上海龍之夢的二十年，如何從“交通樞紐”駛向“生活引力場”？

/上海龍之夢城市生活中心/

圖片 | 項目方

排版 | Jessie

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站在龍之夢的9樓向下望，三條地鐵線的人流從不同方向涌入這個32萬平方米的商業巨艦。十二月的冬日陽光透過新改造的彩虹門頭灑進中庭，照在正在舉行的國漫IP展上……而在中庭的另一側，為慶祝12月19日-29日項目二十周歲生日而搭建的“龍馬奔騰”主題藝術美陳與鮮花景觀已布置就緒，靜候一場屬于城市與市民的歡慶。

這是上海龍之夢城市生活中心在2025年末的日常景象，也是一幅為周年慶典預熱的生動畫面。

龍之夢的商業活力有實實在在的數據支撐。截至2025年10月6日，項目2025全年銷售額已突破100億元大關，日均客流20多萬人次，穩居全市前列。在2025年國慶中秋“雙節”期間，長寧區四大商圈消費額同比增長22.76%，其中中山公園市級商業中心消費額同比增長35.85%，龍之夢的貢獻功不可沒。更令人矚目的是，這座開業近二十年的商業體，出租率常年保持在98%以上，每有空鋪騰出，總會引發品牌方的爭搶。

時間回溯至2005年12月，龍之夢在中山公園商圈揭開帷幕，以32萬平方米的總體量、22萬平方米的商業面積，成為上海首個軌交上蓋商業綜合體，也是當時少數由本土企業打造的大型商業項目。近二十年間，上海的購物中心從22家激增至超過620家，消費潮流幾經更迭，而龍之夢始終屹立潮頭。

一個體量龐大、開業近二十年的“商業巨輪”，為何能持續吸引品牌“搶鋪”、消費者“常來常新”？它的“變與不變”，正揭示出存量商業體如何在與城市、與人的持續對話中，重塑自身價值，完成從“交通樞紐”到“生活引力場”的深刻轉型。

從“軌交上蓋”到“生活上蓋”

一場持續二十年的空間革命

回望中國商業地產的二十年，從標準化復制到個性化深耕，從空間租賃到內容運營，進化路徑已然清晰。龍之夢的實踐，恰好完整地演繹了這一過程：從依托軌交的交通樞紐，發展為一站式購物中心，再進化為復合型城市生活中心，最終演變為策動興趣社群的內容平臺。這多重身份的疊加與演進，構成了一場圍繞空間價值不斷深化的“系統化適配”。

??階段一：破局者——以本土化定位重構商圈格局

在2005年的上海，優質商業空間的話語權主要掌握在外資手中。龍之夢的入局，被視為一次本土力量的標志性突破。其核心優勢在于對城市基礎設施的深度融合——作為上海首個真正實現與地鐵2、3、4號線“零換乘”的商業項目，它將“軌交上蓋”的交通紅利轉化為穩定而龐大的初始客流。更為關鍵的是其差異化定位：與當時主流高端化路線不同，它旗幟鮮明地提出了“全品類、全客層、大眾化、潮流化”的運營理念。這種立足于廣泛市民需求的策略，不僅填補了市場空白，更在某種意義上重新定義了上海大型商業體與城市公眾的關系，為其后續發展奠定了堅實的“群眾基礎”。

??階段二：煥新者——以精細化運營響應消費變遷

隨著電商崛起與消費行為變遷，傳統購物中心面臨“吸引力衰退”的普遍挑戰。這一時期，龍之夢的轉型體現了存量商業更新的典型思路：從交易空間向體驗空間轉型。

其關鍵舉措具有行業參考價值：2016年起啟動的 “大鋪改小鋪” 計劃，本質是對餐飲業態的“顆粒度”精細化改造。將原本集中于特定樓層的大型正餐鋪位拆分，在3年內把大餐飲商戶從20家增至80多家，并讓餐飲業態向多樓層延伸，覆蓋本幫菜、川菜、平價素食等全品類。這直接呼應了消費者從“專程購物”到“休閑社交過程中順帶消費”的習慣轉變。同步推進的“微創式”硬件改造，如分批改造洗手間、升級車庫與電梯、優化全場照明等，則是商業地產進入“體驗為王”階段后，對基礎服務設施提出的必然要求。

