全倫敦漲租！倫敦平均租金低于800鎊的地區只剩5個… 倫敦低價出租房的最后陣地，在哪里？

Tom是一位剛剛來到倫敦的年輕會計師。

公司給他開了三萬英鎊的年薪，在國內聽起來不算少。

他租房預算定在每月800英鎊，覺得這個數字還算合理。

可他在SpareRoom上搜了三個小時，卻發現符合條件的房源幾乎消失了……

這不是個例。

這是2026年倫敦出租市場正在發生的現實。

根據租房平臺SpareRoom發布的2026年第一季度數據：

整個倫敦只有5個郵區，平均單間出租房租金還在800英鎊以下。

這5個郵區分別是：E6（East Ham）、E12（ Manor Park）、E4（ Chingford）、N18（ Upper Edmonton）、E7（Forest Gate）。

它們全部位于倫敦東區或北區的外圍地帶。

而就在2020年初，也就是疫情前夕，同樣的租房門檻線之下，還有81個郵區可以選擇。其中50個郵區的均價甚至低于700英鎊一個月。

短短六年，就從81個跌到5個。

1.一組數字，說明了一切

SpareRoom的這份數據來自超過40萬條真實房源，樣本量足夠大，結論也足夠令人震驚。

2020年第一季度，倫敦單間平均租金是773英鎊一個月。

到了2023年底，這個數字沖上了歷史最高點——1,015英鎊。

此后雖然有所回落，但2026年第一季度的平均值仍然達到978英鎊，同比只降了0.5%。

下降幅度幾乎可以忽略不計。

SpareRoom總監Matt Hutchinson說得直白：

"倫敦的租金已經平穩了一段時間。這比之前連續幾年猛漲要好一點，但遠稱不上什么好消息。

多年來，租房需求對有限的倫敦出租存量造成了巨大壓力，廉價出租房已經極為稀缺了。"

他還補充了一個細節，令人深思：

"即便你能找到一間800英鎊的房間——這種房子正在越來越少見——你每年也需要掙到3.2萬英鎊才負擔得起。

而這個收入水平，在很多剛剛開始職業生涯的倫敦年輕人里，已經算是中等偏上了。"

