不要用老眼光看待發展中的農村宅基地

文|莊志明律師

在傳統的眼光里，農村宅基地房都是一家一宅，獨棟的，但近日的一個新聞事件顛覆了你的固有認識。

近日，一位重慶網友發布的一段視頻顯示，一套兩層高的農村自建房已建成，該棟房子目測有數十米長，引發不少網友的關注。2月12日，該套農村自建房所在的重慶市大足區回龍鎮政府相關工作人員告訴@極目新聞 記者，這套農村自建房是六家人在原來的宅基地上一起重新合建的，有合規手續，不過目前還未驗收。#當地回應村民自建房修得像學校#

鎮政府工作人員回應：“在原來的宅基地上一起重新合建的，有合規手續。”可見，該“連體房”在法律層面上還是可控的，是合規的。

看看這“連體房”的氣勢，擱城市里，這叫“聯排別墅”了。

在網上很多網友詢問是不是鄉村學校改建的，也有網友質疑如此大的農村自建房是不是違建。按照鎮政府工作人員的回應看，這個“連體房”還真的不是違建，本質上仍屬于農村宅基地房，只不過是非典型的農村宅基地房。

關于農村宅基地房，土地管理法有明確規定，土地管理法第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。”

在土地管理法所有條款上，關于農村宅基地房的條款是最長的，濃墨重彩必有其深刻的道理，因為宅基地太事關重要了，關乎廣大農民的切身利益，關乎國家的安全和社會的穩定。該六十一條的每一款都是金句。

在我國關于宅基地房的制度中，并沒有要求宅基地房必須一宅一棟，宅基地房的占地滿足“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”即可。一塊宅基地算宅基地，六塊宅基地連一起還是宅基地。

據新聞報道，2月12日，幸福村一位村干部告訴極目新聞記者，該棟自建房于2025年下半年開建，是幾戶村民將老屋推翻后重新修建的，屋主中有親兄弟，也有堂兄弟，房屋面積在老宅面積基礎上，根據新增的戶籍人口有增加，“手續都是齊全的，已經上交好幾個月了。”

村干部對本村的宅基地使用情況是比較了解，其說法可信度很高。

中國的農民是很有創造性、創新性和革命性的，在我看來，這種合建的宅基地房對推進共同富裕事業也是有幫助的。馬克思曾經對我國歷史上的農民起義提出的包含社會主義因素的口號非常贊賞，馬克思說：“中國社會主義之于歐洲社會主義，也許就像中國哲學與黑格爾哲學一樣。”馬克思充分肯定了中國農民的智慧。

我查了重慶的農村宅基地的有關規定，中心城區：每人不超過25平方米，3人以下戶按3人計算，4人戶按4人計算，5人以上戶按5人計算。

其他區縣：每人不超過30平方米，計算方式同上。

層數限制：原則上不超過3層，建筑高度不超過12米。

回龍鎮幸福村這個六戶聯排宅基地的占地面積只要符合以上規定，就不存在超占面積占地的情況，即使看上去規模很大（像學校），也不影響其作為宅基地的認定。該合建的六戶農民是不是很有創新性？當然了，宅基地房的建設要符合當地建設規劃，實體和程序上符合相關要求，非經典的“特立獨行”的宅基地房也是可以建設的。

實際上，集中式的農村聯排宅基地作為一種創新的土地利用模式，在節約用地、便利規劃以及提升農村居住品質等方面展現出顯著優勢，確實是農村宅基地改革與發展的重要方向。

合建的宅基地房通過橫向或縱向聯排設計，減少宅基地間的道路、綠化等公共空間占用，相比傳統獨棟宅基地可節約30%-50%的土地。此類房屋集中規劃供水、供電、排污等管線，避免重復建設，進一步降低土地資源消耗。

集中合建的宅基地房可配套建設共享庭院、綠地、停車場等，增強鄰里互動，提升居住舒適度，是非常不錯的做法。

中央一號文件多次強調“嚴格保護耕地，推進農村土地節約集約利用”，合建的宅基地房符合這一導向。從中國特色的農村考量，村里的農民基本上是鄉里鄉親，很多還是沾親帶故，在集中建設上比陌生人之間要容易得多。鑒于合建，規模成本會降低，為農民減輕了負擔。

所以，今后農村宅基地房的建設方式肯定會有改變，集中建設（比如連體式聯排式）的情況會越來越多，這個確實符合鄉村規劃的科學化和歷史的方向。

農村宅基地不僅僅有居住功能，還賦予了極強的養老功能。

正如網絡大V“風的節奏吹”所言：“農民有宅基地，可以自建房，也是財產，不要老覺得他們只有養老金200。”

對于農村老年人而言，宅基地上的住房是其安身立命之所，免除承擔城市的房租或房貸壓力。這種低成本的生活方式，使得農民在年老時能夠維持基本生活，減輕子女贍養負擔。例如，在山東肥城、浙江龍游等地的實踐中，老人通過流轉土地或退出宅基地，獲得了穩定的居住場所和經濟補償，實現了低成本養老。

宅基地的價值是很大的，可通過多種方式為農民提供經濟支持，助力養老。

比如出租收益：農民可將宅基地上的房屋出租，獲取租金收入，補充養老資金。

比如流轉或抵押：在符合規定的前提下，農民可對宅基地及房屋進行流轉或抵押，盤活資產，用于養老保障。例如，浙江龍游的“宅基地換養老”模式，老人自愿退出宅基地后，可獲得村集體提供的經濟補償和老年公寓終身居住權，醫療支出降低，慢性病管理得到保障。

再比如拆遷區域的宅基地使用年限折算養老保險：在浙江、江蘇等省試點中，宅基地使用年限可折算為養老保險繳費年限，提高養老金待遇。

可見，在農村里有一個宅基地是非常有價值的，也是很自豪的，關鍵時刻真的很頂用。但有一點必須提醒，宅基地主要是給農民的福利，通常享受一次。準確說，宅基地就是農民的“特供”。

根據法律規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。”“農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。”農民將自己的宅基地房轉讓后，再想擁有一次宅基地，那就不可能了。

宅基地（房），擁有了就是擁有了，失去了就永遠失去了。而之所以這么規定，是為了保障農民的真正的利益，防止土地被“地主老財”們給兼并了，避免兼并土地后再反過來剝削農民。