2022年，項目正式更名為“上海龍之夢城市生活中心”，標志著其戰略定位的升華。同期引入的“城市集市·梧桐”等業態，以及打造的時光隧道、城市生活空中花園等場景，進一步強化了其作為社交休閑目的地的屬性，完成了從“購物目的地”到“停留型生活空間”的關鍵一躍。

??階段三：引領者——以內容策展能力定義新型平臺

當商業空間的基礎體驗趨同，競爭便進入了以內容和社群為核心的下半場。龍之夢近年的實踐，展現了其作為城市級商業平臺的進階能力——即從“運營空間”轉向“策展內容”與“分配流量”。

在業態層面，其決策凸顯了對新興消費賽道的預判與落地能力。例如，2022年，龍之夢將B2層改造為面積近1萬方的規?；履茉窜嚱謪^，聚集特斯拉、比亞迪、小鵬等20余個品牌，開業首年銷售額即接近30億元。這一舉措創造了“在購物中心里逛車展”的全新場景，實現了汽車零售與商圈高頻客流的融合。引入寶可夢卡牌道館、萬代卡牌中心、EX機器人劇場等全國首店，則是深度綁定頭部IP，將購物中心轉化為垂直興趣社群的線下圣地，從而獲得跨區域吸引客流的能量。

在場景層面，龍之夢通過打造專屬“IP潮玩中心”、布局科技藝術裝置、快速策展熱門IP活動，使物理空間本身成為一個持續產生新鮮內容的“媒體”。這種將商場作為“內容發生器”的運營模式，使其能夠不斷制造話題、保持公眾關注度，從而在激烈的同質化競爭中，構建起以獨特內容為核心的護城河。

“大象起舞”的運營系統

龍之夢的“穩”與“活”

龐大軀體能靈活轉身，離不開一套高效、敏捷的底層運營系統。龍之夢的“穩”在于其大眾化根基的牢固，“活”則體現在其對潮流趨勢的快速捕捉與落地。

??敏捷的決策機制：“以變應萬變”的團隊哲學

長峰集團副總裁丁忠云曾指出，龍之夢的領先從不依賴復制外來模式，而是“始終與中國消費市場同頻共振”。這種同頻，源于其團隊對市場趨勢的快速響應能力。無論是敏銳捕捉到新能源車消費趨勢并果斷改造B2層，還是在二次元風潮興起時迅速引入頂級IP首店，都體現了其決策機制的前瞻性與執行力。

??精準的流量運營：全客層平衡的藝術

龍之夢將自己定位為“為所有人服務的大眾商場”，這背后是精細的客群運營智慧：

“煙火氣”與“潮流感”的平衡：餐飲業態是絕佳例證。既有“上海人家”等滿足家庭聚會與年長客群的本幫菜，也有夜市、網紅餐飲吸引年輕白領，實現了客群的全覆蓋與消費時段的全天候。

“主力店”與“特色店”的健康生態：場內既有無印良品、優衣庫、海底撈等高坪效、強吸引力的主力品牌，保底基礎客流；也容納了大量特色小店、首店與潮流品牌，持續制造新鮮感，形成共生共榮的商業生態。

??持續的場景與科技投入：硬件即體驗，數字即連接

龍之夢對商業空間的理解，已從“容器”轉向“內容本身”。其持續的場景煥新與科技融合，構建了一個不斷進化的體驗系統，核心在于將硬件環境轉化為可感知的情感觸點，并通過數字化手段實現人與場的深度連接。

