4月25日清空率｜利率高壓下，澳洲低價住宅為何逆勢走強？

本周拍賣清空率

Domain

統計截止至 2026-4-25 18:00:00

數據來源Domain

地區

售出中位價

拍賣結果

清空率

悉尼

146萬

1171

49%

墨爾本

80萬

246

56%

布里斯班

91萬

64

37%

阿德萊德

91萬

126

61%

堪培拉

-萬

29

62%

房市行情

Cotality最新分析顯示，自去年 10 月起，估價低于5% 首付擔保計劃價格上限的房產，房價漲幅已遠超高價住宅。

在該項擴容政策落地的前六個月里，價格上限以內房產價值上漲 6.7%，而超出價格上限的房產漲幅僅為 3.6%。

六個月房價增長趨勢：

早在 10 月 1 日政策正式擴容前，限價內房產市場就已顯現上漲動能；房價分化行情自 8 月末政策官宣階段便開始逐步拉開差距。

低價房產漲幅領跑，背后存在多重核心原因：

1. 需求前置釋放市場預判政策落地后購房競爭加劇、房價上行，即便部分購房者本無需依賴首付擔保政策，也選擇提前入場，拉動剛需集中釋放。

2. 還款能力受限房價高企疊加利率走高，購房者還款壓力加大，預算受限之下，需求持續向低價、高性價比剛需房產傾斜。

3. 投資客入場增加低價房產板塊的投資需求顯著升溫，與首次置業者、自住剛需形成競爭。去年第四季度，投資類房貸占比達 40%，遠高于十年平均水平（投資房貸常年穩定在三成左右）。

2026 年 3 月前六個月房產價值變動

除西澳偏遠地區與北領地外，澳洲所有首府城市及偏遠區域，均呈現限價內房產漲幅更高的統一趨勢。

悉尼作為澳洲房價最高、置業成本最貴的城市，房價分化差距全國最大。近六個月，限價內住宅升值 4.1%，限價外住宅價格下跌 1.1%，漲跌差值達 5.2 個百分點。

全澳 88 個次級統計區域（SA4）中，有 81 個區域（占比 92%）的限價內房產增速全面領先。

總體而言，擴容后的首付擔保計劃，大幅刺激了低價房產需求，加劇剛需房源的市場競爭，最終推動剛需住宅板塊房價增速顯著跑贏高端房產。

隨著房價持續上漲，中位數房價低于政策限價的郊區范圍正在不斷縮小。

去年 9 月末（10 月 1 日新政落地前夕），全澳 48.6% 的郊區獨立屋中位數房價低于限價，公寓類住宅這一比例高達 92.7%；截至今年 3 月，兩項數據分別回落至 39.5% 和 89.1%。

達爾文是唯一未在 10 月上調房產限價的首府城市，目前限價內低價郊區占比全國最低：僅 10.3% 的郊區獨立屋中位數房價低于 60 萬澳元限價（去年 9 月為 32.4%），公寓限價內占比則為 95.2%。

珀斯情況相近，3 月僅有 11.6% 的郊區獨立屋房價低于限價，較去年 9 月的三分之一大幅縮水；公寓限價內占比 72.6%，為全澳首府及偏遠地區最低水平。

即便置業門檻居高不下，悉尼仍是限價內剛需郊區占比最高的首府城市：46.8% 的郊區獨立屋中位數房價低于 150 萬澳元限價，較去年 9 月的 47.8% 小幅下降。悉尼限價標準更高是核心原因 ——150 萬澳元的限價，比其他首府城市高出 50 萬澳元以上；其次，悉尼房價整體漲幅溫和，近六個月獨立屋房價僅上漲 0.4%，進一步拓寬了剛需房源范圍。

首次置業者還面臨另一重難題：95% 高貸款比例（LVR）的還款資質審核。房產總價越高，貸款額度也就越大，還款壓力同步攀升。

澳洲統計局（ABS）房貸數據顯示，去年第四季度首次置業者平均貸款額環比上漲 7.7%，達到 60.64 萬澳元。此后，基準利率上調 0.5 個百分點，年收入 10 萬澳元的家庭，最高可貸額度直接縮減約 3.43 萬澳元。

結合 3% 的還款能力緩沖要求，以及 3 月澳洲平均浮動房貸利率 6.01% 計算，當前首次置業者需具備9% 及以上利率的還款承受能力，且后續利率仍有上行空間，壓力持續加大。

長遠來看，隨著越來越多房產突破政策價格門檻，疊加購房者融資難度持續上升，首付擔保政策的樓市刺激效應或將逐步減弱。

有意購置獨立屋的首次置業人群，需求將進一步向首府城市近郊、偏遠低價市場轉移；而公寓房源選擇更廣、總價更低，將成為預算有限、依賴首付擔保計劃購房者的主流選擇。

參考數據：CoreLogic，REA

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