)重完善“好房子”建設(shè)配套政策、收購存量商品房和存量閑置土地等，預(yù)計短期各地仍將聚焦這些政策方向，細化政策類型和覆蓋人群，推動政策更具精準性。

3.扎實推進城市更新，預(yù)計配套政策將更加側(cè)重落地性

今年兩會政府工作報告和“十五五”規(guī)劃《綱要》均已明確要“高質(zhì)量推進城市更新”，4月住建部和自然資源部聯(lián)合印發(fā)《完善城市更新工程項目建設(shè)實施管理機制可復制經(jīng)驗做法清單》，系統(tǒng)梳理了全國多地在城市更新推進過程中的可復制經(jīng)驗，彰顯城市更新向制度化、標準化、系統(tǒng)化治理轉(zhuǎn)變的思路。同月，財政部、住建部發(fā)文開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動，資金支持向基礎(chǔ)設(shè)施品質(zhì)提升、完整社區(qū)建設(shè)、存量盤活等方向側(cè)重。2024-2025年，中央財政支持城市更新的城市已達35個，其中29個為一二線城市，至2026年城市累計或達50個，中央財政資金的加持，將加速推進城市更新。

當前城市更新仍面臨項目資金平衡難度較大，融資渠道有待拓展、市場化資金參與不足，項目實施路徑和標準不夠清晰等問題，城市更新可持續(xù)發(fā)展模式尚未形成，未來仍需要更多配套政策落地支持。本次政治局會議強調(diào)要“扎實推進城市更新”，預(yù)計未來更具落地性的政策將不斷跟進，繼續(xù)完善配套的金融、財稅、土地等政策，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌用地指標，更好地支持用地兼容和空間復合利用，探索給予項目容積率獎勵，更大力度引導社會資本參與等。近期，中央財政資金、地方政府專項債、公積金提取等均在加大對城市更新的支持，利好正在釋放。

基于現(xiàn)有的理論和實踐經(jīng)驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報告、城市更新評價指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務(wù)。

4.“好房子”“好服務(wù)”是房地產(chǎn)“做優(yōu)增量”的重要體現(xiàn)

3月住建部發(fā)布關(guān)于《“好房子”建設(shè)指南(試行)(征求意見稿)》公開征求意見的通知，涉及“好房子”內(nèi)涵與實施路徑、安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷等內(nèi)容，旨在提升住房建設(shè)與管理水平，將為地方政府和企業(yè)提供全方位指導。2025年5月新版《住宅項目規(guī)范》正式實施以來，全國多地發(fā)布了“好房子”技術(shù)規(guī)范或配套支持政策，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，各地出臺“好房子”相關(guān)政策近50條，其中接近20個省市明確了“好房子”標準。預(yù)計2026年各地將進一步推動標準落地執(zhí)行，以供給端提質(zhì)激發(fā)改善性需求釋放。另外，“好服務(wù)”也是房地產(chǎn)“做優(yōu)增量”的重要體現(xiàn)，以高質(zhì)量服務(wù)賦能產(chǎn)品價值、以精細服務(wù)提升居住體驗，也有利于激活居民消費新需求、挖掘市場增量空間。

近兩年，市場上涌現(xiàn)出多個“好房子”經(jīng)典案例，購房者認可度高、項目去化快，這些優(yōu)秀產(chǎn)品背后的經(jīng)驗也值得更多企業(yè)參考。中指建立了“好房子”標桿100案例數(shù)據(jù)庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質(zhì)項目精髓。中指物業(yè)研究，以20余年行業(yè)深耕、權(quán)威數(shù)據(jù)與研究成果，為超千家物企提供從市場洞察、戰(zhàn)略咨詢到上市顧問的全鏈條專業(yè)支持，助力企業(yè)價值提升與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

5.盤活存量的重要性將更加突出

盤活存量包括盤活存量土地和盤活存量商品房，今年3月，自然資源部38號文明確“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，政策指向要重點用好存量資源實現(xiàn)房地產(chǎn)用地的‘精供優(yōu)供’”，預(yù)計各地盤活存量用地的節(jié)奏將加快，如收購存量閑置土地、低效用地再利用等。盤活存量商品房涉及收購存量商品房（政府直接收購或鼓勵企業(yè)收購，包括新房和二手房）、存量商品房用途轉(zhuǎn)換等。

近期廣州、佛山等地均出臺土地要素市場化配置改革的指導意見，其中廣州指出要支持存量商辦用于保障性租賃住房、鼓勵商辦支持康養(yǎng)服務(wù)、支持存量建筑用途合理轉(zhuǎn)換、優(yōu)化低效用地高效利用、探索工商業(yè)使用權(quán)續(xù)期等多種方式盤活存量用地，也系統(tǒng)性明確了工業(yè)用地和商服用地的續(xù)期規(guī)則和標準，將為存量資源賦能，助力加快盤活利用；佛山則鼓勵多種方式盤活低效產(chǎn)業(yè)用地、鼓勵探索存量土地用途轉(zhuǎn)換等，也為盤活存量提供了更多路徑，預(yù)計未來將有更多城市加快落地盤活存量的配套政策。

中指研究院依托全域數(shù)據(jù)庫、豐富的服務(wù)案例與行業(yè)研究積淀，能夠針對商業(yè)、寫字樓、住宅項目、產(chǎn)業(yè)用地等多類閑置資產(chǎn)提供市場調(diào)研報告、可行性論證報告、價格調(diào)整報告、調(diào)改論證報告以及再定位報告，為企業(yè)高質(zhì)量推進存量資產(chǎn)盤活提供決策支撐。

整體來看，本次政治局會議釋放了積極信號，預(yù)計二季度宏觀政策有望保持較大力度，進一步鞏固經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)中向好基礎(chǔ)。本次再提“房地產(chǎn)”，彰顯了房地產(chǎn)重要性，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”體現(xiàn)了中央對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極態(tài)度，也進一步體現(xiàn)了對房地產(chǎn)“托而不舉”思路，預(yù)計全國層面將繼續(xù)側(cè)重落實此前已經(jīng)部署的各項支持政策，各地因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將是主旋律，優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設(shè)和城市更新配套政策等均是著力點。

從市場的角度來看，一季度核心城市樓市呈現(xiàn)點狀修復，市場分化特征延續(xù)，全國市場整體仍在筑底過程中。展望二季度，在“好房子”項目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐。同時在掛牌量趨穩(wěn)背景下，二手房價格跌幅有望維持在窄幅區(qū)間，但要實現(xiàn)“止跌”，仍需收入預(yù)期改善與房價預(yù)期的實質(zhì)性修復共同推動。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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