在贏商網看來，龍之夢的煥新工程是系統化且具有敘事性的。外立面的煥新是其作為城市公共界面與市民進行視覺對話的再次發聲。室內場景的營造則更顯精細與主題化：“十大主題街區”的打造，則是針對不同客群心智與消費場景的“空間敘事”。例如，古風街區通過亭臺樓閣、市井巷陌的場景復刻，將購物體驗嵌入傳統文化氛圍；花花市街則以鮮花綠植與開放式鋪位，營造出輕松浪漫的“逛集”趣味。而如蝴蝶花園、玫瑰花園等季節性美陳，定期刷新消費者的視覺與體驗記憶，使常客亦能保持新鮮感。這種對空間“主題化、場景化、內容化”的持續投資，實質是在經營一種 “可沉浸的環境情緒”，顯著提升了顧客的停留意愿與情感聯結。

另一方面，龍之夢正構建一個線上線下循環賦能的流量生態系統。其抖音常態化直播的運營，已超越疫情期間的應急之舉，進化為一個常態化的 “線上內容場與權益分發中心”。每周三至周日不同主題的直播，不僅發放補貼券實現直接轉化，更通過內容輸出持續塑造項目潮流形象。AI智能導購“龍龍”與人形機器人“小柒”的引入，則是在實體空間內增添科技互動節點，將冰冷的科技轉化為有溫度的接觸，尤其吸引親子與年輕客群。線上線下聯動的閉環已然跑通，例如餐飲品牌“老滇山寨”近20%的客流來自直播導流，印證了其數字策略的有效性——線上內容吸引與權益刺激，成功轉化為線下的到店消費與體驗。

二十年，新起點

從“商業地標”到“城市節點”的未來式

龍之夢的二十年，是一部本土商業的進化史。它成功解答了“巨型存量商業體如何避免老化”的行業命題，其內核正是強大的“系統適配能力”——總能將自身“軌交上蓋”的空間稟賦與每一階段的消費趨勢、客群需求進行最優結合，實現“需求響應”與“趨勢引領”的雙輪驅動。

它的演進，深度嵌入了上海西區發展與中山公園商圈能級提升的進程。作為商圈的 “定盤星” ，龍之夢不僅以自身的高客流與強銷售拉動區域商業活力，更通過差異化定位與周邊項目形成互補，共同塑造了中山公園商圈多元、包容、充滿煙火氣的整體氣質。它響應上海建設 “國際消費中心城市” 的號召，通過聯動太湖龍之夢樂園推進“商旅文體”融合，將商圈消費力導向更廣闊的文旅場景，不僅延長了消費鏈條，也為本土商業體如何超越單一地理限制、實現能量輻射提供了可資借鑒的范本。

站在二十周年的新起點，龍之夢的進化仍在繼續。以“二十正風華，千萬黃金送”為主題的周年慶，不僅是一場消費盛宴，更是一次貫通商業與溫情，連接過去與當下的城市歡聚。商場借此推出多重重磅活動：“全場滿99元抽汽車使用權”“階梯式滿贈”精準覆蓋不同客群；NPC零距離互動、外籍演藝、“機器人巡演”、“20米巨型蛋糕共慶生”將商業空間化為歡樂舞臺；“二十年回憶展”與龍馬奔騰美陳等則營造出兼具視覺沖擊與文化寓意的打卡場景；而“憑2005年小票享免單”與“20歲同慶享霸王餐”等活動，則巧妙串聯起忠實顧客的往日情懷，將商業促銷升維為一場連接無數市民記憶的城市級情感共鳴。

未來商業的競爭，本質上是系統性內容更新能力、全域流量運營能力、以及作為“城市公共空間”的情感鏈接能力的綜合競爭。上海龍之夢城市生活中心的“二十而冠”，可謂是立于一個融合、賦能、共生新起點的再次鳴笛。這艘從交通樞紐駛出的巨輪，正以其持續進化的生命力，錨定成為一座更溫暖、更鮮活、更具引力的“城市生活引力場”。

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