這兩個城市的老破小，居然賣爆發了！

這兩個城市分別是香港和上海。

沒想到吧，兩個最紙醉金迷的城市當下賣爆房子的居然是老破小！

上周我出去轉了一圈，主要是拜訪了香港和上海的朋友，來聽聽她們怎么說。

1

去香港啥也沒干，就聽兩個朋友七嘴八舌的討論最近香港的房價了。

她們都是前兩年帶小孩來香港這邊生活，然后也都在去年買了港房的曾經的內地朋友。

據她們的描述，情況大概是這樣的。

香港房價大約20 18 年進入調整， 持續 下行 了六七年，然后是到了24年底 2025年 初 開始復蘇。 到25年底開始出現價格的反彈。

而她們基本上都買在了反彈前，所以對此很有發言權。

像我這種來自內地的，房子買在高點的朋友，此刻很難共情她們激動的情緒。

我這兩個朋友是先后買入了四五十平米的 二室 ，總價都在七八百萬左右。單價基本基本接近20萬。

我去看過這兩套房子，雖然房子小，但 好在香港 是算實際面積，所以要比國內四五十平米的大三分之一 。 然后就是地段不錯， 小區環境、房況也維護得不錯。

但如果讓我下手買，我還真不一定能下得去手。

主要是國內房子確實把我拖怕了，再一個香港房價是真貴啊，單價二三十萬，對比國內北上深房價，估計就算是一線城市的朋友來也會覺得貴，更何況我這種來自國內二三城市的，更覺得二三十萬的房價真的已經是天價了。

不過朋友們既然決定來香港工作生活，自然是要快速融入香港物價體系的。

所以去年她們買房的那段時間，天天和我聊到半夜一兩點。我知道她們的人生規劃，肯定是不能勸她們再等等，還好24年我在香港有差不多7天左右的深度調研，也給了她們一些目前看起來很有價值的建議。

這次見面，我讓她們談一下對當下香港房地產市場的感受，她們說別看房價貴，漲起來也很給力，她們買入到現在，不到一年的時間都有四五十萬的收益了。然后就是香港房子 不愁租 ， 他們的房子如果出租，基本上毛租金回報率超過3%。

還有就是香港 無論 多老的 房子， 就算是長期出租的房子，保養、清潔還有物業服務也都很到位，你去看的時候也不會覺得這房子太寒磣了。所以，香港 物業費 是真很貴，比如樓齡一二十年的次新房， 一平米 要四五十 塊錢/月了。

那她們的最新想法是，既然現在香港樓市處在上漲通道，手里有條件的，還可以再買，所以最近她們又在看房了。

那香港房價為什么會開始上漲呢？我覺得有三個原因：

一是，香港這幾年的搶人政策。

確實是吸引了小十萬內地中青年托家帶娃的來香港了。比如我這兩個朋友就比較典型內地二三線城市高學歷小中產，那么新晉購買力涌入，買家多了，價格自然就反彈了。

二是，香港老破小租售比比貸款利率還高。

這批內地涌入的購買力，主力購買的還是香港二三平、四五十平米的老破小，總價段五六百萬的房子，像我朋友買入的都算總價段高的房子了。

那么如果按照五六百萬總價計，很多人一算賬， 租金 差不多抵 月供 了 ， 那 就 不如 直接買一套了。

現在香港房貸參考利率大約是3.25%。 內地 身份首付比例是30%，香港身份是10%。 很多房子的毛租金回報率確實是超過了房貸利率了。

三是，香港房價已經跌了六七年了，也就是跌著跌著就到底了。

其實這樣對比國內大城市，大概率 也 是會跌著跌著到底的。只是不知道是什么時候。

更重要的是，香港房價確實有看得見的漲幅，這就讓一部分觀望的人擔心，一旦房價上漲的通道打開，萬一是一輪大行情，豈不是將來再也上不了車？

而最新香港 官方數據 也 顯示，2025年香港房價大約漲了3%+。 在這種官輿引導下，很多人確實是 加快了買房的節奏。 比如我這兩個朋友。

和她們聊完，不禁感嘆，熟悉的感覺又回來了，就是追漲殺跌，越跌越不買，越漲越買。

2

隨后我又去了趟上海，和上海的朋友也是聊最新的上海房地產市場。

朋友說，外界傳言是真的。上海二手房成交量確實是非常大，導致每到周六，房產交易中心的系統都要崩三次，就是量太大了。

我也找了上海做房地產中介的朋友詢問數據，然后她給我發了這張圖片——

從數據看，上海二手房持續放量的趨勢確實是越來越強烈的。

從周內每天500多套到800多套，再到上周內每天900多套，按照這個趨勢，本周周內每天或許可以達到1000多套。上海的朋友說，看這個趨勢，3月上海成交量一定會突破3萬套的。

所以她本來還在賣的房子已經不賣了。擔心賣完漲價，賣在大漲前。

我說，既然這樣，你應該再買啊？

她說，其實自己也沒那么有信心。

這點就沒香港朋友那么確定了。我說了香港朋友正在看房買房。

她說，畢竟香港房價現在是真的看得見漲幅啊。如果現在上海房價也有看得見的漲幅，我肯定也著急去買啊。

我說，這不就是追漲殺跌了嗎？不是說投資都是左側交易，買在無人問津時嗎？

朋友笑了笑說，主要是去年、前年小陽春也大概是這樣的情形，可都不能持續。很多人都是當年買入當年虧，這種事情發生一兩回，大家也怕了啊。所以哪怕今年怎么看都應該是真的到底了，要反彈了，也還是不敢貿然進場。

我說，關鍵就是沒真的漲。

朋友說，對！

3

和她們聊完，回家正好趕上有筆抵押貸到期，然后一個很尷尬的事情就是因為房價下跌，導致評估價不足，如果續貸的話，存在不小的缺口。

怎么解決呢？

就是硬填唄！

手續辦完之后，心是涼颼颼的。

如果你問我此刻想什么，我當然是希望香港的兩個朋友趕快買到合適的房子，上海的朋友此次選擇不趁著小陽春行情賣房的選擇是對的。

而我自己，更希望的是評估價能向上調一調，當然這肯定只是我現階段美好的想象。

那你如果問我，今年還會不會買房。

肯定是會啊。

因為作為一個普通的不能再普通的普通人，我實在是想不到我還有什么其它更好的抵御通脹的方法了。今年通脹預期大家也都是心里有數的。我也想不到我還能有什么更好的辦法可以加杠桿做多負債了。

再者作為一個一直研究買房的房圈人，我在其它領域也確實沒什么研究，我看很多之前房產大V都轉型財經圈，我確實也不是那塊料。 我還是專心致志的研究房子吧。

最后上個小廣告吧，鑒于今年小陽春行情確實和往年大不相同。

一個是本輪爆火是從老破小市場開始。

雖然是購買力不足的表現，但也是基數最大的剛需群體，那最終能不能自下而上催動改善和中高端市場？參照目前香港樓市，上海是極有可能的。

另一個是前年、去年小陽春行情基本上是先降價才有成交量，而今年沒有明顯降價，成交量依然逐步放大。 這一點不僅僅是上海，而是波及全國樓市的現象，這也給了 此輪小陽春量升價漲的遐想空間。

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THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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