2.需求在降，租金卻沒降多少，這是為什么？

表面上，數據顯示需求有所下降。

過去一年，倫敦出租房需求同比下降了12%，而出租房源供應量則增加了4.8%。

按照供需邏輯，租金應該有明顯下調空間。

然而實際情況是，租金僅下滑了0.5%。

這背后有一個更深層的原因。

這12%的需求減少，并不代表租房的人變少了。

更接近事實的解釋是：

越來越多的人已經被逼出了倫敦——他們搬去了更遠的通勤城鎮，或者進一步壓縮居住空間，幾個人合住更小的地方。

真正消失的，是那些"勉強還負擔得起"的中低收入租客群體。

Zoopla在2026年3月發布的租賃市場報告顯示：

整個英國的出租房供應量仍然比疫情前低23%。換句話說，市場并沒有真正寬松，只是需求側的承受能力先撐不住了。

這對房主來說，是一個值得認真思考的信號。

租金數字雖然微跌，但根本矛盾——供應嚴重不足——并沒有改變。

Zoopla預測，2026年全年，英國整體出租房租金仍將上漲2%至3%。

3.那5個郵編區，值得去看看嗎？

對于普通租客，這5個郵區是為數不多仍有希望的選擇。

但對于想在倫敦布局購房出租的投資者來說，這份名單更像是一張"價值地圖"。

E6和E7都位于紐漢姆區（Newham）。

這個行政區因2012年奧運會而經歷了深度的城市重建，基礎設施、學校和公共空間都有大幅改善。

更重要的是，這里有伊麗莎白線（Elizabeth Line）的直接覆蓋。

Rightmove數據顯示，自2022年伊麗莎白線開通以來，沿線車站周邊的月租金平均上漲了31%。

莊園公園（Manor Park，E12）正好也是其中一站。從莊園公園出發，坐伊麗莎白線到金絲雀碼頭只需12分鐘，進城的通勤條件不比很多內區差多少。

租金回報率方面，根據地產數據平臺Zoopla，紐漢姆區的平均毛租金回報率在2025年達到6%。

有不少東倫敦市場的專業機構表示，在部分具體街道，回報率可以超過8%。

春福（Chingford，E4）和上埃德蒙頓（Upper Edmonton，N18）則偏向倫敦北部。

這兩個區域距離倫敦中心較遠，但也意味著入市成本更低，適合預算有限的投資者拿下多套房源，通過分散配置降低風險。

緊隨這5個郵區之后，租金成本同樣相對較低的區域還有：

E10（萊頓 Leyton）約803英鎊，E13（普萊斯托 Plaistow）約804英鎊，SE12（李 Lee）約804英鎊，SE28（泰晤士米德 Thamesmead）約809英鎊，以及N9（下埃德蒙頓 Lower Edmonton）約815英鎊。

這些區域共同構成了當前倫敦出租市場的"價值帶"——不是最便宜的，但仍然在可觸及的范圍內。

4.倫敦最貴的那些郵區，在另一個世界

反差同樣值得關注。

倫敦租金最高的區域，是騎士橋（Knightsbridge）、肯辛頓（Kensington）、梅費爾（Mayfair）和貝爾格萊維亞（Belgravia）。

這些地方單間平均月租普遍在2,000英鎊以上，即便是合租一個房間，費用也足以在英格蘭許多城市租下整套公寓。

這里有一條經典的投資邏輯需要理清：

自住豪宅和購房出租是兩件完全不同的事。

在騎士橋花大價錢買一套公寓用來出租，從純財務角度看，并不是最優方案。

而在東倫敦用相對合理的價格布局，既有伊麗莎白線帶來的交通紅利，又有城市重建帶來的區域升值預期，加上租金回報率更高，邏輯其實更扎實。

5.一個更大的問題：人們還會繼續涌向倫敦嗎？

判斷一個城市的出租市場，最終要回到人口這個根本。

根據非營利住房機構Dolphin Living與Savills聯合發布的研究報告：

倫敦人口預計在2035年前超過1,000萬。

內倫敦的人口將凈增約34.5萬人。

與此同時，目前的住房供應量僅能滿足增長需求的40%左右。

這意味著，未來十年，倫敦出租市場的供需缺口只會繼續擴大。

長期來看，租金的上行基礎依然存在。

英格蘭住房供應短缺的數字同樣嚴峻。

根據本周發布的另一份報告，預計到2040年，英格蘭家庭數量將增加17%。

以目前新建住房的進度，這個缺口幾乎不可能被補上。

供應追不上需求，而人還在持續涌入——這正是為什么倫敦的出租房，即便在當前租金趨于平穩的環境下，仍然受到投資者重視的根本原因。

6.投資者該從中看到什么？

從這輪數據里，至少可以梳理出幾條清晰的投資邏輯。

租金平穩期，是買入的好時機。

當租金高速上漲的時候，資產價格也往往隨之被推高，競爭激烈。

當租金微幅回落、市場情緒偏悲觀的時候，反而往往是布局的窗口。

出租房不是越貴越好。

尤其對于海外買家，購房出租的邏輯和自住完全不同。

關注區域的租金回報率，比追求郵政編碼的面子更重要。

倫敦東部的紐漢姆區、巴金與達根漢姆區，回報率長期高于全市均值，同時還有城市重建政策背書，具備可持續的租賃需求。

交通樞紐周邊，是長期穩定的需求點。

伊麗莎白線對沿線區域租金的拉動效應已經得到數據驗證。

對于想要穩定租金的房主來說，靠近地鐵站或伊麗莎白線站點的房產，空置風險相對更低。

新的租戶權利法規即將于2026年5月正式生效。《租客權利法案》（Renters' Rights Act）將廢除第21條無過失驅逐權，所有出租協議將轉為滾動式租約。

這對房主的管理要求更高，但對本身就打算長期持有的海外買家而言，影響相對有限。關鍵是提前了解合規要求，做好房產狀態的基礎維護。

ref：

https://thenegotiator.co.uk/news/rental-market/average-room-rents-under-800-found-in-only-five-london-postcodes/

https://www.propertyreporter.co.uk/only-five-london-postcodes-still-offer-sub-800-rents.html

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